Valoración en el suelo rural
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
La valoración en el suelo rural es el conjunto de normas generales y previsiones específicas para efectuar la tasación del suelo rural (suelo en situación rural).
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Contenido
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El artículo 36.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) y su desarrollo reglamentario, contenido en el artículo 7.1 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ( Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre ), establecen que cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.
Sin que, en ningún caso, puedan considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente (o efectivamente) realizados.
Tal y como disponen el artículo 36.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y el artículo 7.5 del Reglamento de Valoraciones , si bien el Texto Refundido hace uso de los términos “que no hayan sido aún plenamente realizados” y el reglamento de valoraciones de los términos “que no hayan sido aún efectivamente realizados”.
Lo establecido para la valoración del suelo rural supone:
- Que el método de valoración de los terrenos es el de la capitalización de la renta anual (real o potencial).
- Que la valoración se corresponderá con la que sea superior de esas rentas (real o potencial).
- Que la valoración tomará como estado de la explotación la del momento al que deba entenderse referida la valoración.
- Que el valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización.
- Que la valoración de edificaciones, construcciones e instalaciones puede (tener que) realizarse de forma conjunta o separada con los terrenos.
- Que la valoración de plantaciones y los sembrados preexistentes así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
- Que se valorarán las expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente (o efectivamente) realizados.
El suelo rural se valorará mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.
Téngase en cuenta que, como tasación, se tomará la que sea superior, tal y como dispone el artículo 36.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo .
Renta real anual“[E]ste Tribunal afirmó en la STC 141/2014, de 11 de septiembre [j 1](RTC 2014, 141) , FJ 9 B), y ha reiterado en la STC 43/2015, de 2 de marzo [j 2], (RTC 2015, 43) FJ 5, en cuanto al método contemplado en el art. 23 del Real Decreto Legislativo 2/2008 , que 'el método de capitalización de rentas modulado en atención a otros factores objetivos de localización es un sistema que incorpora valores acordes con la idea del valor real o económico del bien, que en abstracto puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización. No obstante, la propia ley reconoce que, en determinadas ocasiones, este criterio puede no llegar a reflejar correctamente el valor real del bien y prueba de ello es que permite corregir al alza el valor obtenido en función de factores objetivos de localización del terreno. El establecimiento de un tope máximo para este factor de corrección, que no se halla justificado, puede por ello resultar inadecuado para obtener en estos casos una valoración del bien ajustada a su valor real e impedir la determinación de una indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso 'hasta el máximo del doble' ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE (RCL 1978, 2836) '. … Así pues, una vez eliminado del ordenamiento el tope del doble con el que el legislador permite corregir el valor obtenido para los suelos que se encuentren en situación de básica de suelo rural por el método de capitalización de rentas reales o potenciales en función de factores objetivos de proximidad, que pueden redundar en el valor real que tiene el suelo de acuerdo con su destino rural, y sin tener en cuenta expectativas urbanísticas, el art. 23.1 a) del Real Decreto Legislativo 2/2008 (RCL 2008, 1260) no es inconstitucional” (Auto del Tribunal Constitucional 6/2016 de 19 enero, F. 4 [j 3]).
Es la que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos ( artículo 8.1 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ).
Renta potencialAsí pues, del precepto transcrito se desprende que lo que caracteriza a la renta real, por contraposición a la renta potencial, es que la renta real se corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, en lugar de corresponder al uso más probable del que sea susceptible el terreno. Siempre que la renta corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, tan real será, porque así lo dispone el mencionado artículo 8 del RD 1492/2011 , la renta existente, debidamente acreditada, como también la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados, pero calculada sobre la base de datos estadísticamente significativos (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 3 de julio de 2019, recurso 138/2016 [j 4]).
El artículo 36.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo dispone que la renta potencial se calculará:
atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción y que incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
Y que incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada –pues así lo establece el artículo 36.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo –
A lo que el propio artículo 8.2 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo añade que:
Cálculo de la renta“para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable”.
La regulación sobre la forma en la que se ha de calcular la renta que corresponda (renta real) o pueda ser atribuible (renta potencial) del suelo rural se contienen en el artículo 36.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo y en el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo , preceptos que no coinciden totalmente en cuanto a las previsiones que en ellos se efectúan.
Ha de tenerse presente que el vigente texto refundido de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) es posterior al Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ( Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre ) sin que en momento alguno (ni por el texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 ni por el vigente de 2015) se haya procedido a su expresa derogación.
Así, el artículo 36.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo se limita a señalar como se calculará la renta potencial (sin referencia alguna a la renta real), en tanto que el artículo 9.1 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo dispone que:
La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones...
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