Venta con pacto de retro según el Código Civil

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La venta con pacto de retro o a carta de gracia esta contemplada en el Código Civil español, en el derecho catalán y en el Fuero Nuevo de Navarra.

En este tema se estudia el retracto según el Código Civil.

El examen de la venta a carta de gracia en Cataluña se detalla en el tema Tanteos y retractos legales en Cataluña y los retractos convencionales en Navarra en el tema Retractos convencionales en Navarra

Contenido
  • 1 Concepto y caracteres
  • 2 Requisitos de su constitución
    • 2.1 Momento de su constitución
    • 2.2 Duración del derecho
  • 3 Efectos
  • 4 Ejercicio del retracto
    • 4.1 Elemento subjetivo
    • 4.2 Elementos objetivos
    • 4.3 Efectos del retracto sobre el bien y sus frutos
  • 5 Nota Fiscal
  • 6 Recursos Adicionales
    • 6.1 En Formularios
    • 6.2 En Doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Concepto y caracteres

La venta con pacto de retro, llamada también a carta de gracia, es aquella en la que, como pacto complementario, se establece un derecho a favor del vendedor denominado retracto convencional. Está regulado en el art. 1507 del Código Civil (CC).

Dispone, en efecto, el art. 1507, CC que tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el art. 1518, CC y lo demás que se hubiese pactado.

Hay que advertir:

  • Que no estamos ante un verdadero retracto; el retracto es el derecho de subrogarse en la posición del comprador cuando éste enajena la cosa; mientras el dueño no enajena, el retracto no puede ejercitarse; así, por ejemplo, en el retracto de comuneros , no podrá hacer uso del retracto un comunero mientras otro condueño no enajene la cosa o en el retracto de colindantes hasta que se enajena la finca de superficie inferior a una hectárea; es decir, mientras no hay enajenación no puede el comunero o el colindante, o el arrendatario en los retractos arrendaticios subrogarse en posición alguna.

En cambio, en el llamado retracto convencional, quien vendió es el que decidirá si readquiere o no la cosa, siendo el ejercicio de este derecho una forma de resolver la venta, como si la cosa nunca se hubiera vendido y el comprador nunca la hubiera adquirido, por lo que decaerán cuantas cargas haya impuesto el comprador sobre la cosa.

  • Que el precepto citado no contiene propiamente una definición del retracto convencional; dice el art. 1507, CC que el retracto tendrá lugar..., pero tener lugar no es definir qué es el retracto sino su consecuencia en caso de ejercicio del derecho; propiamente el retracto es el derecho de readquirir la cosa vendida, y naturalmente para que este derecho exista hace falta que el vendedor haya impuesto en la venta esta condición, que participa de la naturaleza de las condiciones resolutorias, con efectos frente a terceros si de inmuebles se tratare y consta en el Registro de la Propiedad.
  • Que el retracto convencional participa de la naturaleza de un derecho real, oponible a terceros, y se encuadra dentro de los llamados derechos reales de adquisición; estos podrían configurare como derechos personales (si quieres me obligo a revenderte la cosa que me has vendido, de forma que el incumplimiento de la obligación sólo daría lugar a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios) o puede configurarse como un auténtico derecho real sobre la cosa, que es este caso.
  • Que el derecho de retracto convencional es transmisible, por cualquier título inter vos o mortis causa, a título oneroso o gratuito.
  • Desde el punto de vista económico ofrece cierto juego cuando las cosas vendidas pueden oscilar mucho de valor; el vendedor ejercitará su derecho si al ejercitarlo el valor de la cosa es superior al que se le pagó en su día (piénsese en valores mobiliarios); tratándose de bienes inmuebles la venta será normalmente por un precio inferior al de mercado, dada la posible resolución posterior.
en la práctica, la enajenación con pacto de retro, se ha intentado emplear para obtener dinero, ya reservándose el enajenante y vendedor la facultad de reintegrarse en el bien devolviendo el precio recibido, ya quedando el enajenante obligado a devolver la cantidad prestada, de modo que si la obligación no se cumple voluntariamente el prestamista podrá optar entre exigir su cumplimiento forzoso o hacer suya definitivamente la propiedad del bien. Mas en esta segunda hipótesis no hay propiamente venta con pacto de retro, porque no hay precio ya que el "enajenante" se obliga a devolver tanto como recibe, y se trata simplemente de una vestidura de la llamada "venta en garantía". En la primera, en cambio, si hay verdadera venta y no hay técnicamente préstamo ni hay, consiguientemente, garantía, aunque, a efectos de la Ley de Usura, pueda tratarse de operaciones sustancialmente equivalentes.

Resume los requisitos de la verdadera venta con pacto de retro la Sentencia nº 961/2002 de TS de 23 de Octubre de 2002 [j 2] con cita de anteriores sentencias, diciendo:

Según la jurisprudencia consiste en un convenio por el que la persona que enajenó el dominio de una cosa en virtud de un contrato de compraventa, se reserva el derecho a recuperarla devolviendo al otro contratante la suma recibida y los gastos consignados; se trata en definitiva de un pacto de reversión estipulado con el carácter de condición potestativa. Son notas características: a), que su ejercicio dependa de la simple voluntad del vendedor, a su iniciativa unilateral, , por lo que no concurre tal requisito en los supuestos de operatividad de condición resolutoria expresa; b), que consista en un derecho a retraer o recuperar, no a adquirir de nuevo; c), que el derecho se ejercite durante el plazo contractual o legal marcado, pues en otro caso se produce irremisiblemente el fenecimiento del retracto convencional y el comprador adquiere de modo irrevocable el dominio de la cosa vendida por caducidad del derecho a recuperarla; y, d), satisfacción de las prestaciones del art. 1518, CC.
Requisitos de su constitución Momento de su constitución

El retracto convencional ha de ser establecido en el momento de la venta. Realizada ya una venta sin este pacto, podrá el comprador prometer volver a venderla a quien le vendió si éste lo desea o concederle un derecho de preferente adquisición en una doble forma: constituyendo un derecho de opción de compra, que tiene otra regulación (véase Opción de compra: requisitos y efectos o concederle un derecho de retracto voluntario, para el caso de que si el dueño desea enajenar la cosa, pueda el que en su día fue vendedor adquirirla en las misma condiciones convenidas con el futuro comprador: véase Constitución de un derecho de preferente adquisición a título oneroso en derecho común

Como es de ver, son cosas distintas. Se insiste que el retracto convencional debe establecerse ya en la venta.

Importante: no puede utilizarse el retracto convencional si encubre un pacto comisorio, prohibido por el artículo 1859 del Código Civil; como dice la Sentencia nº 34/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Enero de 2012 [j 3] un caso típico, incluso históricamente, es la llamada "venta a carta de gracia": es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en el plazo convenido, no se ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista; muchas veces usurero) adquiere la propiedad de la cosa. Lo cual es el clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador...

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