Arrendamientos regidos por el Código Civil

Autor:Manuel Faus y Bárbara Ariño
Cargo del Autor:Notario
 
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Por el contrato de arrendamiento una parte (arrendador) se obliga a ceder el uso de una cosa a otra (arrendatario) que se compromete a pagar un precio como contraprestación (art. 1546 del Código Civil).

Ahora bien, sólo estarán sometidos a la normativa común regulada en el CC los arrendamientos que se encuentren excluidos del ámbito de aplicación de la legislación especial, y en este sentido, nos remitimos al tema específico Arrendamientos urbanos regidos por legislación especial de esta misma obra.

Contenido
  • 1 Caracteres y naturaleza del arrendamiento
  • 2 Obligaciones del arrendador
  • 3 Obligaciones del arrendatario
  • 4 Subarrendamiento
  • 5 Efectos del incumplimiento
  • 6 Extinción
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Caracteres y naturaleza del arrendamiento

Las notas características del contrato de arrendamiento son:

  • Es un contrato consensual, en cuanto que para su perfeccionamiento sólo se requiere el acuerdo –consentimiento- de las partes.
  • Es un contrato oneroso puesto que, a cambio de recibir el uso, el arrendatario se obliga a pagar algo al arrendador.
  • Es un contrato bilateral por cuanto produce obligaciones para ambas partes.
  • Es un contrato que se rige por el principio de libertad de forma que proclama el art. 1278, CC.

La Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2015 [j 1] destaca que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás.

La citada resolución estudia cuando puede considerarse que un contrato de arrendamiento es un acto de disposición. Es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración de seis años o más, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo). No es el hecho de que se inscriba el que muta su naturaleza; como dice la citada Resolución:

: El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. El hecho de que el arrendamiento se inscriba proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública.)

La Sentencia nº 21/2018 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Enero de 2018 [j 2] señala que el arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas (arg. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición.

Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio, [j 3] respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años; también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor (sentencia 1029/2000, de 14 noviembre). [j 4] Y en la citada sentencia de 17 de enero de 2018 se considera sin duda acto de disposición el contrato de arrendamiento por 30 años, (con prórrogas tácitas).

Obligaciones del arrendador

Según el art. 1554, CC, son obligaciones del arrendador:

  • Entregar al arrendatario la cosa arrendada. En este sentido, dispone el art. 1562, CC que, si no se dice nada sobre el estado de la finca al tiempo de arrendarla, se presume que la misma se entregó en buen estado, salvo prueba en contrario.
  • Realizar todas las reparaciones necesarias en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que se destina, mientras dure el arrendamiento.

El arrendador, sin embargo, no estará obligado a reparar los daños ocasionados en la finca arrendada sometida al régimen de propiedad horizontal, cuando los daños se hubieren producido por defectos existentes en elementos comunes (STS de 29 de febrero de 2012). [j 5]

  • Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante su vigencia.
Obligaciones del arrendatario

Según el art. 1555, CC: son obligaciones del arrendatario:

  • Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y el tiempo, dispone el art. 1574, CC que el pago deberá realizarse en el domicilio del deudor (art. 1171, CC) según la costumbre de la tierra.
  • Usar la cosa arrendada con la diligencia de un padre de familia, destinándola al uso pactado y, en su defecto, al que se deduzca de la naturaleza de la cosa según la costumbre.
  • Pagar los gastos derivados de la escritura del contrato.

Asimismo, el arrendatario estará obligado a:

  • Tolerar la ejecución de las reparaciones urgentes en la cosa arrendada, aunque le resulte muy molesta y le prive de una parte de la finca (pero si la obra hace inhabitable la parte necesaria para su habitación, el arrendatario podrá rescindir el contrato).

En todo caso, si la obra dura más de 40 días deberá disminuirse el precio del arriendo en proporción al tiempo y la parte de la finca de la que se vea privado el arrendatario (art. 1558, CC).

  • Poner en conocimiento del propietario de la cosa arrendada toda usucapión o novedad dañosa que otro haya realizado o pretenda realizar (art. 1559, CC).
  • Poner en conocimiento del propietario de la cosa arrendada la necesidad de realizar las reparaciones que correspondan en la cosa arrendada a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que se destina (art. 1559, CC).
  • Devolver la finca al finalizar el arrendamiento en el mismo estado en que la recibió, salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561, CC).

En estos casos, el arrendatario responderá del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que no medie culpa suya( (art. 1563. CC).

Como indica la STS de 24 de octubre de 2006, [j 6] el art. 1563 CC viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario, imponiéndole la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, sin que el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado suponga tener por...

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