Acuerdos relativos a la prohibición de pisos turísticos

Autor:Barbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del Autor:Abogado y Notario
 
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En este tema, se trata un supuesto concreto, relativo a la validez del acuerdo comunitario que modifica los estatutos de la Comunidad para prohibir que las viviendas del edificio se destinen a un uso turístico, así como la retroactividad de dicho acuerdo y su oponibilidad frente a terceros.

Esta cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), cuya jurisprudencia más relevante pasamos seguidamente a analizar, haciendo después referencia al derecho estatal.

Contenido
  • 1 Actividades prohibidas en los elementos privativos
  • 2 El uso y destino de los elementos privativos
  • 3 Oponibilidad y retroactividad del acuerdo que limita el uso o destino de los elementos privativos
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 Legislación Citada
    • 4.2 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
    • 4.3 En formularios
    • 4.4 En doctrina
Actividades prohibidas en los elementos privativos

En primer lugar, debe tratarse la cuestión relativa a si la Comunidad de Propietarios puede hacer cesar la actividad turística de una vivienda por considerar que se está desarrollando una actividad prohibida.

Como señala la Sentencia del TSJC de 19 de mayo de 2016, [j 1] la normativa catalana parte de la idea de que el propio derecho no debe traducirse en perjuicio del derecho ajeno, de tal modo que se legitima a la Comunidad de Propietarios para hacer cesar las actividades no permitidas, que serán:

1.- Aquellas excluidas o prohibidas de forma expresa por los Estatutos, es decir, que provengan de la libre voluntad de los copropietarios.

2.- Las excluidas de forma expresa por la normativa urbanística y de usos del sector.

3.- Las que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, o ilícitas. Esta materia se encuentra regulada, en Cataluña, en la Ley 20/2009, de 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades.

4.- A modo de cláusula general, aquellas actividades o conductas que sean contrarias a la convivencia normal de la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio.

Pues bien, partiendo de esta normativa, se plantea si la actividad consistente en la existencia de viviendas de uso turístico cumple alguno de los presupuestos para tener la consideración de actividad prohibida, señalando la mentada resolución que:

1.- No se puede conceptuar como actividad ilícita ni prohibida por la ley, pues la misma está expresamente permitida por una norma con rango legal, en concreto, por el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.

2.- La actividad no se halla excluida por las normas urbanísticas del sector.

3.- Tampoco la actividad va en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas o peligrosas, ya que no está contemplada en ninguno de los anexos de la ley catalana 20/2009 de 4 de diciembre, de prevención y control ambiental de las actividades (la resolución hacía referencia a que el Anexo III, punto 12.57 de la ley, mencionaba establecimientos de apartamentos turísticos, y no viviendas de uso turístico; aunque dicho apartado ha sido suprimido por el art. 80, apartado 22 h), de la Ley 3/2015, de 11 de marzo, de medidas fiscales, financieras y administrativas).

4.- No se puede concluir, en abstracto, que la existencia de viviendas de uso turístico suponga actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, sino que es necesario que el uso que se haga pueda tildarse de anómalo o antisocial, como consecuencia de una serie de conductas o actuaciones que merezcan la consideración de incívicas, análisis que deberá realizarse caso por caso.

A efectos de lo que debe entenderse por actividad o conducta incívica, la Sentencia del TSJC de 28 de abril de 2014 [j 2] citando la Sentencia del TSJC 17/2012, de 20 de febrero, [j 3] establece la necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos, atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles, de acuerdo con las normas de la buena fe. Por lo que respecta a las actividades de uso turístico, la mentada STSJC de 17/2012 de 20 de febrero [j 4] ya determinó que lo sancionable era el anómalo y antisocial ejercicio del derecho, revelado por una serie de conductas incívicas continuadas y graves, tales como el mal uso continuo del ascensor, reiterados ruidos y fiestas nocturnas, actos de vandalismo, suciedad en los rellanos con restos de comida, botellas y preservativos, y robos.

En consecuencia, la actividad de uso turístico de una vivienda no puede, con carácter general, calificarse como actividad prohibida. Ahora bien, existen otros mecanismos legales para prohibir tal uso en los departamentos de un edificio.

Veamos:

El uso y destino de los elementos privativos

La norma general es que los propietarios de los elementos privativos del edificio pueden ejercitar todas las facultades dominicales, entre ellas, destinarlos a los usos que prefieran...

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