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Derecho de subedificación

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Vincent
AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

En lo que se refiere al tema del derecho a la subedificación, deberemos tener en cuenta diversos supuestos.

Contenido
  • 1 Planteamiento general del derecho de subedificación
  • 2 Doctrina de la DGRN sobre el derecho de subedificación
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Doctrina administrativa citada
Planteamiento general del derecho de subedificación

Con gran frecuencia interesa construir aparcamientos en el subsuelo, siendo el suelo de dominio público o privado.

En el caso de suelo público, a veces, interesa la construcción y/o explotación privada.

Si se declara un edificio, aunque sea en construcción, es evidente que entre las entidades creadas puede existir uno o varios sótanos, ya descritos como entidad independiente, facultando al titular de los sótanos a subdividirlo, vender partes indivisas con asignación del uso exclusivo de aparcamientos o trasteros, estableciendo servidumbres de comunicación con fincas colindantes etc.

Pero si el suelo no se va a edificar, por ejemplo, seguirá siendo de uso público (calles, plazas,) o incluso en terrenos privados cuando no se pretende declarar aún edificios sobre el suelo, que están por determinar, una solución puede ser constituir un conjunto inmobiliario, y que uno de los elementos sea el subsuelo.

Aquí simplemente queremos apuntar un breve comentario a  este tema.

Doctrina de la DGRN sobre el derecho de subedificación

1. El subsuelo

La Resolución de la DGRN de 5 de abril de 2002 [j 1] admite la posibilidad de constituir el subsuelo como finca independiente, admitiendo, por tanto, el llamado derecho de subedificación .

Dicha Resolución hace referencia a dos temas: 

  • Por un lado la posibilidad de desafectar de un bien de dominio público el subsuelo, con destino a aparcamientos particulares, siendo únicamente elemento común entre el subsuelo y la superficie (que continuará de dominio público) el forjado y sin que con ello se produzca perjuicio alguno al uso público del suelo; y
  • La admisión del derecho de subedificación, de forma que mediante la figura del conjunto inmobiliario se puede crear una finca a la que se abrirá folio registral independiente ya que un determinado volumen del subsuelo, dice la DGRN, puede ser objeto autónomo de relaciones jurídicas, sin que exista edificación alguna a la cual esté escindiblemente unido, añadiendo que, en nuestro Derecho inmobiliario registral, rige un principio de numerus apertus en la configuración de derechos reales... aceptando, dentro de los límites legales, la creación de nuevas figuras jurídicos-reales.

Con base a lo dicho, entendemos que es aplicable la idea del conjunto inmobiliario formando dos entidades: una será el suelo (con facultad de ser edificado, determinando claramente las plantas) y otra entidad el volumen del subsuelo (especificando las plantas a construir); habrá la finca matriz u originaria y los folios independientes para cada entidad indicada y deberá establecerse las reglas del conjunto.

Un precedente de la anterior Resolución es la RDGRN de 13 de mayo de 1987 [j 2] que, en un caso en que se pretende formar una finca independiente (la unidad subterránea) mediante la agrupación de porciones subterráneas previamente segregadas de diversas fincas, la DG exige que se abra folio autónomo que incluirá el historial de los derechos reales que recaen sobre la total unidad subterránea con el objeto de completar el historial de las limitaciones que sufren, respectivamente, los...

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