Garantías de la Ley de Edificación: seguro decenal, seguro de daños y garantía financiera

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación (LOE) dispone en su art. 20 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra Nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19

Y el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- entró en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio), entre otras exigencias, hace mención al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, y por tanto, a las garantías de la edificación.

Analicemos los puntos de interés:

Contenido
  • 1 Obra nuevas en la LOE
  • 2 Edificaciones en la LOE
  • 3 Excepciones recogidas en la LOE
    • 3.1 Autopromotor individual
    • 3.2 Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas
  • 4 Clases de garantías
    • 4.1 Seguro decenal
    • 4.2 Seguro de caución
    • 4.3 Garantía financiera
  • 5 Doctrina de la DGRN sobre el Seguro decenal
    • 5.1 Importe del seguro
    • 5.2 Casos concretos sobre la exigencia o no del seguro
      • 5.2.1 Edificio antiguo
      • 5.2.2 Residencia geriátrica
      • 5.2.3 Hoteles
      • 5.2.4 Sociedad promotor individual
      • 5.2.5 Edificio destinado a alquiler
      • 5.2.6 Licencias anterior a la 5-05-2000
      • 5.2.7 Desván
      • 5.2.8 Comunidad valenciana
      • 5.2.9 Ampliación de un edificio ya existente que se destina a garaje
      • 5.2.10 Donación
  • 6 Doctrina del T.S
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Obra nuevas en la LOE

Afecta a las obras nuevas acabadas . Al otorgar las obras nuevas en construcción y de acuerdo con la Doctrina de la DGRN no será exigible acreditar la garantías, sin perjuicio de que lo sea al autorizar el Acta final de Obra (lo que es lógico, ya que hasta que la Compañía formaliza el Acta de recepción de la Obra y da su conformidad no entra en vigor el seguro).

Edificaciones en la LOE

En la actualidad, es exigible la garantía para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Son dos los requisitos:

2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Por tanto se trate especialmente:

  • De nueva construcción o
  • De obras a ampliación, modificación o reforma (ahora no rehabilitación en la forma que se dirá) y que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Hay que advertir que el certificado del técnico competente es el que deberá indicar en los casos de obras de reforma o rehabilitación si alteran o no la configuración arquitectónica del edificio, con expresión de que no ha habido una variación esencial de la composición general exterior, etc.
  • Que el destino principal sea el de vivienda ¿Debemos entender por destino principal que la mayoría de metros cuadrados construidos (¿o útiles?) se destinen a vivienda, de forma que si los locales, garajes, etc. ocupan más metros no se aplica la ley? En absoluto: Según la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003, si el destino principal es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro (aunque el números de oficinas, garaje, trasteros, locales sea superior al de viviendas) al menos en cuanto a las viviendas, pero parece que deba interpretarse que se debe asegurar todo el edificio.

Asimismo, la Resolución de la DGRN de 2 de enero de 2003 [j 1] a Consulta del Consejo General del Notariado indicó que en las obras nuevas de edificios que tengan como destino principal un Hotel, Oficinas y Locales de Comercio no es necesario constituir las garantías a que se refiere el art. 19.1.c de la LOE.

La Resolución de la DGRN de 18 de mayo de 2006 [j 2] advierte que, concedida una licencia global para unas viviendas antes de la entrada en vigor de la Ley, si está caducada, al ser concedida bajo la vigencia de la Ley una nueva licencia para la ejecución material de parte de las viviendas a que se refería la primera licencia, es exigible la constitución del seguro que cubra los daños materiales que puedan afectar a la seguridad estructural del edificio en el plazo de diez años.

Excepciones recogidas en la LOE Autopromotor individual

De acuerdo con la Reforma de la disposición adicional segunda de la LOE, (Ley 53/2002, de 30 de diciembre):

  • No se exigen garantías en el supuesto de auto promotor individual de una única vivienda familiar para uso propio.
  • Sin embargo en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la Ley (10 años) el auto promotor individual, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Para ello se prohíbe autorizar la escritura e inscribir si no se acredite la constitución de la garantía salvo que el adquirente (como ocurrirá casi siempre), le exonere de esta obligación, debiendo acreditarse que se ha utilizado la vivienda (para evitar las trampas y trucos al uso).

