Principio de legitimación registral y sus efectos

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El principio de legitimación registral es una de las más importantes aplicaciones de la teoría general de la legitimación.

Contenido
  • 1 Teoría de la legitimación
  • 2 Criterio de la Ley Hipotecaria actual
  • 3 Encaje en el principio de publicidad material
  • 4 Efectos sustantivos del principio de legitimación
    • 4.1 Presunción de veracidad
    • 4.2 Límites a la presunción de veracidad
    • 4.3 Presunción posesoria
    • 4.4 Facultad de disposición
  • 5 Efectos procesales de la legitimación registral
    • 5.1 En general
    • 5.2 Art. 41 de la Ley Hipotecaria
    • 5.3 Apartado 2º del art. 38 de la LH
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Teoría de la legitimación

La teoría de la legitimación tiene su origen en el campo del Derecho Procesal de donde pasó a ser aplicada a la teoría general del Derecho y especialmente al campo del negocio jurídico.

El encaje de la teoría de la legitimación dentro del campo registral se debe al principio de publicidad ; la publicidad es el medio más técnico e importante para la creación de apariencias y la apariencia es una de las causas de legitimación.

En virtud del principio de publicidad registral, el Registro se presume exacto aunque no concuerde con la realidad jurídica; esta presunción es iuris tantum frente a todos, es decir, mientras no se demuestre lo contrario; pero esta presunción se convierte iuris et de iure frente a terceros protegidos.

El origen histórico de la legitimación registral se encuentra en el Derecho germánico: es una concepción especial de la posesión o gewere; la gewere más que señorío de hecho sobre la cosa al modo romano es señorío plásticamente exteriorizado; responde no a un intento de seguridad estática, sino dinámica: el que aparece como propietario realmente lo es, está provisionalmente “legitimado” como tal.

La doctrina advierte que en nuestro Derecho este principio nada tiene que ver con el sistema germánico que se ha indicado; más bien, se basa en la credibilidad naturalmente impuesta por el Estado a sus órganos de autentificación y registración; se ha ido configurando en los diversos textos legales, hasta llegar a las normas vigentes.

Criterio de la Ley Hipotecaria actual

La formulación en la Ley Hipotecaria (LH) actual reviste una doble forma:

  • Sustantiva: presumiendo en forma positiva la existencia y pertenencia del derecho, según el art. 38 LH y ello conduce a la correlativa presunción negativa al presumir la extinción de un derecho cuando se produce su cancelación en el Registro. Puede verse: Cancelación de asientos registrales .
Encaje en el principio de publicidad material

Los efectos sustantivos del principio de legitimación son los efectos sustantivos de la publicidad material, ya que la legitimación es uno de los efectos de esta publicidad.

En efecto, la publicidad material opera negativa y positivamente:

  • negativamente: lo no inscrito no perjudica, es como si no existiera.
  • positivamente: son las presunciones de veracidad iuris tantum, el principio de legitimación objeto de este tema y la presunción iuris et de iure como protección el tercero que confía en la publicidad registral.
Efectos sustantivos del principio de legitimación

Los efectos sustantivos de este principio, recogidos por la Ley Hipotecaria, son la presunción de exactitud y veracidad de los asientos y la presunción posesoria a favor del titular registral, lo que conlleva a la llamada facultad lo poder de disposición del titular registral.

Presunción de veracidad

Todo legislador puede haber adoptado los siguientes sistemas:

,, el sistema en el que el hecho de la constatación en el Registro de la Propiedad no atribuye al título más valor que el que tenía antes; naturalmente, con este sistema ni hay presunción de veracidad del asiento registral ni eficacia del mismo.

,, el sistema en el que la constatación registral confiere sin más al titular registral el derecho inscrito; con este sistema no habría que plantearse la veracidad, ya que nunca habría una realidad material distinta a la registrada.

,, el sistema en que los asientos registrales son “tendencialmente” exactos, pero pueden estar equivocados, pueden no reflejar la realidad material; en estos sistemas, y no hay que decirlo, es el sistema español, se admite que lo que el Registro publica pueda no ser exacto; y es aquí donde tiene valor la presunción de que el titular registral lo es en realidad y sus consecuencias cuando se adquiere confiado en esta presunción.

