Subdivisión de vivienda

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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En lo que se refiere al tema de la subdivisión de vivienda, deberemos tener en cuenta:

Contenido
  • 1 Subdivisión de vivienda en el derecho general
  • 2 Subdivisión de vivienda en las legislaciones autonómicas
  • 3 Simple división material
  • 4 Recursos Adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Subdivisión de vivienda en el derecho general

El problema que se plantea es el siguiente: la licencia municipal prevé una vivienda; ¿cabe, al otorgar la Obra Nueva o con posterioridad a ella, crear más de una Vivienda?; pensemos que a ello se podría llegar mediante división en propiedad horizontal con ocasión de la Obra Nueva o luego mediante segregación o división en dos viviendas.

exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas reitera que el número de personas que residen en una edificación urbanísticamente regularizada es ajeno a la normativa urbanística y por ello igualmente debe ser ajeno a tal normativa la configuración jurídica que sus ocupantes den a la titularidad de la vivienda ocupada, si no se altera con ello el uso residencial asignado.

Finalmente recuerda que falta una norma con rango de Ley que imponga una restricción como la debatida, que las limitaciones han de ser interpretadas restrictivamente; conclusión: se admitió tal régimen jurídico.

El Real Decreto referido, ciertamente, impone esa exigencia para la inscripción de la división material de un elemento privativo de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal; ahora bien, si se tiene en cuenta que por su naturaleza y rango, la citada norma carece de virtualidad para establecer limitaciones a las facultades inherentes al derecho de propiedad (cfr. artículos 33 de la Constitución Española y art. 348 del Código Civil ), y que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, corresponde a las comunidades autónomas (cfr. artículo 148.3 de la Constitución Española ), habrá de concluirse que el precepto invocado para suspender la inscripción ahora cuestionada, solo puede tener operatividad en territorio de aquellas Comunidades Autónomas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal, pero en tal caso, el fundamento de la calificación negativa habrá de ser el respectivo precepto legal autonómico que establezca tal exigencia (del cual, el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 , será mero desarrollo en el ámbito registral) y no esta última norma reglamentaria citada.
Corresponde distinguir la diferencia sustancial entre la división material y la jurídica. Según destacada doctrina científica, a los efectos de la división material, no interviene la normativa de la propiedad horizontal y no aparece inconveniente alguno para que el dueño de un piso o local separe materialmente su propiedad, coloque tabiques y distribuya su uso; igualmente, cabe que se vendan partes pro indiviso, incluso con coeficiente interno, asignación de la utilización de una zona concreta y destino definido, esto es, con el establecimiento de unas reglas propias no afectantes a la Comunidad, y la sola exigencia de no modificar ni dividir la cuota de propiedad precisada en el Título, ni que se afecte con obras o servicios a elementos comunes. La división jurídica presenta una cuestión diferente, pues si la pretensión del titular es la de que un piso o local pase a ser dos, tres o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y asignación de otras diferentes, aunque sea con la suma de lo mismo, se necesita del acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, ya que se considera que existe modificación del Título.

Atención: Toda esta doctrina debe ser revisada si se tiene en cuenta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas , al modificar (legislación básica en este punto) la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) , que distingue dos supuestos:

* Carácter obligatorio, y, por tanto, no requiere consentimiento de la comunidad de propietarios:

... e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito...

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