Valoración en el suelo urbanizado
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
La valoración en el suelo urbanizado es el conjunto de normas generales y previsiones específicas para efectuar la tasación del suelo urbanizado (suelo en situación de urbanizado).
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Contenido
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El artículo 37 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) y su desarrollo reglamentario, contenido en el artículo 19 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ( Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre ), contemplan, en cuanto a la valoración del suelo en situación de urbanizado, una serie de supuestos a los que se atribuyen diferentes normas o reglas de valoración.
Esos supuestos son:
- Suelo urbanizado no edificado, o en el que la edificación sea ilegal (ya sea existente o en curso de ejecución sea) o se encuentre en situación de ruina física (conforme al artículo 5 del Reglamento de Valoraciones ): se estará a lo dispuesto en el artículo 22 del Reglamento de Valoraciones .
- Suelo urbanizado edificado o en curso de edificación: se aplicará lo dispuesto en los artículos 23 y 24 del Reglamento de Valoraciones .
- Suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización: se aplicará lo dispuesto en el artículo 25 del Reglamento de Valoraciones .
- Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación: se aplicará lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento de Valoraciones .
- Suelo en el desarrollo de actuaciones de transformación urbanística sometidas al régimen de equidistribución de beneficios y cargas en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados: se estará a lo dispuesto en el artículo 27 del Reglamento de Valoraciones .
Referencia, la del artículo 19.5 del Reglamento de Valoraciones al artículo 21.1 a) del texto refundido de la Ley del suelo de 2008 que debe entenderse efectuada al artículo 34.1 a) del vigente Texto Refundido de la ley del suelo de 2015, precepto, éste último que en cuanto al ámbito del régimen de valoraciones dispone que:
Suelo urbanizado no edificado, edificación ilegal o en situación de ruina física“las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: a. La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados”.
Uso y edificabilidad:
La valoración del suelo urbanizado no edificado (el que, por estar permitido, ha pasado de suelo en situación de rural a urbanizado) se sustenta en:
- El que se le asigne (por el instrumento urbanístico correspondiente) como uso y edificabilidad (incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler)
- Y, en el caso de no tener asignada edificabilidad (o uso privado), se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido – artículo 37.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo –.
Esta valoración será aplicable al suelo urbanizado en el que estén ubicadas edificaciones ilegales (terminadas o en curso de ejecución) o edificaciones en situación de ruina física.Este planteamiento, el de no valorar esas edificaciones (ilegales o en ruina), supone que, en la práctica, el valor de demolición de esas edificaciones suponga una carga económica a descontar del valor obtenido en razón del uso o edificabilidad (ya sea el atribuido por la ordenación urbanística o la media del espacio homogéneo).
En definitiva, el Estado puede, a fin de garantizar el derecho fundamental de igualdad de los ciudadanos, fijar ese elemento común de valoración y, en este caso, lo ha hecho sin alterar competencia alguna de las Comunidades Autónomas pues con el empleo de la edificabilidad media y con la fórmula fijada no predetermina ningún modelo urbanístico y de ordenación territorial (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2013, recurso 312/2012) [j 1].
De acuerdo con lo anterior debe entenderse que el perito, con carácter previo a consignar la edificabilidad que estima ser la adecuada, debió dar razón de la inexistencia de "edificabilidad asignada". Por todo ello, y dado que no se justifica pues ni siquiera se consigna, que el terreno no tuviera edificabilidad asignada, procede en relación con este epígrafe mantener la edificabilidad consignada por el Jurado (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 9 de julio de 2019, recurso 422/2018) [j 2].
Dado que el cálculo y atribución de la "edificabilidad media" del ámbito que corresponda conforme a los criterios contemplados en el artículo 19.3 del Reglamento solo procederá cuando los terrenos no tengan asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística y en este caso lo tiene, conforme a lo expuesto y en consecuencia, el coeficiente de edificabilidad que debe utilizarse es el de 0,7677 m2c/m2s (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 19 de febrero de 2020, recurso 317/2018) [j 3].
En desarrollo de estas previsiones los artículos 20 y 21 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo determinan lo que ha de entenderse por:
- Uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.
- Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.
El artículo 20 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece como criterios para determinar el uso y edificabilidad del suelo urbanizado de referencia:
- General: El atribuido a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
- Para el suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización: La edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.
- Terrenos que no tengan asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística: La edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
Lo que hace preciso determinar lo que ha de entenderse por ámbito espacial homogéneo y edificabilidad media.
Ámbito especial homogéneoEl artículo 20.4 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo define ámbito espacial homogéneo como:
Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneola zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.
El artículo 21 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo regula la la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, estableciendo, para su determinación, la siguiente fórmula:
EM = ? Ei× Si× VRSi/ VRSr/ SA - SD
Siendo:
EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
Ei= Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
Si= Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.
VRSi= Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.
VRSr= Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.
SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.
SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.
Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998 (RCL 1998, 959). La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos...
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