Venta de vivienda a particulares

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La venta de una vivienda se ha sometido últimamente a requisitos especiales que justifican un tema dedicado a este objeto.-

Contenido
  • 1 Normas generales de toda compraventa en Escritura pública
  • 2 Normas especiales en el caso de venta de una vivienda
    • 2.1 Enajenación de vivienda que carece de seguro decenal
    • 2.2 Certificado de eficiencia energética
  • 3 Normas autonómicas sobre transmisión de viviendas
    • 3.1 En la Comunidad de Castilla y León
    • 3.2 En Cataluña
    • 3.3 En Extremadura
    • 3.4 En las Islas Baleares
    • 3.5 En Galicia
    • 3.6 En la Rioja
    • 3.7 En la Región de Murcia
    • 3.8 En la Comunidad Valenciana
    • 3.9 Venta de vivienda arrendada
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Jurisprudencia citada
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Normas generales de toda compraventa en Escritura pública

1. Elemento subjetivo:

- En cuanto a las circunstancias personales, la necesidad de expresión del NIF y el supuesto de adquisición o enajenación de un no residente puede verse los siguientes temas:

2.- Identificación del precio en toda compraventa

Es fundamental tener en cuenta toda la normativa aplicable.

Conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal y el RD 1804/2008, de 3 de noviembre , si hay cheque se deberá indicar la cuenta de cargo y si hay cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el comprador manifestará el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. En caso de pago por transferencia, según la nueva redacción del art. 177 del Reglamento Notarial por Decreto 1/2010, de 8 de enero :

«se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria».

Por ello, la Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2016 [j 1] señala que si se trata de transferencia bancaria se entenderá suficientemente identificada, aunque no se tes-timonie el documento justificativo de la misma, si se aportan los códigos de las cuentas de cargo y abono, o si constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

Precisiones de la DGRN:

La resolución de la DGRN de 9 de julio de 2.009 [j 2] exige que se identifique también el medio de pago del IVA).

La resolución de la DGRN de 12 de noviembre de 2009 [j 3] advierte que no es necesario justificar cómo se pagará el precio aplazado, al tratarse de hecho futuro. Otra cosa será cuando se pretenda la carta de pago del precio aplazado.

Destaca la Resolución de la DGRN de 16 de octubre de 2014 [j 4] que lo que impone la legislación vigente es la «identificación» y no la «justificación» de los medios de pago empleados por las partes. Por ello, es perfectamente válido el pago efectuado a un tercero al amparo de los artículos 1162 y 1163 del Código Civil . Que el pago del precio se haya realizado al vendedor o a otra persona no es un problema de identificación de medios de pago y queda al margen del Registro la causa o razón de ser por la que el pago no se efectuó al vendedor.

La Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2016 [j 5] señala que si se trata de transferencia bancaria se entenderá suficientemente identificada, aunque no se testimonie el documento justificativo de la misma, si se aportan los códigos de las cuentas de cargo y abono, o si constan el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

La Resolución de la DGRN de 4 de septiembre de 2017 [j 6] no se admite la expresión de que el precio de la compraventa está representado ”por el saldo actual de la deuda hipotecaria que grava la finca vendida, cuya deuda asume personal-mente la parte compradora”, cuando la hipoteca no está inscrita y no cita o aporta la escritura de préstamo hipotecario.

La Resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2018 [j 7] se plantea el supuesto de pago hecho con anterioridad a la exigencia del art. 177 del Reglamento Notarial, sin prejuzgarse v. gr., por el tiempo transcurrido entre la transmisión y los pagos a los que se refieran dichas escrituras y el otorgamiento de éstas, si dicho lapso temporal resulta acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma; pero advierte que el objeto del art. 177 del Reglamento Notarial, regulando la forma de la constancia del medio de pago en los instrumentos públicos que documenten actos o con-tratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contra-prestación en dinero, y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008, o el más reciente Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior

3.- Repercusión de gastos al comprador

Era frecuente la cláusula de las compraventas en las que el vendedor y comprador "pactaban"(?) que serían de cargo de la parte compra-dora el pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (Plus Valía). En este punto puede ser de interés la doc-trina de la Sentencia nº 180/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Marzo de 2016 [j 8] que, recordando doctrina anterior, considera abusiva esta cláusula por las siguientes razones:

En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y des-equilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la Sentencia nº 557/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Octubre de 2014 [j 9]

En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la Sentencia nº 842/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Noviembre de 2011 [j 10]

En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada que decla-ran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.

En cuarto lugar, la Ley de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios (Ley 44/2006, de 29 de diciembre) , declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la Sentencia nº 97/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Marzo de 2014 [j 11]

4.- El pago del IBI

Se plantea la cuestión de a quien corresponde el pago del IBI; cierta-mente el devengo del impuesto se produce el primero de enero de ca-da año ( art. 75 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo); por tanto, enajenada una finca en cualquier fecha del año, el pago se-rá exigible a la parte vendedora, titular a 1 de enero; pero como ex-presa la Sentencia nº 409/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 15 de Junio de 2016: [j 12]

La regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

5.- Cierre registral por motivos fiscales

Para el levantamiento del cierre registral la legislación exige que el documento conste presentado ante la Administración Tributaria competente para exigirlo, y no en cualquier otra oficina pública, sin perjuicio de los efectos fiscales de la presentación en otro lugar. (Resolución de la DGRN de 27 de noviembre de 2017) [j 13]

Y reiterando doctrina anterior, la Resolución de la DGRN de 15 de enero de 2018 [j 14] dice que el cierre registral derivado del art. 254.5 de la Ley Hipotecaria no se evita comunicando la transmisión a la Federación Española de Municipios y Provincias, al no tener ésta la condición de administración tributaria; en definitiva, sólo la justificación de recepción llevada a cabo por la Administración Tributaria competente es admisible a los efectos de acreditar aquélla.

En cambio, la Resolución de la DGRN de 11 de julio de 2018 [j 15] señala que a efectos de levantar el llamado cierre registral previsto en el art. 254.5 de la Ley Hipotecaria, es suficiente el envío por correo certificado de la copia simple de una escritura de compraventa al ayuntamiento con carta adjunta cuyo duplicado sellado por correos se incorpora a la matriz.

6.- La protección al consumidor.

La venta masiva de viviendas está sujeta a las normas estatales y autonómicas que regulan los derechos de los consumidores.

Puede verse la STS 230/2019, 11 de Abril de 2019 [j 16] que recogiendo doctrina de la Sentencia nº C-498/16 de Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de Enero de 2018 [j 17] define qué debe entenderse por consumidor.

Conviene recordar un tema clásico: la no admisión del pacto por el que la parte compradora deba pagar gastos que corresponden al vendedor: el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a suministrar en la Compra-venta y arrendamiento de Viviendas prohibió los pactos que impongan al comprador la obligación de pagar gastos derivados de la preparación de la titulación que, por ley o por naturaleza, corresponden al vendedor; ejemplo: la obra nueva, la propiedad horizontal, el préstamo hipotecario y otros gastos que en documentos privados...

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