Es decir, la posterior enajenación SIN SEGURO DECENAL exige, además de la exoneración por el adquirente, que se acredite el uso por el transmitente (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, etc.); el uso no tiene que ser permanente sino que puede ser por temporada pero debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación. (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2015). [j 3]

Planteado a la DGRN el caso de una obra nueva acabada hace 4 años y manifestado por el otorgante que la destinará uso propio no puede exigirse que acredite que la ha usado; por ello, la Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2018 [j 4] señala que es únicamente en el momento de la enajenación de la vivienda cuando la mera manifestación del promotor-vendedor resultaría insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Requisitos para la declaración de obra nueva:

1.- Debe expresarse el destino:

Al otorgar la obra nueva acabada o el acta final de obra, será obligatoria y suficiente la manifestación del destino a uso propio, pero nada impide que se haga ya al otorgar la Obra en construcción.

«para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar».
la concurrencia de uno de los elementos del requisito objetivo (vivienda unifamiliar) no dispensa del requisito subjetivo (autopromotor), por lo que no es suficiente que la vivienda sea unifamiliar sin mención alguna respecto al uso propio o ajeno a que se destina.

Es decir que debe expresarse que se destina a uso propio, sin cuya expresa y necesaria declaración al otorgar la obra acabada o el final de obra no podrá eludirse el seguro decenal .

2.- Debe tratarse de una única vivienda: Doctrina inicial de la DGRN:

  • La Resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2007 [j 7] admitió que no era exigible el seguro decenal en el caso de una obra nueva de un edificio en el que había tres viviendas destinadas al uso del declarante y dos hijos, sin estar dividido el inmueble en propiedad horizontal; dice la DGRN:
el hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el propósito de enajenar alguna o algunas de ellas; a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio.

En todo caso, concluye la DG, el seguro se exigirá si se produce la venta.

el hecho de la que finca se divida horizontalmente en dos viviendas no es contradictorio con el uso propio de ambas... por lo demás, a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio.... en todo caso el seguro se exigirá si se produce la enajenación de cualquiera de los elementos privativos de que se compone el edificio.

Doctrina actual más limitativa:

Supuesto de varias viviendas:

Se exige el seguro en el caso de comunidad ordinaria sobre solar e inmueble y posterior adjudicación, (ejemplo: dos hermanos construyen un edificio de dos viviendas y extinguen la comunidad) que es cosa diferente de la denominada comunidad valenciana que predetermina la vivienda que construye cada titular, pero en esta sólo no se exigirá el seguro si lo es sobre fincas en hilera (sin elementos arquitectónicos comunes).

Se exigió el seguro decenal en el caso de comunidad ordinaria sobre solar e inmueble y posterior adjudicación, (ejemplo: dos hermanos construyen un edificio de dos viviendas y extinguen la comunidad) que es cosa diferente de la denominada comunidad valenciana que predetermina la vivienda que construye cada titular, pero en ésta sólo no se exigirá el seguro según criterio de la DG, si lo es sobre fincas en hilera (sin elementos arquitectónicos comunes) .

En efecto, así resulta de las resoluciones de la DGRN de 22 de julio de 2010 [j 9], 23 de julio de 2010 [j 10] y 27 de julio de 2010 [j 11] ; en esta última resolución se trata de la adquisición de dos viviendas por donación y declaración del final de obra por los donatarios, titular cada uno de una vivienda: la DGRN exige el seguro.

En el caso en que sobre un terreno, existiendo ya una vivienda, se declare por dos matrimonios otra vivienda, alegando que es para uso propio pero sin asignación del uso para cada comunero ni división en propiedad horizontal, la Resolución de la DGRN de 22 de julio de 2010 [j 12] exige el seguro decenal, después de una explicación de este seguro y su finalidad protectora no sólo de los adquirentes sino también de otros terceros (acreedores, arrendatarios, etc.). En el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 25 de marzo de 2011. [j 13]

Supuesto de una sola vivienda:

La resolución de la DGRN de 3 de julio de 2012 [j 14] indica los tres requisitos para que se entienda exonerado el autopromotor individual del seguro decenal:

1.- Que se trate de vivienda.

  • Que se trate de una sola vivienda.
  • Que se declare es para uso propio (no se admite que el mismo día se declaren por separado tres obras nuevas de una vivienda en cada escritura, y se declare en cada una de ellas que la vivienda es de uso propio).

