Venta de un solar procedente de una reparcelación

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En toda venta de un solar procedente de una reparcelación debe tenerse en cuenta las normas del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por la que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana.

En especial se hace referencia a dos temas principales:

Contenido
  • 1 Normas Generales
    • 1.1 En caso de segregación
    • 1.2 Si aún se está urbanizando
  • 2 Tema IVA
    • 2.1 Venta por un Promotor
    • 2.2 Venta por un particular
      • 2.2.1 Sistema de Compensación en el que no se ha transmitido la propiedad a la junta
      • 2.2.2 Sistema de Compensación en el que se ha transmitido la propiedad a la Junta
      • 2.2.3 Sistema de Cooperación
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Normas Generales En caso de segregación

Si hay segregación: el mencionado RDLeg. 7/2015 dice, en su art. 26, número 2:

La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción. Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.

La necesidad de licencia para Segregar y dividir se reitera en las legislaciones autonómicas.

Véase en el Práctico Derecho Registral:

Si aún se está urbanizando

Recordemos, asimismo, las disposiciones del art. 27, RDLeg. 7/2015:

art. 27. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título: a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1, art. 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.
Tema IVA

Un problema habitual que se plantea, en el caso de la venta por un particular de un solar procedente de una reparcelación, es si ha de tributar por Transmisiones o IVA.

La DGT en consulta de 4/11/2003 [j 1] dice que si los costes de la urbanización son asumidos por el adquirente, no se puede considerar que el transmitente los ha urbanizado y, por tanto, la transmisión por un particular no está sujeta a IVA ni se puede utilizar la renuncia a la no sujeción prevista en el art. 20.1, número 20 de la Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA).

Y la consulta no vinculante de la DGT número 646-04 de 16 de marzo de 2004 [j 2] aclara el régimen fiscal a efectos del Impuesto aplicable a las transmisiones de terrenos, el concepto de urbanizador, el concepto de terreno en curso de urbanización y el desarrollo de actuaciones de ejecución urbanística. En síntesis:

Venta por un Promotor

Si se vende un terreno urbano por un promotor, la operación está sujeta al IVA; hay que advertir que el art. 20, LIVA sujeta a IVA, no sólo los terrenos edificables calificados como solares urbanizados sino también los terrenos en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización (excepto los destinados a parques y jardines públicos o viales de uso público).

Venta por un particular

Hay que distinguir:

Sistema de Compensación en el que no se ha transmitido la propiedad a la junta
  • Venta de solar por un particular que tiene la condición de promotor habitual: Evidentemente la operación está sujeta a IVA, proceda el solar de donde proceda; es decir, es el mismo caso de venta por una sociedad.
  • Venta de solar por un particular que NO tiene la condición de promotor habitual

Caso 1.- Venta de solar no procedente de una reparcelación.

Nos referimos a unos terrenos que vende un particular, adquiridos por los medios normales (herencia, compra, donación). En ellos, después de su adquisición puede haber dos situaciones:

  • No ha habido costes de urbanización posteriores a su adquisición y el particular no es promotor: La venta estará sujeta a ITP.
  • Tales terrenos (insistimos, no procedentes de una reparcelación) están urbanizándose o se han urbanizado con posterioridad a su adquisición: la venta por el particular dependerá:
    • Si no tiene el particular, objetivamente, el carácter de agente urbanizador: la venta estará sujeta a ITP.
    • Si ha habido costes de urbanización y el particular, que antes no era promotor, ahora acredita la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinar tales terrenos al desarrollo de una actividad empresarial o profesional, será considerado empresario y por ello la venta estará sujeta a IVA. Por tanto, se precisa en los términos de la consulta, la intención, demostrada por elementos objetivos, de destinar dicho terreno al desarrollo de una actividad empresarial o profesional ; debemos entender que el dato objetivo es la estructura empresarial, el conjunto de medios para que pueda entenderse que, para este caso, el particular actúa como empresario. Como siempre y por desgracia, habrá puntos oscuros: parece claro que el particular que tiene uno o más terrenos, adquiridos por ejemplo por herencia, legado, compra, etc. y en los que se ha repercutido unos costes de urbanización, para que se le considere empresario, debe tener algo más que la simple titularidad de esos terrenos a los que...

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