Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural o vacante de edificación: obligaciones
| Autor | Alberto Palomar (Magistrado de lo contencioso-administrativo) y Javier Fuertes (Magistrado) |
El contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural o vacante de edificación es el conjunto de obligaciones que conforman lo que puede hacer el propietario de un determinado suelo rural (suelo en situación rural).
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Contenido
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El artículo 16.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo ( Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre ) establece las obligaciones (deberes y cargas) del propietario del suelo en situación rural o vacante de edificación.
Los términos empleados incluyen, por equiparación al suelo rural, a aquellos otros terrenos que, no teniendo esta condición (la de rural), se encuentren vacantes de edificación, lo que supone que los deberes y cargas que se imponen alcanza al suelo que no ha sido objeto de transformación, se encuentre en situación de suelo rural o se trate de de suelo que, habiendo abandonado esa situación, no ha sido objeto (todavía) de urbanización (el suelo urbanizable que, por el momento, no ha sido urbanizado).
Deber de conservaciónEl Tribunal Constitucional estableció (sobre el artículo 12 de la Ley del Suelo del 2008 cuyos términos reproduce el artículo 21 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2015) que “no es inconstitucional que este precepto incluya en la situación básica de rural todos los suelos aún no transformados, esto es, no incorporados al desarrollo urbano, partiendo de las características físicas en que realmente se encuentran, y sin tener en cuenta el diferente destino que les atribuye el planeamiento urbanístico o de ordenación territorial, y en función de ello sirva para aplicar a todos un mismo método de valoración, el contemplado en el art. 23 TRLS ” (Sentencia del Tribunal Constitucional 218/2015, de 22 de octubre, F.3 [j 1]).
El Texto Refundido de la Ley del Suelo impone al propietario del suelo rural (o, como se ha señalado, al suelo vacante de edificación), el deber de conservación en el estado en el que se encuentra, estos es, en su estado original o natural.
Deber de conservación que el referido precepto legal concreta en las siguientes obligaciones:
- Costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales.
Deber de conservación como suelo rural que no resulta incompatible con la existencia de otros valores dignos de especial protección, como son los valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos a los que se refiere el artículo 13.1 del propio Texto Refundido de la Ley del Suelo . Así se ha establecido que “el hecho de que la clasificación del conjunto de las parcelas integrantes del ámbito delimitado por la parte recurrente en su demanda sea de suelo rústico de especial protección forestal no es incompatible con la presencia de elementos acreedores de protección arqueológica, ni es un menoscabo para esa protección, que no se vería incrementada por el hecho de que la clasificación fuese de suelo rústico común, ya que la especial protección forestal no ampara, sino todo lo contrario, un crecimiento descontrolado de la vegetación, incompatible con los deberes de conservación exigibles a su propietario” (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 25 de junio de 2020, recurso 4214/2017 [j 2]).
- Garantizar la seguridad o salud públicas.
- Prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica
Téngase en cuenta la existencia de una norma estatal, la Ley 22/2011, de 28 de julio , de residuos y suelos contaminados, y bajo el título competencial de legislación básica de protección del medio ambiente (sin perjuicio de las facultades de las Comunidades Autónomas de establecer normas adicionales de protección), tiene por objeto regular la gestión de los residuos impulsando medidas que prevengan su generación y mitiguen los impactos adversos sobre la salud humana y el medio ambiente asociados a su generación y gestión, mejorando la eficiencia en el uso de los recursos, así como regular el régimen jurídico de los suelos contaminados ( artículo 1 de a Ley). El artículo 3 x) de la Ley define suelo contaminado como “aquel cuyas características han sido alteradas negativamente por la presencia de componentes químicos de carácter peligroso procedentes de la actividad humana, en concentración tal que comporte un riesgo inaceptable para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que se determinen por el Gobierno, y así se haya declarado mediante resolución expresa”.
- Asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.
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