Declaración de obra Nueva en construcción
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La obra nueva sobre finca registral puede declararse cuando la obra es antigua y tal vez incluso se construyó sin licencia; puede estar acabada con los debidos permisos y licencias o puede interesar declarar una edificación en construcción.
Para los dos primeros supuestos puede verse:
• Declaración de obra nueva antigua y
• Declaración de obra nueva acabada
El presente tema estudia la declaración de Obra Nueva todavía en construcción.
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Contenido
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Con claridad, la Resolución de 5 de abril de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 1] pone de relieve que la naturaleza de la declaración de obra nueva es entendida por la doctrina como un acto voluntario y de administración, si bien de administración extraordinaria ya que predetermina el uso y destino de la finca, que no precisa capacidad para enajenar; una manifestación no recepticia en la que se hace constar haberse terminado o estar en construcción en una finca edificaciones o mejoras y cuya declaración es inscribible en el Registro de la Propiedad.
Recuerda que la Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 1995, [j 2] que recoge la doctrina de otras anteriores, afirmó «su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca.»
Y concluye:
Nos encontramos pues ante un título declarativo, y no ante un título traslativo de la propiedad, en el que el titular dominical del suelo declara la construcción, atribuyéndose, por el principio de accesión, la titularidad de lo construido. Por lo tanto, sus manifestaciones no suponen el nacimiento de obligaciones o derechos respecto a otros intervinientes o respecto de terceros, ya que no van dirigidas a otro interviniente, sino que lo que pretenden es constatar la existencia de un hecho, en este caso de una construcción.
De ahí que el legislador haya exigido unos requisitos determinados.
Requisitos generales de la declaración de obra nueva en construcciónHay que tener en cuenta que para formalizar una Obra Nueva en construcción se necesita:
1.- Permiso de Obras y certificado del Técnico competenteEl artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice, en la parte que ahora interesa, dice:
1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Respecto a la caducidad:
Las licencias de obras señalan un plazo para su ejecución, so pena de caducidad; pero esta caducidad no es automática; si no se ha incoado expediente de caducidad de la licencia de obras no se puede considerar la misma caducada por el simple transcurso del plazo de tiempo previsto en la misma y en consecuencia no procede suspender la inscripción de la obra nueva por la posible caducidad de dicha licencia. (Resolución de la DGRN de 21 de junio de 2019 [j 3] y Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2019) [j 4]
2.- Certificado de eficiencia energética del proyectoEste requisito venía regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que ha sido derogado por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Pero debe tenerse en cuenta el ámbito de aplicación de la Ley:
Dice el art. 3, refiriéndose al procedimiento del certificado indicado:
Ámbito de aplicación.
1. Este Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios será de aplicación
a. Edificios de nueva construcción.
b. Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.
c. Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública, entendiendo por esta última la definida en el artículo 2.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, con una superficie útil total superior a 250 m2.
d- Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:
1º. Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio.
2º. Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.
3º. Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2.
3. Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos:
1º. Administrativo.
2º1. Sanitario.
3º. Comercial: tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares.
4º. Residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares.
5º. Docente.
6º. Cultural: teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas y similares.
7º. Actividades recreativas: Casinos, salones recreativos, salas de fiesta, discotecas y similares.
8º. Restauración: bares, restaurantes, cafeterías y similares.
9º. Transporte de personas: estaciones, aeropuertos y similares.
10º. Deportivos...
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