Comunidad de bienes. Condominio. Reglas generales

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La comunidad de bienes es uno de los conceptos más discutidos y difíciles del Derecho Civil.

Contenido
  • 1 El problema terminológico
  • 2 La comunidad como una clase de cotitularidad
  • 3 Clases de comunidad
  • 4 Supuestos de comunidad sobre derechos reales
    • 4.1 Comunidad del derecho de propiedad o condominio
      • 4.1.1 Funcionamiento de la comunidad en el derecho de propiedad
      • 4.1.2 Extinción del condominio
    • 4.2 Comunidad sobre otros derechos reales
      • 4.2.1 Comunidad en el usufructo
      • 4.2.2 Derecho de habitación
      • 4.2.3 Servidumbres
      • 4.2.4 Bienes adquiridos por donación
  • 5 Comunidades especiales
  • 6 La comunidad de bienes en las legislaciones forales y territoriales
    • 6.1 Aragón
    • 6.2 Cataluña
    • 6.3 Islas Baleares
    • 6.4 Galicia
    • 6.5 Navarra
    • 6.6 País Vasco
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
El problema terminológico

Terminológicamente, unos autores hablan de comunidad, otros de indivisión, otros de mancomunidad y otros términos similares.

Si lo observamos desde un punto de vista sistemático, tampoco hay acuerdo; hay legislaciones que tratan de la comunidad al regular las Obligaciones y después en la parte del Derecho de cosas tratan la comunidad en el derecho de propiedad. Hay autores que la comentan al tratar dentro de la sociedad; en ocasiones, se habla de comunidad al mencionar la teoría de la persona jurídica y otros autores sólo la analizan en la parte General.

Estas dificultades se agravan en nuestra legislación que no contiene una teoría de la comunidad.

En una obra práctica como la presente, se hace mención a este problema, porque el Código Civil no resuelve el tema; ciertamente dedica un título (Titulo III del Libro Segundo) -arts. 392 y ss.- a la comunidad bajo el título de comunidad de bienes, pero luego sólo regula una forma de comunidad: la comunidad en el derecho de propiedad; en efecto, el citado art. 392 dice que «hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso a varias personas; es decir, se usa el término comunidad,» pero se habla sólo de comunidad en la propiedad.

Ello podría plantear la cuestión de que como forma de comunidad sólo se cita a comunidad en el derecho de propiedad, sólo ésta sea la conocida en el Derecho que se rige por el Código Civil. Pero luego encontramos diversos preceptos que aluden a formas especiales de comunidad, como ocurre a propósito del usufructo (art. 469, 521, art 787 CC o del derecho de habitación (art. 531 y 548) o donación a varias personas (art. 637) o las servidumbres (art. 531).

Por su parte, la doctrina cita otras figuras más complejas de comunidad, como la comunidad hereditaria, la de la sociedad de gananciales y otros regímenes de comunidad, etc. Es decir, que lo que más se puede afirmar es que la comunidad más importante en nuestro Derecho es el de la propiedad que pertenece pro indiviso a diversas personas. Puede verse otros supuestos en el tema Comunidades especiales según el Código Civil y la legislación estatal

Todo esto demuestra que la comunidad deberá tal vez tratarse en la parte General del Derecho donde se señalan las bases más importantes de comunidad y los supuestos de la misma; no se hace así normalmente, aunque algún autor como De Castro plantea en la parte general la comunidad como una forma de cotitularidad de las relaciones jurídicas.

Entendemos con varios autores que para lograr un concepto de comunidad se ha de partir de un concepto más general: el de la cotitularidad, que es la situación que ocurre cuando un derecho corresponde a varias personas.

La comunidad como una clase de cotitularidad

Si se entiende cotitularidad como la situación en que un derecho corresponde a varias personas, la comunidad es una clase de cotitularidad; en concreto, la comunidad es la cotitularidad cualitativamente igual y simultánea sobre derechos de contextura real:

  • Al hablar de cotitularidad excluimos la persona jurídica, ya que este es un caso más bien de titularidad que de cotitularidad; con la persona jurídica nace un sujeto jurídico distinto de los que la integran o constituyen.
  • Al hablar de cualitativamente igual se excluyen las cotitularidades concurrentes. No hay comunidad, por ejemplo, entre el titular de la nuda propiedad y el usufructo.
  • Al hablar de cotitularidad simultánea excluimos del concepto de comunidad los casos de titularidades sucesivas, como al sustitución fideicomisaria.
  • Al hablar de cotitularidad sobre derechos de contextura real, se excluye del concepto de comunidad los casos de solidaridad, mancomunidad y de jerarquía de poder.

Como señala la Sentencia nº 217/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 6 de Abril de 2016, [j 1] en la comunidad se produce una concurrencia de derechos sobre la cosa, siendo cada derecho limitado por la existencia de los derechos de los demás cotitulares.

