Principio de tracto sucesivo

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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El principio de tracto sucesivo es un principio que existe en todo sistema registral llevado por fincas, siendo uno de los fundamentales principios hipotecarios.

Contenido
  • 1 Esencia del principio de tracto sucesivo y clases
  • 2 Regulación legal del tracto sucesivo
    • 2.1 Manifestaciones del principio de tracto sucesivo
    • 2.2 Efectos del principio de tracto sucesivo
    • 2.3 Expresión registral del tracto sucesivo
    • 2.4 Modalidades del tracto sucesivo
    • 2.5 Excepciones al tracto sucesivo
  • 3 Conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo
  • 4 Expediente para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia citada
Esencia del principio de tracto sucesivo y clases

Como puso de relieve NUÑEZ LAGOS, en la historia registral de cada finca, cada título llegado al Registro ha producido un asiento; la serie de títulos ha engendrado una cadena de asientos y a este rosario de asientos se le denomina tracto sucesivo.

Pero cada título y, por tanto, cada asiento, lleva un titular; la serie de títulos inscrito ha producido una genealogía de titularidades. Se llama a esto tracto sucesivo material.

Por regla general, cada título y cada titular tienen un asiento; por excepción, a veces en un mismo título se pueden comprender varios actos transmisivos; este supuesto recibe el nombre de tracto sucesivo abreviado.

Destaca la Resolución de la DGRN de 6 de mayo de 2014 [j 1] que el principio de tracto sucesivo es considerado de forma casi unánime como uno de los principios básicos en los sistemas registrales de folio real y, por tanto, del nuestro, que impone un enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos inscritos, y se plasma, desde el punto de vista normativo, en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (cuyo apartado séptimo ha sido modificado por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la ley de enjuiciamiento criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales -en vigor el 6-12-2015-).

Y analiza este principio la Resolución de la DGRN de 2 de julio de 2014 [j 2] poniendo de relieve que este principio exige la continuidad o concatenación en las inscripciones registrales, lo que supone que cada asiento traiga causa y se sustente en otro anterior, de suerte que, en expresión que ha hecho fortuna en la ciencia jurídica, el adquirente de hoy sea el transmitente de mañana. Principio que debe entroncarse, además, con el de seguridad jurídica, consagrado constitucionalmente en el párrafo 3.º del artículo 9 de nuestra Constitución . Efectivamente, generaría una gran inseguridad jurídica que pudiera practicarse la inscripción de una carga, o una anotación preventiva de embargo sobre una finca cuyo titular registral es ajeno al procedimiento del que éste deriva. Entronca igualmente el principio de tracto sucesivo con otro que también es base de nuestro sistema hipotecario: el de legitimación, plasmado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria . Esto es, si sólo al titular registral se le presume como verdadero titular de la finca o derecho inscrito, a todos los efectos legales, sólo los actos que él realice o que se sigan contra el mismo pueden causar una nueva inscripción registral, mantenido así incólume la cadena de transmisiones que registralmente debe existir.

La importancia práctica de este principio resulta, como destaca la Resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2014 [j 3] en que el principio de tracto sucesivo, esencial en el sistema registral y ligado al de legitimación y fe pública, exige que para que una resolución judicial pueda afectar al titular registral deba haber sido parte del procedimiento, previa la correspondiente notificación procesal y con ello debe habérsele garantizado su derecho de audiencia y defensa procesal. En definitiva, como dice la Resolución de la DGRN de 24 de marzo de 2017, [j 4] este principio intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española. , por ello, este principio, en su aplicación procesal y registral, implica que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, y que esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

Regulación legal del tracto sucesivo

El principio de tracto sucesivo está recogido en:

Manifestaciones del principio de tracto sucesivo

El citado art. 20 de la LH contiene las dos manifestaciones del principio de tracto sucesivo: tracto material (requisito de la previa inscripción) y tracto formal (expresión registral del tracto).

En efecto, empieza el art. 20 de la LH diciendo que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. La consecuencia es lógica: en el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

De estas normas se pueden plantear las siguiente cuestiones:

* Aspecto subjetivo: ¿a favor de quien ha de existir la previa inscripción?: según el precepto a favor de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos inscribibles, lo que debe interpretarse en sentido amplio. En este sentido, la Resolución de la DGRN de 23 de mayo de 2013 [j 5] afirma que el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión, máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales y produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

* Aspecto objetivo: Tiene, a su vez, dos notas:

1ª: ¿Qué es lo que debe estar inscrito?

El precepto aclara que lo que debe estar inscrito es el derecho de la persona que otorgue la transmisión o el gravamen; o sea, este artículo se refiere a la necesaria identidad entre el derecho tal como está configurado en el título y la inscripción por un lado, y entre la finca y el asiento registral por otro. Por esta razón es lógico que en un caso de adjudicación a la esposa mediante convenio regulador homologado judicialmente, de la vivienda que durante el matrimonio fue domicilio familiar, habida cuenta de que consta inscrita a favor de una sociedad, de la que es socio único y administrador el esposo transmitente, la Resolución de la DGRN de 30 de mayo de 2013 [j 6] no le cuesta afirmar que el principio de tracto sucesivo impide que siendo el titular una persona jurídica –por más que las decisiones de la misma se atribuyan exclusivamente al esposo– pueda procederse, sin más, al levantamiento del velo societario, exigiendo la previa titulación del inmueble a favor del esposo para lograr la inscripción del convenio en los términos en que está planteado, sin perjuicio de otras soluciones jurídicas...

2ª.- ¿Y a qué actos y contratos de aplica.?

Respecto a los actos y contratos a los que se aplica este precepto el artículo habla de títulos en que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y lo demás derechos reales; comparando este precepto con el art. 2 de la LH resulta que el tracto sucesivo es aplicable a los actos registrables .

* Aspecto formal: ¿A qué asiento se aplica?; el art. 20 de la LH habla de anotar o inscribir, pero en la enumeración de títulos que hace la norma resulta que algunos sólo puede constar por cancelación o incluso por nota marginal; es aplicable a toda clase de asientos, excepto el de presentación por el carácter preparatorio de éste.

Efectos del principio de tracto sucesivo

1.- Caso de previa inscripción:

Si se halla previamente inscrito el dominio o el derecho real de que se trate, salvo que haya defectos, podrá practicarse el asiento solicitado.

Así, si A, consta en el Registro como titular registral del pleno dominio de una finca, sin limitación alguna para disponer de ella y la vende a B, o concede un derecho de usufructo a C; estos actos (venta, constitución de un derecho real, etc.) cumplen los requisitos de la exigencia del tracto sucesivo.

Si A es titular de un derecho real, como pueda ser una hipoteca, y otorga carta de pago al dueño gravado, podrá la hipoteca cancelarse: se ha cumplido la exigencia del tracto sucesivo.

Un caso muy frecuente es el de entidades de Crédito que han absorbido a otras, sin previa inscripción de los créditos de la absorbida; por todas la Resolución de la DGRN de 17 de octubre de 2013 [j 7] según la cual no puede ejercer la acción hipotecaria una entidad distinta de la que figura como acreedora en el Registro (frecuente hoy día con la adquisición y las absorciones de entidades de crédito) sin antes inscribir la hipoteca a su favor.

Consecuencia lógica: como advierte la Resolución de la DGRN de 25 de noviembre de 2014: [j 8]

El principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria , manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el artículo 24 de nuestra Constitución , impide la práctica de anotación preventiva...

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