2.- La Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2014 [j 15] afirma que en la expresión de «única vivienda», ya tiene declarado este Centro Directivo que esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria . Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición.

Obsérvese que se trata de viviendas separadas; pero no puede pretenderse un seguro sobre todas las viviendas menos una que se alega se destina a uso propio, pues en este tipo de propiedad horizontal en sentido vertical los elementos privativos no son independientes unos de otros puesto que los elementos estructurales son comunes; por tanto los daños estructurales que pueda sufrir el edificio afectan a la totalidad de los elementos privativos. (Resolución de la DGRN de 7 de julio de 2015). [j 16]

  • Según la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 2014, [j 17] en un caso en que hay varios copropietarios de finca urbana que declaran la construcción de una edificación con una única vivienda (para ser utilizada por los condueños), se considera cumplido el criterio objetivo: una vivienda por autopromotor; es decir, que el titular del terreno sea una persona o más personas, o los cónyuges en gananciales o separación, o dos prometidos, etc. mientras se trate de una única vivienda: no se exigirá el seguro.

En resumen, como dice la Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2017 [j 18] La ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio.»

3.- Debe justificarse el uso propio en caso de enajenación inter vivos al objeto de no exigirse el seguro decenal:

  • Según la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003 no basta la simple declaración sino que deberá quedar acreditado a través de cualquier medio de prueba en derecho: acta de notoriedad (que estimamos como la forma más correcta de acreditar tal hecho) certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, etc. Lo que no se exige es que sea primera vivienda ni que sea la permanente.
la mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. resoluciones de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Reitera la anterior doctrina la Resolución de la DGRN de 13 de diciembre de 2012. [j 23]

Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas

Se detalla en el tema Rehabilitación y seguro decenal

Clases de garantías

Se acostumbra a entender que la garantía que se exige inexorablemente es el seguro decenal, pero en realidad hay tres posibilidades, a partir de 1 de enero de 2016, a saber:

Seguro decenal

Es el caso normal. Es el seguro de daños materiales, cuyas condiciones son art. 19.2 de la LOE):

  • el tomador es el promotor, y el asegurado es el propio promotor hasta que transmita y los sucesivos adquirentes.
  • la prima se paga en el momento de la recepción de la obra.
  • garantiza el pago de los daños materiales causados por el edificio por los vicios o defectos de construcción que menciona la Ley: por tanto, trata de reparar el daño o pérdida que pueda producir un siniestro.
Seguro de caución

Es un supuesto distinto, cuyas condiciones son según el art. 19.3 de la LOE:

  • el tomador es el promotor, pero el asegurado siempre es el adquirente: mientras no hay transmisión, no empieza el seguro.
  • lo que se asegura no es directamente el daño económico que provoque un siniestro, sino el daño causado por el incumplimiento de una obligación (no se concertó el seguro decenal); por ello han de ser siempre distintos el tomador del seguro (deudor) y el asegurado (adquirente) y no hay seguro de caución hasta que hay dueño distinto del tomador-promotor.
  • la prima no se paga hasta que haya la primera transmisión; la Compañía de seguros, en caso de siniestro, pagará la indemnización en metálico o reparará el daño, pero repercutirá contra el Promotor, y aquí está el quid de la cuestión: todo pago hecho por el asegurador (en este seguro de caución) deberá ser reembolsado por el tomador del seguro (art. 68 de la de la Ley del Seguro); de ahí, que en este caso, a la Compañía lo que debe preocuparle más que la seguridad del edificio, ha de ser la solvencia del promotor; y el adquirente, a efectos prácticos, queda protegido, pues la garantía de resarcirse de cualquier problema de construcción se la da la Compañía, sin perjuicio del derecho de ésta a reclamar del tomador lo realmente satisfecho.
Garantía financiera

La Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras ? entró en vigor el 1 de enero de 2016 - introduce en la Ley de Ordenación de la Edificación, como alternativa a la suscripción obligatoria de un seguro, la obtención de una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo.

El seguro de caución o la garantía financiera serán las dos únicas soluciones si no se concertó el seguro de daños en su día, o el autopromotor individual que vende antes de 10 años no queda exonerado por el adquirente (atención en el caso de documentos privados en que no se prevea esta exoneración) o cuando no puede acreditar que usó la vivienda.

