Elementos personales de la hipoteca

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Los elementos personales de toda hipoteca son el acreedor y el deudor o sujeto pasivo, con la consiguiente responsabilidad de éste.

Contenido
  • 1 Acreedor hipotecario
    • 1.1 Especialidades del acreedor
    • 1.2 Subrogación del acreedor
  • 2 Sujeto pasivo de la hipoteca
    • 2.1 Supuestos
      • 2.1.1 Caso normal: propietario-deudor
      • 2.1.2 Tercer poseedor de finca hipotecada
      • 2.1.3 Hipotecante no deudor
    • 2.2 Capacidad del deudor
    • 2.3 Responsabilidad del sujeto pasivo
    • 2.4 Supuesto especial de retención del precio
    • 2.5 Asunción de la deuda en la adquisición de finca hipotecada
  • 3 Ver también
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Acreedor hipotecario

La hipoteca tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación ; el acreedor es quien tiene el derecho de crédito, derecho que con la hipoteca se garantiza. No tienen mayor particularidad especial, ya que sólo se le exige la capacidad general para contratar.

Especialidades del acreedor

1.- Hay algunas reglas a tener en cuenta, como por ejemplo la limitación que las personas extranjeras no comunitarias tienen para poder obtener hipotecas (ser acreedores de ellas) en zonas estratégicas o de protección militar, en cuyo caso se exige la autorización el Ministerio del Ejército; ello es lógico; si para adquirir inmuebles en zonas de protección por razón del Defensa Nacional se impone a los extranjeros no comunitarios la exigencia de la autorización militar, ésta ha de ser igualmente exigida para ser titulares de hipotecas que afecten a fincas en dicha zona. Así, el Real decreto 689/1978, de 10 de febrero, por el que se aprueba el reglamento de zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional, que desarrolla la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la defensa nacional, dispone en su art. 37:

En las zonas de acceso restringido a la propiedad quedan sujetas al requisito de la autorización militar, tramitada en la forma establecida en el capítulo III del título II de este Reglamento….b) La constitución, transmisión y modificación de hipotecas…. a favor de personas extranjeras.

2.- El prestamista habitual: hay normas que regulan los requisitos y reglas a aplicar en relación al prestamista habitual.

En especial, procede citar:

  • La Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Se aplica al intermediario financiero y al prestamista dedicado con habitualidad a la actividad de concesión de préstamos hipotecarios, y no es aplicable cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
  • La Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Todo ello se detalla en el tema Temas de interés en materia de préstamos hipotecarios y últimas reformas

Subrogación del acreedor

La Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, reguló la subrogación y modificación de préstamos, es decir, el caso relativamente habitual en que una entidad de crédito mejora la hipoteca y pagando al primer acreedor, ocupa su posición pasando a ser el acreedor hipotecario.

La Ley 41/2007 de 7 de diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (LRMH) ha modificado la anterior Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

A las subrogaciones del acreedor y a las subrogaciones del deudor aceptadas por el Banco puede serles de aplicación las disposiciones de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Véase Subrogación del acreedor en los préstamos

Sujeto pasivo de la hipoteca

El sujeto pasivo de la hipoteca es la persona que queda afectada por el gravamen real que aquella supone; normalmente es el mismo deudor el que es dueño de la finca que se hipoteca; pero puede no ser así; por ello se distingue:

Supuestos Caso normal: propietario-deudor

Tiene lugar cuando el propietario de una finca constituye esta carga real en garantía de una deuda propia; estamos ante el deudor hipotecario: es la misma persona quien debe y quien es propietario de la finca que se hipoteca; el acreedor tiene una acción personal y una acción real contra el deudor y aquí entra en juego el tema de si el acreedor puede elegir una u otra y la famosa polémica sobre si ejercitada la acción real debe conservar aún la acción personal cuando la realización del bien no ha cubierto al deuda.

Pero está clara la doble vía que goza el acreedor; en palabras de la Resolución de la DGRN de 25 de febrero de 2014, [j 1] entre los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria:

se encuentra indudablemente la posibilidad de ejercitar el ius distrahendi por las dos vías, judicial y extrajudicial, reconocidas legalmente.
Tercer poseedor de finca hipotecada

Puede darse el caso de que constituida una hipoteca por el deudor sobre finca propia, dicha finca sea luego transmitida a un tercero; si esta persona asume también la deuda estamos ante el caso anterior (coincide deudor y dueño de la finca hipotecada, como ocurre con el heredero o legatario de la finca que ha de asumir la deuda, o se adquiere por donación o a título oneroso, el adquirente asume la deuda personal y el acreedor consiente la subrogación); pero si el adquirente de la finca no asume la obligación personal resulta que habrá dos deudores: el deudor personal que sigue siéndolo y el que adquiere la finca gravada, pero no la deuda; a éste se le llama tercer poseedor de finca hipotecada; los efectos son parecidos a los que se conceden al hipotecante no deudor, aunque aquí el tercer poseedor no es parte en la constitución de la hipoteca y por ello el legislador le da más garantías.

Es importante destacar, como dice la Sentencia nº 1332/2007 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Diciembre de 2007, [j 2] que en el ámbito hipotecario se considera "tercer poseedor" al adquirente de bienes hipotecados, el cual es ajeno a la relación obligatoria asegurada con hipoteca y no asume la deuda garantizada como propia.

Por ello, indica la Resolución de la DGRN de 10 de abril de 2014 [j 3] que en el procedimiento de ejecución hipotecaria, inscrita la transmisión a un tercero con anterioridad a la interposición de la demanda de ejecución (hay, pues, un tercer poseedor), el titular registral ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los arts. 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no siendo suficiente la simple notificación del procedimiento. El 686 ha sido modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (entrada en vigor el 6 de marzo de 2019).

Esta doctrina ha sido reiterada en multitud de resoluciones, pudiendo añadir, como dice la Resolución de la DGRN de 19 de septiembre de 2013, [j 4] que es necesaria la demanda y...

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