Disposición de la vivienda familiar.

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura por la que se transmite una finca a cambio de la obligación que asume el adquirente de pagar alimentos al transmitente. Art. 1791 y ss. del CC. Se garantiza con condición resolutoria expresa. Doctrina de la D.G.

 
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Utilizamos la expresión disposición de vivienda familiar para referirnos no sólo al supuesto más normal de venta de la vivienda de la familia, sino a todo negocio jurídico de disposición inter vivos: la adjudicación, donación, permuta, la constitución de una hipoteca, usufructo, etc.

Contenido
  • 1 Normativa sobre la disposición de la vivienda familiar
    • 1.1 Código Civil
    • 1.2 Reglamento Hipotecario
    • 1.3 Modificación de las legislación hipotecaria
    • 1.4 Disposición de la vivienda familiar en el Código Civil de Cataluña
    • 1.5 Vivienda Habitual en Navarra
    • 1.6 Normas en Aragón
    • 1.7 Normas de la Comunidad Valenciana
    • 1.8 Situación en el derecho balear
  • 2 Doctrina de la DGRN sobre la disposición de la vivienda familiar
    • 2.1 Venta de quien dice ser soltero y en el Registro de la propiedad consta casado
    • 2.2 Efectos de la falta de manifestación
  • 3 Embargo sobre la vivienda familiar
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
    • 4.3 Esquemas Procesales
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Normativa sobre la disposición de la vivienda familiar Código Civil

La disposición fundamental viene recogida en el art. 1320 del Código Civil (CC):

Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el carácter de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe.

El código utiliza la expresión disposición y por ello este precepto se aplica a todo acto de enajenación o gravamen sobre la vivienda.

No es éste el momento de justificar el precepto, dado el carácter práctico de esta Obra.

Simplemente hay que hacer hincapié en que incluso una donación a un descendiente de la vivienda familiar privativa de un cónyuge es un acto de disposición, que exige el consentimiento del otro cónyuge, aunque se trate de la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo a favor del donante.

Asimismo, en el caso de un inmueble en que haya una o más viviendas que pertenezcan a diversos titulares, si se procede a la extinción de comunidad y correspondiente adjudicaciones deberá hacerse constar en la escritura que la/s vivienda/s no respectivamente adjudicada/s no tiene/n el carácter de vivienda habitual de los otros comuneros. (Es decir: si a A se le adjudica el dep. 1 y a B el dep. 2, debe quedar claro que el departamento adjudicado a A no es la vivienda habitual de B y la vivienda adjudicada a A no es la vivienda habitual de B.) Y ello sin entrar a discutir si la extinción de comunidad es un acto declarativo, especificativo o traslativo, ya que lo que no se puede discutir es que es uno de los actos para los que se exige la capacidad para disponer (como opuesto a acto de administración). Puede verse Reglas generales de extinción de comunidad

A efectos de simplificar la cláusula hay notarios que prefieren decir simplemente que a ninguna vivienda le afecta la limitación del art. 1320, CC; bien, será más sencillo, pero menos claro para los otorgantes, que deben ser advertidos debidamente de las consecuencias de cualquier manifestación falsa o errónea al respecto.

Terminológicamente , se utiliza a veces la expresión: no es el domicilio familiar; no tiene el carácter de vivienda conyugal, no es la vivienda común, no es la vivienda familiar, no es la residencia habitual de los cónyuges, vivienda habitual etc.; bien, sin ser defensores de la magia de las palabras, parece más exacto utilizar la expresión del Código: vivienda habitual del disponente - art. 1320, CC y art. 91 del Reglamento Hipotecario (RH) - o vivienda familiar, término que utiliza el art. 96, CC que a continuación comentamos, y no es tan exacta la expresión residencia habitual que utiliza el art. 1406, CC

Podemos recordar la Resolución de la DGRN de 22 de mayo de 2006: [j 1] se refiere a una hipoteca de una vivienda otorgada para su adquisición y en la que no se manifiesta si es o no la vivienda familiar; la DG indica que si no hay problema en adquirir un solo cónyuge una vivienda que ya está gravada con una hipoteca, aunque pase a ser la vivienda familiar (no es aplicable el art. 1320, CC ), no hay tampoco problema cuando el acto de gravamen se realiza en la escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.

