Venta de vivienda en construcción

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La venta de una vivienda en construcción puede llevarse a cabo por el promotor o bien entre particulares. En este apartado se describen ambas situaciones, además de hacerse referencia a la normativa autonómica aplicable en la materia.

Contenido
  • 1 Obligaciones de la parte vendedora
  • 2 Venta en construcción y seguro decenal
  • 3 Tema Fiscal: devengo del IVA
    • 3.1 Caso A.- Venta por el Promotor
      • 3.1.1 Iva en el caso de Finca en construcción
    • 3.2 Caso B: Venta entre Particulares
  • 4 Valor de la transmisión
  • 5 Normas Autonómicas
    • 5.1 Cataluña
    • 5.2 La Rioja
    • 5.3 Comunidad Valenciana
    • 5.4 Castilla y León
    • 5.5 Galicia
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Obligaciones de la parte vendedora

a).- Situación hasta el 31 de diciembre de 2015 (el 1 de enero de 2016 entró en vigor la modificación que se dirá por Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras):

La derogada Ley reguladora de las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas (Ley 57/1968, de 27 de julio) impuso dos obligaciones fundamentales al promotor de viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancia cuando celebra contratos de venta y la finca está en construcción:

a).- Garantizar la devolución de las cantidades que reciban a cuenta más el 6 por 100 de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

b) Percibir las cantidades anticipadas a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

La Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Enero de 2015 [j 1] destacó como doctrina jurisprudencial

1. De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968, es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.
2. La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.
Es decir, no se puede condicionar el derecho del comprador a la restitución de las cantidades anticipadas al ingreso de las mismas en la cuenta especial.

La Disp. adicional primera de la Ley de Ordenación de la edificación (LEY 38/1999, de 5 de noviembre) precisó que la norma era aplicable a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, lo que planteaba si se aplicaba también a compradores no consumidores. La Sentencia nº 360/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Junio de 2016 [j 2] considera que la interpretación correcta es que la disposición del art. 2 de la Ley 57/1968 no se aplica al comprador que no ostenta la condición de consumidor. Otra cosa será, como puso de relieve la Sentencia nº 486/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Septiembre de 2015 [j 3] que se pacte expresamente por el comprador no consumidor y el vendedor la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968.

2.- Situación actual:

La Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras ha modificado la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la edificación que ha quedado así:

Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
a. Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
b. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
2. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

Seguidamente dicha Disposición regula los requisitos de la garantía, la información contractual, ejecución, cancelación, publicidad y las infracciones y sanciones. Me remito al texto legal.

Respecto a la garantía exigida, constituida con arreglo a la legislación anterior - que debe entenderse aplicable a la actual - la STS 516/2018, 20 de Septiembre de 2018 [j 4] señala que la entidad garante no debe responder de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura pública (que se retrasó unos meses después de haberse terminado la obra y obtenido la cédula de habitabilidad dentro del plazo previsto para el otorgamiento de la escritura), ni del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato (al no atender al posterior requerimiento); en definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta era material y jurídicamente posible dentro de los dos años posteriores a la fecha en que debía haberse entregado la vivienda. Adviértase que este plazo de dos años es el previsto para la prescripción de la acción ejercitada frente a la aseguradora, conforme al art. 23 de la Ley del contrato de Seguro(Ley 50/1980, de 8 de octubre) y que la acción nació para el comprador desde que se cumplió el plazo pactado para la entrega.

Venta en construcción y seguro decenal

Véase Garantías de la Ley de Edificación: seguro decenal, seguro de daños y garantía financiera

Lo que ahora planteamos es qué ocurre con el seguro decenal si un Promotor enajena una vivienda en construcción.

Está claro que, en el caso del autopromotor individual, éste está exento de la necesidad de contratar el seguro decenal, en los términos legales vigentes; pero en caso de venta de Promotor, ya desde el principio de la construcción se habrán iniciado los trámites del Seguro (empresa de control, estudio geológico, etc); por ello, aunque se venda una vivienda en construcción, el seguro decenal o el de daños serán obligatorios; y ello tanto si la vivienda la ha de acabar el promotor como si la de acabar el adquirente. (Dejando aparte el problema del IVA antes indicado).

Obsérvese que de no aplicarse la doctrina expuesta, el modo de eludir la contratación de este Seguro que nos ocupa sería muy fácil y se iría contra el espíritu de la Ley.

Ahora bien, si se enajena la vivienda en construcción no podrá, de momento, exigirse por el Notario ni por el Registrador que se acredite la contratación del seguro; en este punto, la Resolución de la DGRN de 10 de marzo de 2007 [j 5] indica que en el caso Venta de finca en construcción, no puede exigirse de momento el seguro decenal, pero deberá advertirse en el título y en la inscripción; dice, en concreto la DGRN:

si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles...

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