La presunción de veracidad de lo que el Registro publica:

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

Por ello, conforme al apartado 3º del art. 1 de la LH los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley. Lógicamente, la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2013 [j 1] destaca que:

Estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. artículos 1 y art. 40 de la Ley Ley Hipotecaria ), sólo cabe su rectificación o modificación con el consentimiento del actual titular registral (artículo art. 20 de la LH ) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra él.

En definitiva, hay dos presunciones: la del art. 38 de la LH que establece una presunción de exactitud y la del art. 1 de la LH entiende que esta presunción lo es iuris tantum.

La presunción de exactitud conduce a que se estime concordante el asiento con la realidad jurídica; como dice la Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2013 [j 2] el principio de legitimación del art. 38 de la LH impone la credibilidad del contenido del Registro en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario; o como expresa la Resolución de la DGRN de 5 de marzo de 2014 [j 3] todo asiento en el Registro produce los efectos que le son propios, entre los cuales se encuentran los derivados del principio de legitimación registral que implica que «el contenido del Registro se presume exacto y válido».

Consecuencia de este principio es, como señala la Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2017 [j 4] que la calificación por los registradores de resoluciones judiciales no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino la puesta de manifiesto de la existencia de un obstáculo registral, y es obstáculo fundamental (reiterado muchísimas veces) que el titular registral de la finca no haya sido demandado ni requerido debidamente de pago y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma.

Hay una discusión doctrinal (unos autores están a favor y otros en contra) sobre si se puede defender que es también una presunción de integridad, es decir, poder llegar a afirmar que los derechos no inscritos no existen (que el Registro no publique un derecho no quiere decir que no exista!); pero lo que si está claro es que esta presunción, en los términos de la Ley, lo es a todos los efectos legales; por tanto, tanto a favor como en contra del titular cuyo derecho se publica en el Registro y tanto en el orden procesal como en el sustantivo.

La presunción iuris tantum tiene como consecuencia que se admita prueba en contrario; el art. 1 citado ya nos dice “mientras no se declare su inexactitud”… Con ello se logra un desplazamiento en la carga de la prueba, a costa del que impugne el Registro, que es quien debe demostrar que el derecho inscrito no existe o no que existe a pesar de su cancelación.

  • Está recogida en el aspecto negativo de esta presunción de veracidad en el art. 97 de la LH:
Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.

Destaca estos dos aspectos la Sentencia nº 342/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Mayo de 2011 [j 5] afirmando que la presunción de exactitud registral, que es la esencial eficacia del Registro de la Propiedad, se traduce en el principio de legitimación registral (eficacia defensiva de la inscripción) recogido en los artículos 38 , 97 y 1 , párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria y el principio de fe pública registral (eficacia ofensiva de la inscripción) que proclaman los artículos art. 32 y art. 34 de la LH.

Límites a la presunción de veracidad

Tal como resulta de lo antes indicado, la presunción de veracidad alcanza a tres aspectos:

a) el derecho inscrito existe.

b) el derecho inscrito existe como aparece en el asiento respectivo.

c) el derecho pertenece a quien aparece como titular.

Pero ya nada más; en concreto:

a).- Datos de hecho:

Como pone de relieve la Sentencia nº 495/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Junio de 2008 [j 6] el principio de legitimación registral no alcanza a los datos de hecho de una finca, como si es secano o regadío o está edificada o en construcción, pero sí alcanza a la situación y linderos en cuanto una persona ajena al Registro de la Propiedad tan sólo los puede rechazar o impugnar si acredita cumplidamente su derecho sobre finca que contradiga el asiento registral y destruya la presunción iuris tantum que proclama el contenido de la inscripción. Doctrina reiterada por otras como la Sentencia nº 556/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Julio de 2011. [j 7]

b).- Doble titularidad:

Un problema que puede plantearse es cuando estamos ante un conflicto de titularidades, al existir una doble inmatriculación ; recuerda la Sentencia nº 686/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 29 de Octubre de 2013 [j 8] jurisprudencia del TS...

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