Doctrina de la DGRN sobre el Seguro decenal Importe del seguro

La cuestión que se plantea es cuál ha de ser el importe del seguro decenal.

En efecto, el artículo 19.5 de la LOE establece literalmente que:

el importe mínimo del capital asegurado será el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del artículo 19 apartado 1.c de la LOE.

Y la importante Instrucción de la DGRN de 11 de septiembre de 2000, en relación a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la póliza, indica que el capital asegurado ha de ser, como mínimo, igual al coste final de ejecución.

Ahora bien, en las escrituras de obra nueva se declara un valor a efectos fiscales; el tema es si ese valor fiscal ha de ser el valor del seguro.

La DGRN en la Resolución de 21 de abril de 2007 [j 24] y la Resolución 19 de julio de 2007 [j 25] considera que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes . El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como pueden referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal.

Por tanto, no ha de coincidir el valor de la obra nueva con el valor del seguro decenal.

Casos concretos sobre la exigencia o no del seguro Edificio antiguo

Según la Resolución de la DGRN de 13 de julio de 2015 [j 26], es exigible el seguro decenal para aquellas edificaciones destinadas a vivienda cuya fecha de terminación es tal que a la fecha de la declaración de su obra ha transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística que podría provocar su demolición, pero no el de diez años de duración de las garantías obligatorias.

Pero si una obra se declaró de acuerdo con el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, (obra antigua) los diez años en caso de venta de la finca no se cuentan de la fecha de la escritura sino de la que se acreditó como construida, de forma que su enajenación no plantea el problema de acreditar el uso del auto promotor individual y la debida exoneración expresa del adquirente. (Resolución de la DGRN de 23 de febrero de 2017). [j 27]

Residencia geriátrica

La Resolución de la DGRN de 8 de febrero de 2003 [j 28] entendió que, en el caso de una ampliación de un edificio que formaba un conjunto destinado a Residencia geriátrica, no es exigible el seguro decenal por no ser propiamente una vivienda, en el sentido que debe darse a tal término según la LOE. Dicha Resolución hace un análisis de los vocablos vivienda y residencia para llegar a la conclusión que:

  • La expresión vivienda a la que se le exige el seguro decenal no puede referirse a una Residencia en sus distintas modalidades (estudiantes, ancianos, religiosos, etc.) por considerar que la edificación destinada a dar soporte residencial a una familia (en la que ésta invierte gran parte de sus ahorros y asume deudas) es muy distinta del caso del que construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad empresarial como lo es una residencia geriátrica (que ya contará con el asesoramiento jurídico y técnico del que no gozan los consumidores ordinarios).
  • La repetida resolución-circular excluye del Seguro las residencias de estudiantes y de la tercera edad (tienen finalidad residencial, pero no carácter de vivienda).
  • Sí se aplica a los edificios de viviendas destinados a alquiler y a las de aprovechamiento por turnos .
Hoteles

La Resolución de la DGRN 2 de enero de 2003 [j 29], a consulta del Consejo General del Notariado, indicó que en las obras nuevas de edificios que tengan como destino principal un hotel, oficinas y locales de comercio no es necesario constituir las garantías que regula el art. 19.1.c de la LOE.

Sociedad promotor individual

La Resolución de la DGRN de 9 de julio de 2003 [j 30] trata el tema siguiente: si una sociedad construye una vivienda para ella misma, ¿hará falta el seguro decenal?.

  • La Registradora consideraba que la Reforma de la Ley 53/2002 de 30 de diciembre (la ley que evita el seguro cuando se trata de vivienda unifamiliar para uso propio), sólo se refiere a viviendas de personas físicas y exige el seguro.
  • La DG no acepta esta interpretación restrictiva: el término individual no equivale a persona física; por lo tanto, no hace falta el seguro si una sociedad construye una vivienda no destinada a su venta, con el argumento definitivo de que la finalidad de esta obligación es evitar perjuicios a tercero.
Edificio destinado a alquiler

Se exige el seguro a los edificios de viviendas destinado a alquiler y en los de aprovechamiento por turnos, sin distinguir en función de que el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real limitado (véase, por todas, la Resolución de la DGRN de 25 de marzo de 2011). [j 31]

Licencias anterior a la 5-05-2000

La Resolución de la DGRN de 25 noviembre 2003 [j 32] establece que, solicitada una licencia antes del 5 de mayo de 2000, cualesquiera que sean los términos de la solicitud, al ser anterior a dicha fecha no hace falta el seguro decenal. A ello se une que la reforma de la ley 53/2002, por tratarse de auto promotor individual, ha eliminado esta obligación si la vivienda se destina a uso propio e implica un caso de la llamada retroactividad tácita, de tal forma que suaviza una exigencia anterior por considerarla excesiva.

