Acuerdos relativos a la prohibición de pisos turísticos

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogado y Notario
 
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En este tema, se trata un supuesto concreto, relativo a la validez del acuerdo comunitario que modifica los estatutos de la Comunidad para prohibir que las viviendas del edificio se destinen a un uso turístico, así como la retroactividad de dicho acuerdo y su oponibilidad frente a terceros.

Contenido
  • 1 Norma estatal
  • 2 Normas en Cataluña
    • 2.1 Actividades prohibidas en los elementos privativos
    • 2.2 El uso y destino de los elementos privativos
    • 2.3 Oponibilidad y retroactividad del acuerdo que limita el uso o destino de los elementos privativos
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 Legislación Citada
    • 3.2 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
    • 3.3 En formularios
    • 3.4 En doctrina
Norma estatal

A nivel estatal, inicialmente se exigía para este supuesto la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, para la adopción de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad (art. 17.6 LPH).

Sin embargo, el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (vigente del 19 de diciembre de 2019 al 22 de enero de 2019) y, actualmente, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (con entrada en vigor el día 6 de marzo de 2019) han introducido un nuevo apartado, el art. 17.12 LPH por virtud del cual se establece que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad referida en art. 5 e) LAU, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Como es de ver, se exceptúa la unanimidad para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas («la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística» así como para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%, si bien en cualquier caso estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, según dispone el mismo apartado 12.

Ahora bien:

a). Se requerirá la unanimidad si el acuerdo se adopta, no para limitar o condicionar la actividad turística en las viviendas, sino para todo lo contrario, es decir, para permitir de manera expresa dicha actividad turística (véase, en este sentido, la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2019). [j 1]

b). La mayoría de tres quintas partes para limitar en los estatutos los usos turísticos (art. 17.2. LPH) sólo es aplicable para la normativa sectorial (utilización de cualquier vivienda o departamento del edificio de la comunidad a fines turísticos y cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda o departamento amueblado y comercializado con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística) no, por ejemplo, para prohibir la hospedería o el alquiler vacacional; es decir, los supuestos distintos a los antes indicados exigen la unanimidad. (Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] y Resolución de 16 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 3]

Normas en Cataluña Actividades prohibidas en los elementos privativos

En primer lugar, debe tratarse la cuestión relativa a si la Comunidad de Propietarios puede hacer cesar la actividad turística de una vivienda por considerar que se está desarrollando una actividad prohibida.

Como señala la Sentencia del TSJC de 19 de mayo de 2016, [j 4] la normativa catalana parte de la idea de que el propio derecho no debe traducirse en perjuicio del derecho ajeno, de tal modo que se legitima a la Comunidad de Propietarios para hacer cesar las actividades no permitidas, que serán:

1.- Aquellas excluidas o prohibidas de forma expresa por los Estatutos, es decir, que provengan de la libre voluntad de los copropietarios.

2.- Las excluidas de forma expresa por la normativa urbanística y de usos del sector.

3.- Las que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, o ilícitas. Esta materia se encuentra regulada, en Cataluña, en la Ley 20/2009, de 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades.

4.- A modo de cláusula general, aquellas actividades o conductas que sean contrarias a la convivencia normal de la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio.

Pues bien, partiendo de esta normativa, se plantea si la actividad consistente en la existencia de viviendas de uso turístico cumple alguno de los presupuestos para tener la consideración de actividad prohibida, señalando la mentada sentencia que:

1.- No se puede conceptuar como actividad ilícita ni prohibida por la ley, pues la misma está expresamente permitida por una norma con rango legal, en concreto, por el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.

2.- La actividad no se halla excluida por las normas urbanísticas del sector.

3.- Tampoco la actividad va en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas o peligrosas, ya que no está contemplada en ninguno de los anexos de la ley catalana 20/2009 de 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades (la resolución hacía referencia a que el Anexo III, punto...

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