Conviene tener presente que en caso de separación o divorcio y atribución de la repetida vivienda, habrá que cumplir la norma del art. 96, CC:

En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponden a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.

Para completar lo anterior, puede verse Atribución de la vivienda familiar (Incidencia en el Registro)

Y también tiene un gran interés el art. 1406, CC:

Cada cónyuge tendrá derecho a que se incluyan con preferencia en su haber, hasta donde éste alcance:En caso de muerte del otro cónyuge, la vivienda donde tuviese su residencia habitual.
Reglamento Hipotecario

Dice el art. 91, RH:

Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, será necesario para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda perteneciente a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter.

Conviene decir que el CC no exige manifestación alguna en orden a la inscripción o no de la compraventa de una vivienda. Al final del tema se comentará este punto.

Modificación de las legislación hipotecaria

La Ley 41/2007 de 7 de diciembre que modifica la normativa del Mercado Hipotecario contiene dos preceptos que se refieren a la vivienda habitual, a saber:

  • Que sólo las entidades de crédito y las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España pueden conceder hipotecas inversas que graven la vivienda habitual. Si no se trata de la vivienda habitual pueden ser concedidas por cualquier persona física o jurídica (Disposición adicional primera , regulación relativa a la hipoteca inversa).
Si el bien hipotecado fuese vivienda familiar, el deudor podrá aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Este párrafo no ha sido modificado por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil – en vigor el 15 de octubre de 2015-.

Disposición de la vivienda familiar en el Código Civil de Cataluña

El art. 231-9 de la Ley 25/2010, del 29 de julio, del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia (Libro II, CCCat.) regula el tema, al decir en su art. 231-9, CCCat:

Disposición de la vivienda familiar
1.- Con independencia del régimen económico matrimonial aplicable, el cónyuge titular, sin el consentimiento del otro, no puede hacer acto alguno de enajenación, gravamen o, en general, disposición de su derecho sobre la vivienda familiar o sobre los muebles de uso ordinario que comprometa su uso, aunque se refiera a cuotas indivisas. Este consentimiento no puede excluirse por pacto ni otorgar con carácter general. Si falta el consentimiento, la autoridad judicial puede autorizar el acto, teniendo en cuenta el interés de la familia, así como si se da otra justa causa.
2.- El acto hecho sin el consentimiento o autorización que establece el apartado 1 es anulable, a instancia del otro cónyuge, si vive en la misma vivienda, en el plazo de cuatro años desde que tiene conocimiento de él o desde que se inscribe el acto en el Registro de la Propiedad.
3.- El acto mantiene la eficacia si el adquiriente actúa de buena fe y a título oneroso y, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tiene la condición de vivienda familiar, aunque sea una manifestación inexacta. No existe buena fe si el adquiriente conocía o podía razonablemente conocer en el momento de la adquisición la condición de la vivienda. En cualquier caso, el cónyuge que ha dispuesto de ella responde de los perjuicios que haya causado, de acuerdo con la legislación aplicable.

Para las parejas estables el art. 234-3, CCCat (no modificado por la LEY 6/2015, de 13 de mayo, de armonización del Código civil de Cataluña ) se remite a las normas del citado art. 231-9, CCCat.

Para más información sobre el régimen aplicable a las parejas de hecho puede verse: Constitución de pareja estable heterosexual en Cataluña y Constitución notarial de pareja estable homosexual en Cataluña

Y el art. 569-31, CCCat dice ahora:

Hipoteca sobre la vivienda familiar o común.
1. En las hipotecas constituidas por un cónyuge o un conviviente en pareja estable sobre derechos o participaciones de la vivienda familiar, el otro cónyuge o conviviente no titular debe dar su consentimiento. Si falta el consentimiento, el cónyuge o conviviente titular puede solicitar la autorización judicial de acuerdo con lo establecido por el art. 231-8, CCCat.
2. El cónyuge o el conviviente en pareja estable que hipoteca una vivienda, si esta no tiene el carácter de familiar, debe manifestarlo expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. La impugnación por el otro cónyuge o conviviente, en caso de declaración falsa o errónea de la persona que hipoteca, no puede perjudicar...

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