Usucapión y el Registro de la Propiedad

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Al poner en relación la prescripción con el Registro de la Propiedad, surgen infinidad de problemas debido a que cada institución opera en campos distintos.

Contenido
  • 1 El problema de la prescripción y el Registro
  • 2 Prescripción a favor del titular registral. Art. 35 LH
  • 3 Prescripción que afecta al titular registral. Art. 36 LH
    • 3.1 Usucapio contra tabulas
    • 3.2 Usucapio libertatis
  • 4 Prescripción extintiva contra el Registro
  • 5 Legislación Citada
  • 6 Recursos Adicionales
    • 6.1 En doctrina
  • 7 Jurisprudencia y Doctrina administrativas citadas
El problema de la prescripción y el Registro

Se ha dicho que la posesión, motor de la prescripción, y el Registro son instituciones antagónicas: la primer se basa en los simples hechos y la segunda en la publicidad de los derechos. Pero los conflictos surgen porque posesión y Registro tienen el mismo fin: la legitimación del derecho de propiedad.

En el presente tema debemos plantearnos el conflicto entre el Registro y la posesión cuando ésta adquiere carácter jurídico, es decir, cuando por el transcurso del tiempo (y el cumplimiento determinados requisitos,) se adquiere el derecho (prescripción adquisitiva o usucapión,) o por, el contrario, se puede un derecho (prescripción extintiva).

Y el problema a resolver es si la prescripción que se produce en el campo de la realidad material puede perjudicar al que adquiere en lo que el Registro pública; desde otro punto de vista, hay que resolver si el titular registral puede perder el derecho que el Registro publica por la extinción de un derecho operado en el campo extraregistral.

Y ello pone el acento en la total aplicación o no de algunos de los principios hipotecarios más importantes, singularmente el que se llama el principio de fe publica registral.

Este principio, otorga una protección al llamado tercero, protección que, como dice la Resolución de la DGRN 28 de junio de 2013 [j 1] la otorga art. 34 de la LH, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales.

Resulta, en principio, que:

  • el contenido registral se presume exacto de modo que el tercer adquirente adquiere confiado en lo que el Registro publica y adquiere su derecho con la extensión y el contenido que el Registro publica, aunque la titularidad de quien le trasmitió sea ineficaz por nulidad o resolución. Es esto lo que regula el art. 34 de la LH.
  • el contenido del Registro se presume íntegro, por lo que el tercero no será perjudicado por lo que el Registro no publica en el momento de la adquisición; es el aspecto negativo de la fe pública registral: lo no inscrito es que como si existiera; es lo que indica el art. 32 de la LH:

Pero a pesar de la rotundidad de cuanto antecede, la situación es mas compleja. O se da juego a la posesión fuera del Registro y entonces quiebra la eficacia protectora de aquél, o se desconoce la legitimación derivada de la posesión durante mucho tiempo y sus efectos.

El Derecho ha debido de hacer equilibrios, y por tanto son lógicas las matizaciones ante el problema.

Y además, sin olvidar la repercusión que el Registro tiene en la realidad jurídica si sus pronunciamientos son dispares, dadas las presunciones del art. 38 de la Ley Hipotecaria que empieza diciendo que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.»

Las normas sobre la prescripción adquisitiva de inmuebles están expuestas con carácter general en el tema Prescripción adquisitiva o usucapión

Al poner en relación posesión y Registro, se observa que durante mucho tiempo la realidad y el Registro vivían de espaldas; a partir de la actual ley Hipotecaria se intenta cierta armonía, debiendo analizar situaciones bien distintas:

Prescripción a favor del titular registral. Art. 35 LH

Texto legal:

Dice el art. 35 de la LH:

A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

Ámbito de aplicación:

Una regla general para lograr la usucapión de bienes inmuebles en el más breve tiempo posible es que, además de buena fe, haya justo título; pues bien, el art. 35 considera la inscripción como un justo título y además presume buena fe en el titular registral. Supongamos que el transmitente no es el verus dominus, o que se anula su enajenación, etc., el art. 35 de la LH, otorga al titular registral, por el mero hecho de serlo, un justo título, además de una presunción de buena fe, y además el precepto no distingue adquirente a título oneroso o gratuito..

Este artículo es aplicable:

• desde el punto de vista civil: cuando se trate de derechos reales susceptibles de ser adquiridos de esta forma.

• desde el punto de vista hipotecario: cuando se trate de titularidades no protegidas por la fe pública registral, o caso de estarlo, se trata de materias a las que no se extiende aquella protección. Si el tercero está protegido por el art. 34 de la LH, no es preciso que juegue a su favor el art. 35 de dicha Ley.

En resumen, el art. 35 LH tiene aplicación cuando el titular registral es usucapiente con título putativo inscrito y cuyas relaciones con el titular real son inter partes.

Naturaleza jurídica de la usucapión del art. 35 LH.

Según la concepción dominante, no se trata de una usucapión tabular, es decir, que actúe basada solamente en datos registrales, sin necesidad de otros requisitos; sino que se trata de una usucapión secundum tabulas. Es decir, de una prescripción civil que se produce con arreglo a normas civiles, aunque reformada por preceptos hipotecarios.

Normas protectoras del art. 35 LH:

Desde el momento que se trata de prescripción regulada por las normas civiles sobre prescripción adquisitiva, el titular registral debe reunir los requisitos de la usucapión, aunque se halle favorecida por las disposiciones hipotecarias; por tanto, para que opere el art. 35 LH a favor del titular registral se necesita:

* justo título: el art. 35 de la LH dice que el justo título es la inscripción; el CC exige que el título sea justo, verdadero, válido y probado; entonces, hay autores que entienden que con base al art. 35 de la LH la inscripción hace de justo título y se elimina la necesidad de otra prueba; pero otros autores no ven tan claro que la inscripción sustituya al título o que se trata sólo de una presunción iuris tantum. En todo caso el art. 35 de la LH no deroga el art. 33 de la LH que dice: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes

*posesión: respecto a ella entra en juego una presunción. Ello es lógico, pues no se hace sino seguir la línea que traza el art. 38 LH con su presunción posesoria («A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. »)

*buena fe: también el art. 35 de la LH la presume: es un reflejo hipotecario del art. 434 del CC («La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. »)

* tiempo: el art. 35 de la LH establece la presunción de posesión:

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