Venta de finca en zona marítimo-terrestre

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En la venta de una finca en zona marítimo-terrestre son de aplicación las siguientes normas:

Debe tenerse en cuentas unas reglas muy concretas:

Contenido
  • 1 Principio general de la normativa de costas
  • 2 La Ley de Costas y el Registro de la Propiedad
    • 2.1 Fincas a las que afecta
    • 2.2 Requisitos para su inmatriculación
    • 2.3 Requisitos para segundas y ulteriores transmisiones
      • 2.3.1 Norma general
      • 2.3.2 Casos concretos
    • 2.4 El problema de los amarres
    • 2.5 Inscripción del dominio público
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Principio general de la normativa de costas

Señala la Sentencia nº 701/2017 de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 24 de Abril de 2017 [j 1] que la Ley de Costas ( LC), desde su promulgación en 1988, dispone un gran nivel de protección sobre el dominio público marítimo terrestre. Este nivel de protección se verifica inicialmente imponiendo con carácter general el art. 2 una serie de principios orientadores de toda actividad administrativa sobre el citado dominio. El artículo 2 ordena "La actuación administrativa sobre el dominio público marítimo-terrestre perseguirá los siguientes fines:

a) Determinar el dominio público marítimo-terrestre y asegurar su integridad y adecuada conservación, adoptando, en su caso, las medidas de protección, y restauración necesarias y, cuando proceda, de adaptación, teniendo en cuenta los efectos del cambio climático.

b) Garantizar el uso público del mar, de su ribera y del resto del dominio público marítimo-terrestre, sin más excepciones que las derivadas de razones de interés público debidamente justificadas.

c) Regular la utilización de estos bienes en términos acordes con su naturaleza, sus fines y con el respeto al paisaje, al medio ambiente y al patrimonio histórico.

d) Conseguir y mantener su adecuado nivel de calidad de las aguas y de la ribera del mar."

Y un medio eficaz de control es la intervención del Registrador; como señala la Resolución de la DGRN de 8 de marzo de 2018 [j 2] está asentado el principio general, ya vigente con anterioridad a la {{leg|575720630| Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria, que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público.

La Ley de Costas y el Registro de la Propiedad

Interesa analizar los temas registrales:

Fincas a las que afecta

Afecta a las fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refieren los art. 23, Ley de Costas y art. 41, Reglamento

En este punto dice el art. 23 de la Ley de costas:

1.- La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. 2.- La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad autónoma y el ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate.

Y dice el art. 44 del nuevo Reglamento:

La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar. La extensión de esta zona podrá ser ampliada por la Administración General del Estado, de acuerdo con la comunidad autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate (artículo 23 de la Ley 22/1988, de 28 de julio). La ampliación a que se refiere el apartado anterior será determinada en el procedimiento de deslinde o, previo informe del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, por las normas de protección y por el planeamiento territorial o urbanístico.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta los bienes que son de dominio público; a ellos se refiere especialmente el art. 23 , el art. 4 y el art. 5 de la Ley de Costas, bienes que aunque estén inscritos en el Registro de la Propiedad sin afección alguna, si son de dominio público las posteriores transmisiones no va a ser inscritas en el Registro de la Propiedad, al ser dominio público imprescriptible; en el conflicto entre los intereses de los particulares y los del Estado el legislador se decanta por la protección del dominio público.

En efecto, el art. 13 de la Ley de Costas dice:

1. El deslinde aprobado....declara la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado, dando lugar al amojonamiento y sin que las inscripciones del registro de la propiedad puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados.

En definitiva, recuerda la Resolución de la DGRN de 30 de junio de 2017 [j 3] el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.

Y para ello, como indica la Resoliución de la DGRN de 7 de marzo de 2018 [j 4] con la nueva regulación se pretende que el registrador pueda comprobar directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres legales.

Requisitos para su inmatriculación

Ordena la Ley de costas y reitera el Reglamento que en la descripción de las fincas antes indicadas se precisará si lindan o no con el dominio publico marítimo-terrestre.

Según la el art. 15 de Ley de costas:

Cuando se trate de inmatrícular en el registro de la propiedad fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, en la descripción de aquellas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatrículación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.

2. Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo. Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquella expida certificación favorable.
3. Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción.
4. Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciara el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.

Según el art. 34 del Reglamento:

Comprobaciones registrales previas a la inmatriculación o inscripción del exceso de cabida de las fincas situadas en servidumbre de protección y su descripción registral.
El registrador de la propiedad, salvo que justifique las razones por las que no es posible, ha de proceder a identificar gráficamente las fincas que intersecten con la zona de servidumbre de protección y a verificar que no colindan o invaden el dominio público marítimo terrestre, como requisito previo a la práctica de la inmatriculación o exceso de cabida solicitada. Cuando alguna finca colinde o intersecte con la zona de dominio público marítimo terrestre, conforme a la representación grafica suministrada por la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar y cuyo deslinde no figure inscrito o anotado, el registrador suspenderá la inscripción solicitada y lo comunicará el mismo día al Servicio Periférico de Costas, así como al presentante y al titular, tomando en su lugar anotación preventiva de la suspensión por noventa días y reflejando por nota marginal la fecha de la recepción de dicha notificación en el Servicio Periférico de Costas.
El Servicio Periférico de Costas expedirá certificación en el plazo de un mes desde la recepción de la petición del registrador, pronunciándose sobre si la finca objeto de anotación invade el dominio público marítimo terrestre, e incorporando el plano catastral de la finca que determine su relación con la línea del dominio público marítimo terrestre y las servidumbres de protección y tránsito. Transcurrido dicho plazo sin que se haya recibido contestación, se procederá a la conversión de la anotación en inscripción, extremo que se notificará al Servicio Periférico de Costas, dejando constancia de tal actuación en el folio de la finca.
Cuando la certificación resulte la invasión del dominio público marítimo-terrestre, el registrador denegará la inscripción del título y cancelará la...

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