Subdivisión y Agrupación de viviendas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Dos supuestos distintos son la subdivisión de una vivienda de un edificio en régimen propiedad horizontal y la agrupación de dos o más.

La subdivisión de una vivienda puede ser simplemente material o mediante segregación o división formando entidades registrales independientes.

La agrupación de dos viviendas plantea el problema de la necesidad, en su caso, de licencia administrativa.

Y todos los actos citados pueden estar afectados por la necesidad de consentimiento de la comunidad o estar previsto en los estatutos la no exigencia de acuerdo comunitario.

Contenido
  • 1 Subdivisión de una vivienda
    • 1.1 Subdivisión simplemente material
    • 1.2 Subdivisión jurídica de vivienda
      • 1.2.1 El consentimiento de la comunidad
      • 1.2.2 La necesidad de licencia
  • 2 Agrupación de entidades
  • 3 Subdivisión de vivienda en la legislación catalana
  • 4 Recursos Adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Subdivisión de una vivienda

Hemos distinguido dos supuestos: la división material y la jurídica.

Subdivisión simplemente material

La división material (no jurídica) de una vivienda (formando físicamente dos o más viviendas) como no fija nuevas cuotas a los resultantes ni crea entidades registrales independientes no afecta al Registro de la Propiedad, es acto no inscribible.

Respecto a un local véase el tema Subdivisión de local

Tiene interés la Sentencia del TS nº 1158/2008, de 19 de Diciembre de 2008 [j 1] que indica:

Corresponde distinguir la diferencia sustancial entre la división material y la jurídica. Según destacada doctrina científica, a los efectos de la división material, no interviene la normativa de la propiedad horizontal y no aparece inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad, coloque tabiques y distribuya su uso; igualmente, cabe que se vendan partes pro indiviso, incluso con coeficiente interno, asignación de la utilización de una zona concreta y destino definido, esto es, con el establecimiento de unas reglas propias no afectantes a la Comunidad, y la sola exigencia de no modificar ni dividir la cuota de propiedad precisada en el Título, ni que se afecte con obras o servicios a elementos comunes. La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que se considera que existe modificación del Título.

Por su parte el art 7 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) dice:

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Subdivisión jurídica de vivienda

El problema que se plantea es el siguiente: la licencia municipal prevé una vivienda unifamiliar o en un edificio en régimen de propiedad horizontal está determinado en la licencia el número de viviendas; ¿cabe, al otorgar la Obra Nueva o con posterioridad a ella, crear más viviendas de las previstas en la licencia?; pensemos que a ello se podría llegar mediante división en propiedad horizontal con ocasión de la Obra Nueva o luego mediante segregación o división en dos viviendas.

Hay que tener en cuenta dos problemas: la necesidad del consentimiento de la comunidad cuando estamos en un edificio en régimen de propiedad horizontal y la exigencia de acreditar licencia administrativa, si es exigible.

El consentimiento de la comunidad

Toda modificación del título constitutivo exige, en principio, el consentimiento de la comunidad: se aumentan las entidades, de redistribuye la cuota de participación, puede afectar a elementos comunes, etc.

El art. 10 de la Ley de PH: habla de necesidad de licencia, pero previa la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (actualmente, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), precepto que habla de un incremento de elementos privativos.

Del precepto resulta que si hay licencia el consentimiento exigido no seria la unanimidad que resultaría del número 6 del art. 17 de la Ley de PH: sino que bastaría el consentimiento de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cabrá subdividir una vivienda.

Pero hay excepciones:

a).- Entidad en un inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas. En efecto, dice el art. 10 de la LPH ({después de la modificación por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas:

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 [j 2] que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de dicha área y en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos...

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