Desván

La resolución de la DGRN de 19 de julio de 2005 [j 33] exige el seguro decenal en el caso de la construcción de un desván en un edificio destinado principalmente a vivienda.

Comunidad valenciana

Si bien la Resolución Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003 entendía referida la llamada comunidad valenciana a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes (en la que cada condueño del solar edifica la vivienda a su costa exclusiva), la resolución de la DGRN de 9 de mayo de 2007 [j 34] admite que:

también puede existir comunidad valenciana cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos, ab initio de su propia vivienda con carácter independiente.

En estos casos, cabe que cada titular manifieste ser autopromotor individual, no siendo exigible el seguro decenal para otorgar la obra terminada.

Ahora bien, si en el futuro se enajena una vivienda y no se demuestra el uso propio (además de no exigirlo el adquirente), deberá entonces concertarse el seguro decenal único sobre la totalidad del edificio (imposible que entonces una compañía lo admita; la única solución será el seguro de caución). Recuérdese el cambio de criterio antes citado al tratar la expresión una sola vivienda.

Ampliación de un edificio ya existente que se destina a garaje

El tema lo analiza la resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 2007 [j 35]: se trata de dilucidar si se exige la prestación del seguro decenal en un supuesto de ampliación de obra nueva y modificación de una división horizontal ya inscrita, consistentes en la ampliación de la planta baja de un edificio destinado a garajes (y además, en el caso concreto, había la atribución del uso y disfrute de una terraza a un elemento privativo). La respuesta es negativa; dice la DGRN:

3. El hecho de que se trata de una ampliación de obra respecto de un edificio que está destinado a viviendas, pudiera hacer pensar en la necesidad de la prestación de la garantía. Sin embargo, las circunstancias concurrentes en este supuesto, llevan a la conclusión contraria. En efecto, la exigencia de seguro decenal no es procedente si se tiene en cuenta que:
a) la obra realizada consiste en la ampliación de la planta baja del edificio, que no está destinada a vivienda sino a garajes;
b) que los elementos privativos de la propiedad horizontal destinados a viviendas, ya inscritos, no se modifican;
c) que ni siquiera tampoco el departamento sito en la planta primera, encima de los garajes, sufre modificación en su superficie y linderos, esto es, en su habitabilidad, ya que la modificación consiste tan sólo en atribuirle el uso exclusivo de la terraza situada al fondo de la misma (precisamente sobre la ampliación realizada sobre la planta baja), pero sin que el elemento al que se adscribe el anejo sufra alteración.

Y concluye la DGRN:

En definitiva la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también a viviendas, de manera que no será exigibles cuando la modificación de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas.
Donación

Plantea la Resolución de la DGRN de 10 de febrero de 2014 [j 36] si es exigible el seguro de la edificación cuando no se ha suscrito por tratarse de un autopromotor individual de una única vivienda y dentro del plazo de 10 años procede a su donación; la DGRN afirma que de la interpretación literal y finalista de la norma referida se desprende inequívocamente que, tratándose de una transmisión «inter vivos», entra en juego la garantía prevista por la Ley, sin que el hecho de que se trate de una transmisión gratuita constituya motivo sin más de exoneración; recuérdese que si el autopromotor individual enajena antes del plazo de 10 años deberá constituir la referida garantía, salvo que acredite haber utilizado la vivienda y sea expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma - en el caso de la resolución la donación era de los padres a hijos menores de edad y no podían los padres exonerarse de la obligación del seguro decenal por el lógico conflicto de intereses con sus hijos-».

