Vivienda de protección oficial en Cataluña
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Es vivienda de protección oficial aquella que cumple con las características y condiciones fijadas por la ley, por el reglamento y los planes de vivienda, y que un acto administrativo dictado por el departamento competente en materia de vivienda califique como tal de acuerdo con el procedimiento específico establecido.
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Contenido
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Hay que diferenciar claramente entre cuatro situaciones temporales:
1-. Las viviendas de Protección oficial con cédula de Calificación provisional anterior a 14 de enero de 2005: deben sujetarse al régimen jurídico vigente en el momento de ser calificadas.
2-. Las viviendas de Protección oficial con cédula de Calificación provisional posterior a 14 de enero de 2005, regidas por el Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, de desarrollo del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007.
3.- Las viviendas con protección oficial regidas por el Decreto 13/2010, de 2 de febrero, del Plan para el derecho a la vivienda de 2009-2012.
3.- Vivienda de protección oficial después de las modificaciones introducidas por el DECRETO LEY 5/2019, de 5 de marzo, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda (en vigor el 8 de marzo de 2019 hasta 22 de abril de 2019, en que perdió su vigencia) y las que se rijan por el DECRETO LEY 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, (en vigor el 31 de diciembre de 2019).
Veamos:
Viviendas de Protección Oficial con calificación provisional anterior a 14 de enero de 2005Y que conserven la protección oficial (no se olvide que ha habido VPO con distintas terminologías y duraciones distintas -20 años, 50 años, etc.-)
Norma GeneralEn todo caso, deben cumplirse los requisitos generales para transmitir viviendas. Por ello, es de aplicación la norma del art. 132 de la ley 18/2007 de 28 de diciembre del derecho a la vivienda:
Los notarios antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes:
a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva....
d) Los transmitentes deben manifestar que han cumplido los requisitos y han puesto a disposición de los adquirentes la información y documentación exigidas en el capítulo VI del título IV.
Esta documentación es:
- La calificación definitiva.
- El certificado de aptitud en el caso de que el edificio haya sido obligado a pasar la inspección técnica del edificio.
- Una nota simple informativa del Registro de la Propiedad, actualizada. (en el caso de escritura debe entenderse que sirva la verificación registral.)
- La documentación necesaria para contratar los servicios y suministros de la vivienda.
Y en el caso de edificio en propiedad horizontal: el certificado relativo al estado de deudas de los transmitentes con la comunidad, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir. Es indudable que este certificado puede ser exonerado por el adquirente.
Precio de VentaAquí hay que diferenciar:
- Viviendas con precio libre: Son las viviendas que se construyeron con base a la normativa anterior (RD-ley 31/1978 de 31 de octubre): estas viviendas tienen precio libre, pues pueden tener la cédula de calificación definitiva con fecha posterior y estar acogidas a normas anteriores; obsérvese que la propia cédula ya indica la normativa legal a cuyo amparo se ha obtenido.
- Viviendas con precio tasado: Las construidas al amparo de normativa posterior a la indicada: para estas viviendas la Generalitat indica unos módulos según términos municipales.
- VPO con cédula de calificación definitiva anterior a la entrada en vigor de la Ley del 29 de noviembre de 1991 de la vivienda, (que en concreto fue el 15 de mayo de 1.992): no hay preferencia alguna, ya que su regulación no la establecía; puede escogerse libremente al comprador.
- VPO con cédula de calificación definitiva posterior a 15 de mayo de 1.992: se rigen por la Ley 24/1991 de 29 de noviembre, de la vivienda. Si son de promoción pública el ente público ya establece y regula un derecho de tanteo y retracto en la primera transmisión; si son de promoción privada: se estableció un derecho de opción de compra para la primera transmisión (un mes desde la calificación provisional) y un derecho de tanteo y retracto para la segunda y posteriores transmisiones en la forma y supuesto que se determinen reglamentariamente (pero no ha habido el desarrollo reglamentario para determinar el mecanismo en el caso de viviendas de promoción privada, y ninguna ley ha hablado más de ello).
El Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, de desarrollo del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007 - entrada en vigor el citado 14 de enero de 2005-, creó el registro de aspirantes y reguló los derechos de tanteo y retracto. Repetimos: se aplica a las viviendas calificadas provisionalmente a partir de la entrada en vigor del decreto; la duración del carácter de vivienda de protección oficial se fija en 90 años y no se podrán descalificar nunca... (suponemos que hasta que otra ley diga lo contrario...).
A estas viviendas de protección oficial con calificación provisional posterior a la entrada en vigor del Decreto 454/2004, de 14 de diciembre se refiere expresamente la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda (debiendo aplicarse las normas sobre el visado, Registro de aspirantes, adjudicación, tanteo y retracto de la Generalitat, etc.).
En concreto:
Notificación a la Administración- En la escritura debe constar expresamente la sujeción a los derechos de adquisición preferente y las notificaciones necesarias a que se refiere el art. 89. Excepción (art. 88.3):
La Administración no debe ejercer el derecho de adquisición en caso de transmisiones gratuitas entre vivos en favor de ascendientes y descendientes, del cónyuge o la cónyuge o de la pareja de hecho y en caso de transmisiones por causa de muerte, sin perjuicio de que la vivienda continúe sujeta al régimen de protección oficial durante el plazo de calificación y de que el nuevo titular deba destinarla a residencia habitual y permanente. En las mismas condiciones, se exceptúan las transmisiones que se producen en procedimientos judiciales, si bien los receptores de las viviendas deben cumplir los requisitos exigidos para ser beneficiarios de una vivienda de protección oficial. En estos supuestos, la notificación que establece el art. 89 es suficiente para formalizar la transmisión.
- Por ello, deberá acreditarse que se ha seguido el procedimiento (que regulan los art. 87 y ss, a los que me remito). Así dice el art. 134 de la ley:
2. A fin de que la Administración de la Generalidad pueda hacer uso de los derechos de adquisición preferente en la transmisión de viviendas de protección oficial, regulados por el art. 87 y concordantes, antes de autorizar el otorgamiento de escrituras que acrediten la transmisión de viviendas de protección oficial, los notarios deben exigir que se acredite la correcta ejecución de las notificaciones establecidas, de lo que debe darse testimonio en la correspondiente escritura.
En este punto debemos diferenciar:
- Viviendas calificadas provisionalmente a partir de 14 de enero de 2004 y con cédula definitiva anterior al 9 de abril de 2.008: La Administración tiene treinta días para hacer uso de su derecho; el mencionado Decreto 454/2004 señala que en la escritura de enajenación deberá hacerse constar que se ha efectuado la notificación a la Administración de la intención de enajenar y se tiene que acreditar ante Notario que han transcurrido los treinta días desde la notificación, o presentar la comunicación de la Administración de renuncia a tal derecho. La comunicación a la Administración caduca a los seis meses.
- Viviendas calificadas definitivamente a partir del 9 de abril de 2.008 : se aplicará la nueva normativa, que se transcribe al final de este tema (dos meses como regla general)
Dice el art. 85:
Obligación de someter los actos y contratos a visado público.
1. Los actos y contratos de transmisión y cesión de uso de viviendas de protección oficial deben ser visados por el departamento competente en materia de vivienda antes de que se otorgue el correspondiente documento público, para comprobar que se ajustan a la legalidad; que los adquirentes o los ocupantes...
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