Engalabernos: casas empotradas y casas a caballo

Autor:Manuel Faus y Barbara Ariño
Cargo del Autor:Notario y Abogada
 
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En la realidad práctica, sobretodo en los centros históricos de muchas poblaciones y en viviendas de gran antigüedad, se produce el fenómeno constructivo de la superposición de de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo del otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio.

Estas situaciones reciben denominaciones diversas como “casas superpuestas”, “casas a caballo”, “casas empotradas”, o más técnicamente “engalabernos”.

Contenido
  • 1 Concepto de engalaberno
  • 2 Medianería horizontal
  • 3 Doctrina de la DGRN sobre la superposición de inmuebles
  • 4 Recursos adicionales
    • 4.1 En formularios
    • 4.2 En doctrina
  • 5 Legislación básica
  • 6 Legislación citada
  • 7 Jurisprudencia citada
Concepto de engalaberno

En concreto, se denomina “engalaberno” a la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde sino que se introduce materialmente en otro, tanto en su sentido vertical como horizontal, y se apoya o pisa sobre el inmueble de la parcela colindante, ocupando parte de su espacio.

Véase, en este sentido, la STS de 20 de mayo de 2008 [j 1] y la SAP Baleares de 31 de marzo de 2004. [j 2]

Ahora bien, como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cuenca de 7 de febrero de 2005, [j 3] debe distinguirse entre:

  • Casas empotradas: se refiere a aquellas edificaciones construidas cada una de ellas sobre su respectivo solar pero con el vuelo interferido entre sí, invadiéndose recíprocamente o bien el uno en el otro.
  • Casas a caballo: se caracteriza por estar construidas sobre un mismo solar, pero manteniendo ambas la independencia física y jurídica, de modo que una “cabalga” total o parcialmente sobre la otra.

El problema que aquí se plantea es determinar cuál es la vía adecuada para su configuración jurídica.

Medianería horizontal

En estos supuestos de superposición de edificaciones, el Tribunal Supremo, partiendo del carácter independiente de ambas fincas, ha negado la aplicación de la comunidad ordinaria (sentencia de 24 de mayo de 1943) y de la comunidad en régimen de propiedad horizontal (sentencia de 14 de abril de 2005), [j 4] proclamando e introduciendo el concepto de la medianería horizontal, sobre todo a partir de la sentencia de 28 de abril de 1972.

Como indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de fecha 29 de abril de 2008, [j 5] esta figura presupone:

1.- La superposición o interferencia entre el vuelo de inmuebles colindantes, y por tanto asentados sobre solares distintos o la superposición directa de dos inmuebles en un único solar, cada una con su salida.

2.- La inexistencia de ningún otro elemento común diferente del muro divisorio entre ambas propiedades (pared-techo-suelo), en especial salida común a ambos edificios y como hemos dicho no concurre salida a elemento común.

En cuanto a su configuración jurídica, la jurisprudencia mayoritaria entiende:

  • Que no le es de aplicación directa, dada la falta de dichos elementos comunes, la institución del condominio ordinario y, por tanto, no se reconocería la acción de división ni la de retracto a ninguno de los titulares superpuestos.
  • Que tampoco es de aplicación directa el régimen de la propiedad horizontal, por la total sustantividad e independencia de los elementos superpuestos.
  • Que implica la existencia de dos verdaderas propiedades interferidas horizontalmente, que incluso permitiría demolición de engalaberno y su reconstrucción sin contar con el consentimiento del edificio sobre el que se apoya.
  • Que la tal figura está carente de regulación jurídica y que le sería aplicable por analogía lo dispuesto en la ley sobre la medianería sobre el único elemento común existente.

De ahí que la Audiencia Provincial de Sevilla en sentencia de fecha 11 de mayo de 2010 [j 6] afirme que:

Respecto de dicho elemento arquitectónico los propietarios de las fincas colindantes verticalmente afectadas por dicha medianería "horizontal" deben servirse del mismo según el régimen especial de la medianería (fundamentalmente, art. 579 del Código Civil (CC), ) están obligados a conservarlo en...

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