Venta a carta de gracia en Cataluña

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Contenido
  • 1 Venta a carta de gracia en Cataluña
    • 1.1 Normativa hasta el 31 de diciembre de 2017
    • 1.2 Normas del libro Quinto del CCCat
      • 1.2.1 Venta a carta de gracia
      • 1.2.2 Derecho a redimir
  • 2 Nota Fiscal
  • 3 Recursos Adicionales
    • 3.1 En Formularios
    • 3.2 En Doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Venta a carta de gracia en Cataluña

La venta a carta de gracia se trata de un contrato especial, que no debe confundirse con la venta con pacto de retro; en la venta a carta de gracia se produce un desdoblamiento de la propiedad, creándose dos derechos reales: la propiedad sujeta a resolución y el derecho de redimir, que no es un simple pacto de una venta, sino un derecho real que se puede transmitir y gravar y que produce el efecto de reducir el valor del bien enajenado a carta de gracia. Como indica la SAP Barcelona de 24 de noviembre de 2003, [j 1] la doctrina más reciente y autorizada entiende que es un contrato de enajenación porque mediante la "traditio" transmite el dominio si bien resoluble en virtud del derecho que se reserva el vendedor de recuperar el bien, ya que su intención no es desprenderse definitivamente de el, sino servir de garantía.

Tradicionalmente esta figura ha sido vista con escaso aprecio, al encubrir en ocasiones un préstamo usurario.

Se ha regulado en:

1.- El Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña (CDCC) - Decreto legislativo 1/1984, de 19 de julio-, en los arts. 326 y ss.

2.- La Ley 29/1991, de 13 de diciembre, de modificación de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña en materia de venta a carta de gracia modificó la Compilación, intentando superar el prejuicio contra esta tradicional institución, fomentando su uso y difusión; pero hemos observado que, en la práctica, su uso es prácticamente nulo.

3.- La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, en vigor el 1 de enero de 2018, que regula la venta a carta de gracia y ha añadido una sección, la quinta, al capítulo VIII del título VI del libro quinto del Código civil de Cataluña titulada Derecho de redimir en la venta a carta de gracia, que como dice el art. 1 sustituye las normas de la Compilación.

Por tanto, conviene diferenciar:

Normativa hasta el 31 de diciembre de 2017

Se aplica el Texto Refundido de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña (CDCC) destacando:

1.- Caracteres.

2. El Derecho de redimir tiene carácter real y puede someterse a condición

Y añade el art. 326, num. 4, CDCC:

4. El Derecho de redimir es susceptible de transmisión y gravamen. En este último caso es directamente ejecutable, sin necesidad de ejercicio previo del derecho.
1. En la venta a carta de gracia el vendedor se reserva el derecho de redimir o recuperar la cosa vendida, por un precio determinado, durante un plazo máximo de treinta años si es inmueble, o de seis años si es mueble. En el caso de inmuebles, el plazo del derecho de redimir puede fijarse por la vida de una o dos personas determinadas existentes en el momento de suscribirse el contrato. Por excepción, si el vendedor o sus sucesores ocupan la finca vendida con carta de gracia o la detentan por cualquier título, el derecho de redimir no caduca por el simple transcurso del plazo pactado, siendo preciso un requerimiento especial, con fijación de un nuevo plazo improrrogable, que no será inferior a tres meses.

Es cuestión pacifica en doctrina y jurisprudencia que dicho plazo es de caducidad, computándose desde el otorgamiento del contrato, salvo estipulación en otro sentido de las partes (SAP Barcelona de 4 de marzo de 1999). [j 2]

  • Es un derecho indivisible, salvo que al venderse varias cosas, se fije un precio para cada una de ellas, en cuyo caso cabrá su ejercicio finca por finca y en tiempos distintos.
1. La propiedad gravada es susceptible de Transmisión y de gravamen.
  • Es un derecho cancelable en el Registro de la Propiedad: por voluntad del titular del derecho a redimir o por transcurso del tiempo; en este último caso dependerá del pacto convenido, dentro de los límites legales ya indicados. Pero para las ventas antiguas, queremos transcribir, por no ser muy conocida, la Disposición Transitoria 5ª, CDCC:
En las ventas a carta de gracia o empenyorament otorgadas antes de la entrada en vigor de la Ley estatal 40/1960, de 21 de julio, sobre Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña se respetará el plazo pactado de duración del derecho lluir y de quitar, aunque fuese superior a treinta años; de ser indefinido, el plazo de caducidad de treinta años empezará a contarse desde dicha entrada en vigor.

Por tanto, en relación a la fincas gravadas con este pacto, si no se fijó plazo, hoy día (que han pasado más de 30 años de la entrada en vigor de la Compilación de 21 de julio de 1960, puede solicitarse sin más la cancelación en el Registro.

Se considera este derecho de redimir de carácter real y puede someterse a condición.

b).- En caso de ejercicio del retracto

b.1.- Efectos sobre la cosa

  • El ahora vendedor recupera la cosa, abonando lo que determina la ley.
  • Redimida la cosa vendida a carta de gracia, queda libre de las cargas o los gravámenes que el comprador o los sucesivos titulares de la propiedad gravada le hayan impuesto desde la fecha de la venta, pero el precio de la redención está afecto, hasta donde alcance, al abono de tales cargas o gravámenes. No obstante, el redimente puede resolver los...

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