Resulta, en consecuencia, que las notas características de la comunidad en sentido propio son:

  • Unidad de objeto
  • Pluralidad de sujetos
  • Titularidad de idéntico contenido cualitativo.
  • Indivisión material o unidad del vínculo o relación jurídica.
Clases de comunidad

La clasificación que se proponga dependerá del concepto que se tenga de lo que es la comunidad.

Así se habla:

1.- En sentido amplio, habría los siguientes tipos:

  • Comunidad de reparto, cuyo tipo es la comunidad romana.
  • Comunidad de liquidación: es el caso de la sociedad conyugal disuelta.
  • Comunidad de conservación, cuando la indivisión es forzosa.
  • Comunidad corporativa, que tiene lugar en la asociación con persona jurídica.

2.- Según el derecho positivo, puede hablarse de:

a). Comunidad universal y singular; la universal recae sobre un patrimonio, la singular sobre bienes determinados.

b). Comunidad voluntaria e incidental, según derive de la voluntad de los que la constituyen o de un hecho extraño a esa voluntad.

c). Comunidad ordinaria o forzosa, según se admita o no la facultad de exigir la división.

3. Según el concepto estricto antes expresado, hay dos formas fundamentales:

3.1. la comunidad germánica o en manco común.

En ésta lo esencial es la concurrencia de varias personas en la titularidad de la misma cosa junto con una cualidad personal que motiva esta cotitularidad; esa cualidad personal suele ser una situación familiar que une a dos o más personas, pero puede ser cualquiera otra cualidad personal.

En este tipo de comunidad, como la cosa pertenece a todos en grupo, hay normalmente un órgano de administración y disposición. Se señala como ejemplo de este tipo de comunidad la sociedad de gananciales, la comunidad hereditaria, la formada por el matrimonio comprador en compraventa con pacto de sobrevivencia en el Derecho catalán y la comunidad sobre el muro común, de los propietarios de parcelas en finca rústica, en Derecho gallego. Puede verse el tema Comunidades especiales según el Código Civil y la legislación estatal

Como señala la Sentencia nº 314/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 12 de Junio de 2015, [j 2] que la comunidad germánica no está regulada por los artículos 392 y ss. del Código civil que contempla la comunidad pro indiviso romana, con distinción de cuotas y esencial divisibilidad (artículo 400) que nada tiene que ver con la comunidad hereditaria, germánica.

3.2.- La comunidad romana o por cuotas.

En ésta, la cosa pertenece por cuotas a diversas personas, cada una de las cuales puede disponer libremente de su parte -% de la cosa- y separarse de la comunidad; en cambio, en la comunidad germánica, dicha comunidad es indivisible mientras el vínculo personal determinante se mantenga.

En la comunidad romana la administración de la cosa se rige por la ley de la mayoría, y la disposición de la total cosa por unanimidad.

La característica de la comunidad romana es la existencia de cuotas; así en múltiples sentencias, en especial para contraponerla a la comunidad de tipo germánico, como:

• La Sentencia nº 523/2004 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 10 de Junio de 2004 [j 3] citando la doctrina del mismo TS, según la cual y con referencia a la sociedad de gananciales, mientras dicha sociedad, constituida por marido y mujer, subsista, se mantiene una comunidad que responde a aquella denominada de mano en común o manos reunidas, de la técnica germana, sin atribución de cuotas, muy distinta de la comunidad romana.

• La Sentencia nº 672/2017 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 15 de Diciembre de 2017, [j 4] que citando asimismo jurisprudencia anterior, insiste que en la sociedad de gananciales no hay partes o cuotas características de la comunidad romana.

La diferencia entre comunidad de tipo germano y de tipo romano no debe hacernos olvidar que puede pasarse de una a otra; tal es el caso de la comunidad hereditaria que siendo de tipo germánico, con la adjudicación a dos o más herederos pro indiviso de un bien pasa a ser de tipo romano; en este sentido, la Sentencia nº 435/2005 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Junio de 2005, [j 5] cuando habla de que la adjudicación de los bienes de la herencia, implica la atribución a las causahabientes de los bienes y derechos hereditarios en forma -por cierto, muy frecuente- de atribuirse la propiedad que se integraba en la comunidad hereditaria como comunidad germánica -zur gesamten hand- en un condominio, copropiedad romana -communio iuris-.

3.3.- Comunidad solidaria. Si bien en el derecho de obligaciones no hay dificultad alguna en admitir la obligación solidaria (hay varios sujetos activos o pasivos o de ambos, cada uno de ellos por separado puede ejercitar su derecho o ha de cumplir la prestación, sin perjuicio de las relaciones internas entre los cotitulares), en sede de derechos reales no se acepta cabe la comunidad solidaria, no se acepta la copropiedad solidaria.

3.4.- Cuarto. Comunidad dividida o pro diviso. es aquella situación en las que las facultades del dominio (o de un derecho real) están divididas, pudiendo ocurrir:

a) Que la división sea jurídica: hay unos titulares...

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