Garantías de la Ley de Edificación: seguro decenal, seguro de daños y garantía financiera

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación (LOE) dispone en su art. 20 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra Nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19

Y el art. 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- entró en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio, entre otras exigencias, hace mención al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, y por tanto, a las garantías de la edificación.

Analicemos los puntos de interés:

Contenido
  • 1 Obra nuevas en la LOE
  • 2 Edificaciones en la LOE
  • 3 Excepciones recogidas en la LOE
    • 3.1 Autopromotor individual
    • 3.2 Rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas
  • 4 Clases de garantías
    • 4.1 Seguro decenal
    • 4.2 Seguro de caución
    • 4.3 Garantía financiera
  • 5 Doctrina de la DGRN sobre el Seguro decenal
    • 5.1 Importe del seguro
    • 5.2 Casos concretos sobre la exigencia o no del seguro
      • 5.2.1 Edificio antiguo
      • 5.2.2 Residencia geriátrica
      • 5.2.3 Hoteles
      • 5.2.4 Sociedad promotor individual
      • 5.2.5 Edificio destinado a alquiler
      • 5.2.6 Licencias anterior a la 5-05-2000
      • 5.2.7 Desván
      • 5.2.8 Comunidad valenciana
      • 5.2.9 Ampliación de un edificio ya existente que se destina a garaje
      • 5.2.10 Donación
  • 6 Doctrina del T.S.: Responsabilidad solidaria del Promotor
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En formularios
    • 7.2 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Obra nuevas en la LOE

Afecta a las obras nuevas acabadas . Al otorgar las obras nuevas en construcción y de acuerdo con la Doctrina de la DGRN no será exigible acreditar la garantías, sin perjuicio de que lo sea al autorizar el Acta final de Obra (lo que es lógico, ya que hasta que la Compañía formaliza el Acta de recepción de la Obra y da su conformidad no entra en vigor el seguro).

Edificaciones en la LOE

En la actualidad, es exigible la garantía para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Son dos los requisitos:

2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:

a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Por tanto se trate especialmente:

  • De nueva construcción o
  • De obras a ampliación, modificación o reforma (ahora no rehabilitación en la forma que se dirá) y que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Hay que advertir que el certificado del técnico competente es el que deberá indicar en los casos de obras de reforma o rehabilitación si alteran o no la configuración arquitectónica del edificio, con expresión de que no ha habido una variación esencial de la composición general exterior, etc.
  • Que el destino principal sea el de vivienda ¿Debemos entender por destino principal que la mayoría de metros cuadrados construidos (¿o útiles?) se destinen a vivienda, de forma que si los locales, garajes, etc. ocupan más metros no se aplica la ley? En absoluto: Según la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003, si el destino principal es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro (aunque el números de oficinas, garaje, trasteros, locales sea superior al de viviendas) al menos en cuanto a las viviendas, pero parece que deba interpretarse que se debe asegurar todo el edificio.

Asimismo, la Resolución de la DGRN de 2 de enero de 2003 [j 1] a Consulta del Consejo General del Notariado indicó que en las obras nuevas de edificios que tengan como destino principal un Hotel, Oficinas y Locales de Comercio no es necesario constituir las garantías a que se refiere el art. 19.1.c de la LOE.

La Resolución de la DGRN de 18 de mayo de 2006 [j 2] advierte que, concedida una licencia global para unas viviendas antes de la entrada en vigor de la Ley, si está caducada, al ser concedida bajo la vigencia de la Ley una nueva licencia para la ejecución material de parte de las viviendas a que se refería la primera licencia, es exigible la constitución del seguro que cubra los daños materiales que puedan afectar a la seguridad estructural del edificio en el plazo de diez años.

Excepciones recogidas en la LOE Autopromotor individual

De acuerdo con la Reforma de la disposición adicional segunda de la LOE, (Ley 53/2002, de 30 de diciembre):

  • No se exigen garantías en el supuesto de auto promotor individual de una única vivienda familiar para uso propio.
  • Sin embargo en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la Ley (10 años) el auto promotor individual, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Para ello se prohíbe autorizar la escritura e inscribir si no se acredite la constitución de la garantía salvo que el adquirente (como ocurrirá casi siempre), le exonere de esta obligación, debiendo acreditarse que se ha utilizado la vivienda (para evitar las trampas y trucos al uso).

Es decir, la posterior enajenación SIN SEGURO DECENAL exige, además de la exoneración por el adquirente, que se acredite el uso por el transmitente (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, etc.); el uso no tiene que ser permanente sino que puede ser por temporada pero debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación. (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2015). [j 3]

Requisitos para la declaración de obra nueva:

1.- Debe expresarse el destino:

Al otorgar la obra nueva acabada o el acta final de obra, será obligatoria y suficiente la manifestación del destino a uso propio, pero nada impide que se haga ya al otorgar la Obra en construcción.

  • Según la {{{1}}} [j 4] si estamos ante el caso de un Autopromotor individual, se precisa que conste en la escritura la voluntad de destinar la vivienda a uso propio:
«para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar».
la concurrencia de uno de los elementos del requisito objetivo (vivienda unifamiliar) no dispensa del requisito subjetivo (autopromotor), por lo que no es suficiente que la vivienda sea unifamiliar sin mención alguna respecto al uso propio o ajeno a que se destina.

Es decir que debe expresarse que se destina a uso propio, sin cuya expresa y necesaria declaración al otorgar la obra acabada o el final de obra no podrá eludirse el seguro decenal .

2.- Debe tratarse de una única vivienda: Doctrina inicial de la DGRN:

  • La Resolución de la DGRN de 17 de marzo de 2007 [j 6] admitió que no era exigible el seguro decenal en el caso de una obra nueva de un edificio en el que había tres viviendas destinadas al uso del declarante y dos hijos, sin estar dividido el inmueble en propiedad horizontal; dice la DGRN:
el hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el propósito de enajenar alguna o algunas de ellas; a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio.

En todo caso, concluye la DG, el seguro se exigirá si se produce la venta.

el hecho de la que finca se divida horizontalmente en dos viviendas no es contradictorio con el uso propio de ambas... por lo demás, a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio.... en todo caso el seguro se exigirá si se produce...

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