Doctrina del T.S

Responsabilidad solidaria del Promotor

El seguro decenal está pensado como una protección para el comprador de viviendas nuevas; pero no debe entenderse que con ello se exonere, sin más, al promotor y al constructor. En efecto:

La sentencia del TS número 1345/2007, de 20 de diciembre [j 37] recuerda la doctrina tradicional sobre la responsabilidad solidaria del promotor y del contratista, diciendo:

la doctrina de esta Sala ha sido desde un principio unánime y pacífica, al equiparar la figura del promotor con la del contratista, a efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal establecida en el artículo 1591 del Código Civil ; y las razones que motivaron este criterio fueron las siguientes:
a) que la obra se realiza en su beneficio;
b) que se encamina al tráfico de la venta a terceros;
c) que los terceros adquirentes han confiado en su prestigio comercial;
d) que fue el promotor quién eligió y contrató al contratista y a los técnicos; y
e) que adoptar una regla contraria supondría limitar o desamparar a los futuros compradores de pisos, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción.
Esta posición equitativa aparece reflejada en numerosas sentencias, cual las de 9 de marzo de 1988, 19 de diciembre de 1989 [j 38] y 8 de octubre de 1990, [j 39] que han creado un cuerpo de doctrina uniforme. Incluso, en algún supuesto (STS de 13 de julio de 1987) [j 40] esta Sala ha dicho que la responsabilidad de la entidad promotora viene derivada de los contratos de compraventa por los que transmitió las viviendas y locales radicados en el edificio, por lo que, al margen de la responsabilidad decenal que sanciona el artículo 1591 CC, corresponde a la demandada aquélla otra por el incumplimiento de sus obligaciones que como vendedora le corresponden.

No siempre la responsabilidad será solidaria. Indica la Sentencia nº 765/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Mayo de 2015 [j 41] que en los casos en que la Sentencia declare un responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación ? cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o no quedase debidamente probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño producido ? la reclamación hecha sólo al promotor no interrumpe el plazo de prescripción respecto a los otros intervinientes en el edificio.

Y recuerda la Sentencia nº 451/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Julio de 2016 [j 42] dos cuestiones importantes:

La diferencia entre la garantía y la prescripción

«La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE)». Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar «desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas».

La prescripción, por el contrario, tiene que ver también con el paso del tiempo, pero de una forma distinta puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes».

Interumpción de la prescripción.

La reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes». En el mismo sentido, la Sentencia nº 411/2017 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Junio de 2017 [j 43] diciendo: la interrupciones efectuadas mediante burofax al promotor no paralizaban el transcurso del plazo de la acción ejercitada contra el arquitecto técnico,

