Aprovechamiento urbanístico

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La propiedad urbana y su importancia económica ha sido objeto de especial consideración por el legislador.

Interesa un análisis sobre el llamado aprovechamiento urbanístico y su disponibilidad.

Contenido
  • 1 La propiedad urbana
  • 2 Normativa
  • 3 Concepto de aprovechamiento urbanístico
  • 4 Clase de aprovechamiento urbanístico
  • 5 Inscripción del aprovechamiento urbanístico
  • 6 Transferencia del aprovechamiento urbanístico
  • 7 Reserva del aprovechamiento urbanístico
  • 8 Ver también
  • 9 Recursos adicionales
    • 9.1 En doctrina
  • 10 Legislación básica
  • 11 Legislación citada
  • 12 Jurisprudencia citada
La propiedad urbana

Ante el incremento de la edificación y la transformación de suelo rústico en urbano, el legislador ha ido elaborando una serie de normas que intentan, en especial:

a) Evitar la especulación desmesurada, imponiendo cesiones urbanísticas para compensar el beneficio obtenido por la explotación y venta del suelo y sus edificaciones.

b) Impedir un exceso de edificabilidad cuando ello perjudica el entorno y deteriora el medio ambiente.

c) Someter muchas actuaciones bien a la previa autorización administrativa o bien a la declaración previa.

d) Proteger al adquirente de un edificio, en especial si se trata de una vivienda imponiendo al vendedor requisitos de habitabilidad, certificaciones de eficiencia energética, garantías de la edificación, seguro por las cantidades recibidas anticipadamente a la entrega, etc.

e) Imponer actuaciones urbanísticas, regulando las juntas de compensación, las reparcelaciones voluntarias y las cesiones obligatorias, etc.

Pero la propiedad urbana sigue dando juego y, en ocasiones, cuantiosos beneficios a sus titulares.

Atendiendo a todo ello, se habla hoy en día del aprovechamiento urbanístico y su disponibilidad.

Normativa

Toda la materia del presente tema está fundamentalmente regulada por normas autonómicas, pero, con carácter general, deben tenerse en cuenta tres normas estatales:

a).- El Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística.

b).- El Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

c).- El Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de Junio, de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales.

Concepto de aprovechamiento urbanístico

El derogado Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, señaló en su art. 8 que el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme a su estado, clasificación, características y destino, así como la facultad de disposición, de acuerdo con la legislación aplicable. Entre tales facultades se incluye la de edificar sobre unidad apta para ello, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquella edificabilidad para uso o usos determinados.

El aprovechamiento urbanístico es la facultad de edificar contemplada y admitida por los planes de ordenación; no es simplemente el derecho a edificar, es el derecho a hacerlo de acuerdo con las normas de ordenación; por ello, aunque a veces se utiliza la expresión aprovechamiento urbanístico como sinónima de edificabilidad, lo que caracteriza al aprovechamiento urbanístico es la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico.

Esta facultad de edificar en sus justos términos la podrá ejercer el dueño del suelo o transmitirla a un tercero, lo que demuestra la utilidad del expresado aprovechamiento, su valor económico y la necesidad de instrumentar el mecanismo para que sea susceptible de enajenación.

Clase de aprovechamiento urbanístico

El término aprovechamiento urbanístico se utiliza en diversos sentidos, pidiendo citarse los siguientes:

  • Por su ámbito se habla de aprovechamiento en suelo urbano situado en una unidad de actuación y en suelo urbano no incluido en una unidad de actuación.

En efecto, el Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de Junio, de Medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios profesionales ya indicó en el art. 2, a propósito del aprovechamiento y cesión de suelo a los Ayuntamientos:

Uno. En suelo urbano el aprovechamiento urbanístico del titular de un terreno no incluido en una unidad de ejecución, será el que resulte de aplicar el aprovechamiento tipo del área de reparto en el que se encuentre o, en su defecto, de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas de la parcela.
Dos. El aprovechamiento urbanístico que corresponde al titular de un terreno en suelo urbano incluido en una unidad de ejecución y en suelo urbanizable, será el que resulte de aplicar en su terreno el 90 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre. Si no estuviera determinado el aprovechamiento tipo se tendrá en cuenta el aprovechamiento medio de la unidad de ejecución o del correspondiente sector en que se halle.

Del texto resulta que puede hablarse del aprovechamiento urbanístico de una finca concreta o del aprovechamiento urbanístico de un polígono; este segundo supuesto hace referencia a edificabilidad total del polígono, sector o unidad de actuación, una vez deducidos los metros cuadrados de construcción destinados a edificación dotacional de cesión obligatoria (máximo el 10% de cesión obligatoria) y que tiene su origen en la actuación urbanística del sector.

  • Se habla de aprovechamiento tipo como una magnitud o cifra puramente numérica que determina el aprovechamiento urbanístico en relación con una determinada área de reparto, es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto (en algunas CCAA, se le llama aprovechamiento medio).
  • Se habla de aprovechamiento subjetivo cuando nos referimos a aquellas facultades que tiene el dueño del suelo de edificar su finca; es la superficie edificable, medida en metros cuadrados, del uso y tipología característicos, que refleja el contenido urbanístico lucrativo al que el propietario del suelo tendrá derecho si bien condicionado en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la legislación urbanística y, en su virtud, por el propio planeamiento. Es una atribución propter rem, es un bien jurídico de contenido patrimonial actual e independiente y no se trata de simples «derechos expectantes» que hayan de concretarse en un fundo determinado, siendo derechos perfectamente transmisibles de forma aislada.

La transmisión del aprovechamiento urbanístico podrá serlo a favor de un particular o a favor de la Administración y puede tener lugar en forma forzosa o voluntaria.

  • Se habla de aprovechamiento objetivo, material o real como el aprovechamiento que el planeamiento atribuye a una determinada parcela o terreno. Se determina mediante la fijación de la edificabilidad (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) y las condiciones generales de la edificación.
Inscripción del aprovechamiento urbanístico

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística reguló la inscripción del aprovechamiento urbanístico, estableciendo una regulación que siendo respetuosa con la institución registral se adaptó a un concepto, el de aprovechamiento urbanístico, que forma parte del contenido de la propiedad urbana, pero, no obstante, es susceptible de tráfico jurídico o incluso es considerado como finca registral en determinados supuestos.

Señala la Resolución de la DGRN de 14 de junio de 2011 [j 1] que el artículo 39 del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripción de actos de naturaleza urbanística, permite que el aprovechamiento urbanístico se inscriba como finca especial disgregada del suelo, a modo de segregación de parte de su contenido, y mediante apertura de folio independiente, en los siguientes casos:

1) Cuando la Administración solicite que el aprovechamiento que le corresponda se inscriba bajo esta modalidad, como disgregado de la finca o fincas de que procede;

2) Cuando tenga lugar la ocupación directa de fincas mediante el reconocimiento de unidades de aprovechamiento en los casos previstos por las leyes;

3) En los casos de expropiación forzosa de fincas determinadas en los que el justiprecio consista en la atribución posterior de fincas futuras pendientes de formación;

4) En los sistemas de...

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