Anotaciones preventivas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Las anotaciones preventivas son una clase de asientos registrales . Siendo el Principio de publicidad registral. Certificaciones. uno de los más drásticos de nuestra sistema, por cuya virtud el tercero que adquiere con los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH) es mantenido en su adquisición, es evidente que el legislador no podía olvidar los derechos en formación, que si bien no son susceptibles de inscripción , por no ser titularidades reales consolidadas, deben ser garantizados para el caso de futura perfecta existencia. Y así surgen las anotaciones preventivas.

Contenido
  • 1 Reconocimiento legal de las anotación preventiva
  • 2 Concepto y caracteres de la anotación preventiva
  • 3 Supuestos de anotaciones preventivas
    • 3.1 Anotaciones preventivas en la Ley Hipotecaria (LH)
      • 3.1.1 Artículo 42 de la LH
      • 3.1.2 Otros supuestos de anotaciones preventivas en la Ley Hipotecaria
    • 3.2 Anotaciones preventivas en el Reglamento Hipotecario
    • 3.3 Anotaciones preventivas en otras normas
    • 3.4 Supuestos no admitidos como anotación preventiva
  • 4 Clasificaciones doctrinales de las anotaciones preventivas
  • 5 Circunstancias de las anotaciones preventivas
  • 6 Efectos generales de la anotación preventiva
  • 7 Extinción y caducidad de las anotaciones preventivas
    • 7.1 Extinción de las anotaciones preventivas
    • 7.2 Caducidad de las anotaciones preventivas
  • 8 Conversión de las anotaciones preventivas
  • 9 Recursos adicionales
    • 9.1 En Formularios
    • 9.2 En doctrina
  • 10 Legislación básica
  • 11 Legislación citada
  • 12 Jurisprudencia citada
Reconocimiento legal de las anotación preventiva

Dice art. 41 del Reglamento Hipotecario (RH):

En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación , inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia;anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales .

Son, pues, las anotaciones preventivas una clase de asientos registrales, de características especiales y con finalidades diversas, pero que en general vienen a ser un toque de atención o aviso, como se verá.

Ahora bien, el art. 20 de la ley Hipotecaria advierte en su párrafo séptimo - redactado de nuevo por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales – entró en vigor el 6 de diciembre de 2015 -:

No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.»
Concepto y caracteres de la anotación preventiva

La anotación preventiva es aquel asiento registral que la Ley regula - para casos excepcionales-, y tiene por fin atenuar el rigor de las apariencias librarías, reservar eventualmente un rango al derecho en “in fieri” y prevenir al que consulte el Registro de la posible inexactitud originaria o sobrevenida de los asientos principales o de la afectación de la finca a ciertas responsabilidades.

No hay una definición legal, pero teniendo en cuenta los caracteres de la anotación preventiva se puede definir como el asiento provisional, generalmente positivo, que se practica en el Libro de inscripciones con la finalidad de asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto pero no consumado o servir de preparación a un asiento definitivo.

Como es de ver, sus finalidades son varias y de ahí las clases que se dirán, pero todas las anotaciones se caracterizan por:

  • ser un asiento principal, como la inscripción y la cancelación , pero es un asiento provisional, destacando su temporalidad, dado que son asientos que tiene duración limitada.
  • su eventualidad, ya que la relación jurídica a que se refiere puede resolverse en un determinado sentido o en el contrario.
  • su carácter accesorio, pues la anotación preventiva no pone fin al procedimiento hipotecario, se trata simplemente de un trámite del mismo ya que tras ella ha de venir de manera ineludible otros asientos posteriores: o la inscripción o su cancelación.
  • por su carácter no definitivo, la resolución que las ordena no han de ser necesariamente firmes; es decir, para practicar una anotación de demanda, de embargo preventivo o de prohibición de disponer, no puede exigirse que se acredite que no cabe recurso alguno frente a la resolución judicial que las haya acordado, puesto que, según establece el artículo 735.2 de la LEC, contra el auto que acuerda la medida cautelar solo cabe recurso de apelación sin efectos suspensivos. La firmeza de la resolución judicial sólo es exigible para inscripciones y cancelaciones. (Resolución de la DGRN de 23 de marzo de 2018). [j 1]
Supuestos de anotaciones preventivas Anotaciones preventivas en la Ley Hipotecaria (LH) Artículo 42 de la LH

Según el art. 42 de la LH, podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1º. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

2º. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

3º. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil .

4º. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

5º. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número cuarto del artículo segundo de esta Ley . (menciona este número las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes).

6º. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

7º. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.

8º. El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

9º. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable , por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

10º. El que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.

Otros supuestos de anotaciones preventivas en la Ley Hipotecaria

En la misma ley Hipotecaria hay los siguientes supuestos:

1.- Además de la anotación de la prohibición de disponer ordenada por una resolución judicial (art. 42.2 de la LH), la Ley Hipotecaria menciona, al relacionar las prohibiciones de disponer con el Registro, las prohibiciones de disponer administrativas; en efecto, dice el art. 267 de la LH que las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas…:

2ª. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.

2.- Además de la anotación preventiva por defectos subsanables del título (art. 42.9 de la LH), en todo caso de denegación de la inscripción – puede ser por entender la calificación que hay defectos insubsanables- , el art. 66 de la LH permite que el interesado, dentro de los sesenta días siguientes al de la fecha del asiento de presentación, proponga demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez del título, pudiendo entonces pedir anotación preventiva de la demanda, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación; si la demanda tiene lugar caducado el asiento de presentación también cabe pedir anotación preventiva, pero ésta no surtirá efecto sino desde su fecha.

Anotaciones preventivas en el Reglamento Hipotecario

1.- art. 32 del RH: anotación en expedientes de expropiación forzosa: es a favor del expropiante o beneficiario mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo del depósito provisional. La anotación tendrá la duración normal de 4 años, prorrogable una o más veces por 4 años cada una de las prórrogas y se convertirá en inscripción mediante el documento que acredite el pago o la consignación del justo precio, con el acta de ocupación.

2.- En materia de minas, el art. 62 del RH admite la anotación preventiva de los permisos y autorizaciones de explotación y de investigación en virtud del título correspondiente de otorgamiento acompañado de copia certificada del plano de demarcación. Su cancelación se verificará mediante la resolución ministerial en que se acuerde la caducidad de los mismos. En materia de minas, el art. 64 del RH menciona también las posibles anotaciones preventivas de los actos de transmisión y gravamen de permisos, autorizaciones y concesiones de derechos mineros a favor del que acredite condiciones para su titularidad.

3.- En materia de aguas, los aprovechamientos por concesión, si falta el certificado del Registro administrativo, pueden ser objeto de anotación preventiva y el art. 65 del RH admite la anotación...

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