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  1. RESOLUCIÓN de 2 de enero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el 'Club de Fútbol Ciudad de Albacete, Sociedad Limitada' contra la negativa del Registrador Mercantil de Albacete, don Flavio Muñoz García a inscribir la constitución de dicha sociedad por razón de la....
  2. Resolución de 18 de mayo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por El Jardín de Bustarviejo, S.A., contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Torrelaguna, a practicar la inscripción de una declaración de obra nueva de viviendas, por hallarse caducada la licencia..
  3. Resolución de 6 de marzo de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Melilla, por la que se suspende la inscripción de una escritura de dación en pago de deuda..
  4. Resolución de 4 de abril de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada..
  5. Resolución de 6 de abril de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valladolid don José María Cano Calvo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad (Registro n.º 1), a inscribir una escritura de declaración de obra nueva..
  6. Resolución de 26 de agosto de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por una notaria de Horcajo de Santiago contra la negativa del registrador de la propiedad de Tarancón a inscribir un acta notarial de fin de obra..
  7. Resolución de 17 de marzo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto don Joan Sau i Pagès, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ripoll, a inscribir un acta de acreditación de final de obra..
  8. Resolución de 11 de noviembre de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por doña Pastora Pliego Fernández contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla número 12 a la inscripción de una escritura de declaración de obra terminada y constitución en régimen de propiedad horizontal..
  9. Resolución de 22 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar, a inscribir una declaración de obra nueva..
  10. Resolución de 23 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Vera, don Jorge Díaz Cadórniga, contra la negativa del registrador de la propiedad de Vera, a la inscripción de una modificación de obra..
  11. Resolución de 26 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Benigánim, don José-Manuel Rodrigo Paradells, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albaida, a la inscripción de un acta de finalización de obra..
  12. Resolución de 22 de julio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar, a inscribir una declaración de obra nueva..
  13. Resolución de 25 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Atarfe, contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, a la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal..
  14. Resolución de 3 de julio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la decisión del registrador de la propiedad de Torrox, por la que acuerda suspender la calificación de una escritura pública de declaración de obra nueva..
  15. Resolución de 14 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8 a la inscripción de una escritura de declaración obra nueva..
  16. Resolución de 7 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Manzanares, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada y división en régimen de propiedad horizontal..
  17. Resolución de 16 de mayo de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Saldaña a la inscripción de una escritura de declaración obra nueva..
  18. Resolución de 29 de noviembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad interina de Manises a inscribir un acta de terminación parcial de obra nueva..
  19. RESOLUCIÓN de 9 de julio de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid Don Francisco J. Núñez Lagos Roglá, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad sustituto de Santa María de Nieva, D.a Belén Merino Espinar, a inscribir una escritura de declaración....
  20. Resolución de 28 de octubre de 2004, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Busex, S. L», contra la negativa del registrador de la propiedad de Sant Cugat del Vallès, don José Manuel García García, a inscribir un acta de final de obra..
  21. Sentencia nº 471/2009 de AP Barcelona, Sección 14ª, 22 de Junio de 2009.
  22. Resolución de 11 de noviembre de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, don José Eduardo Garrido Mora, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albuñol, a inscribir una escritura de compraventa..
  23. Resolución de 13 de diciembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa y acta final de obra..
  24. Resolución de 17 de marzo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto don Joan Sau i Pagès, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ripoll, a inscribir un acta de acreditación de final de obra..
  25. Resolución de 19 de julio de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Sabadell don José Antonio García Vila, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 4, de Sabadell, a inscribir un acta de final de obra..
  26. Resolución de 13 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de declaración de obra nueva por antigüedad..
  27. Resolución de 23 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Oliva a la inscripción de una escritura de compraventa..
  28. RESOLUCIÓN de 8 de febrero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por 'Santander Central Hispano Activos Inmobiliarios, Sociedad Anónima, S. G. I. I. C.', frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Lleida número 4, doña María Eugenia Rubies Farré, a hacer constar....
  29. RESOLUCIÓN de 2 de enero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el 'Club de Fútbol Ciudad de Albacete, Sociedad Limitada' contra la negativa del Registrador Mercantil de Albacete, don Flavio Muñoz García a inscribir la constitución de dicha sociedad por razón de la....
  30. RESOLUCIÓN de 9 de julio de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid Don Francisco J. Núñez Lagos Roglá, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad sustituto de Santa María de Nieva, D.a Belén Merino Espinar, a inscribir una escritura de declaración....
  31. Resolución de 25 de marzo de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Atarfe, contra la negativa del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, a la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva y división horizontal..
  32. RESOLUCIÓN de 25 de noviembre de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Alejo Corujo Corujo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del Puerto de Arrecife, don Sergio Regúlez Díaz, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva..
  33. RESOLUCIÓN de 7 de octubre de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Manuel Rebollo Alonso frente a la negativa de la Registradora Mercantil de Palencia, doña Paloma Garrido Botella a practicar una anotación preventiva de querella..
  34. Resolución de 9 de mayo de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Luis-Fernando Muñoz de Dios Sáez, Notario de Herencia, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Daimiel, a inscribir una escritura pública de donación y otra de subsanación de la anterior..
  35. Resolución de 17 de noviembre de 2007, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por la notaria de Ribadeo doña María del Rocío de La Hera Ortega, contra la calificación de la registradora de la propiedad de la misma localidad por la que suspende la inscripción de una escritura de ampliación de obra....
  36. Resolución de 10 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir una escritura de donación..
  37. Sentencia nº 1345/2007 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Diciembre de 2007.
  38. Sentencia nº 957/1989 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 19 de Diciembre de 1989.
  39. Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 8 de Octubre de 1990.
  40. Sentencia de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Julio de 1987.
  41. Sentencia nº 765/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Mayo de 2015.
  42. Sentencia nº 451/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Julio de 2016.
  43. Sentencia nº 411/2017 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 27 de Junio de 2017.

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