Hipoteca unilateral

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La hipoteca unilateral, como su nombre indica, es la constituida por el dueño de la finca sin intervención simultánea del acreedor, que podrá aceptarla o no.

Contenido
  • 1 Admisión de la hipoteca unilateral
  • 2 Requisitos para la constitución de hipoteca unilateral
  • 3 Efectos de la hipoteca unilateral
  • 4 Cancelación de la hipoteca unilateral
  • 5 Especialidad de la hipoteca unilateral a favor de la Hacienda Pública
  • 6 Nota fiscal
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 10 Recursos adicionales
    • 10.1 En formularios
    • 10.2 En doctrina
Admisión de la hipoteca unilateral

La admisión de la hipoteca unilateral fue consagrada por la actual Ley Hipotecaria (LH) la cual en su artículo 141, entre las hipotecas voluntarias, cita a la constituida por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada. Desarrolla el precepto el art. 237 del Reglamento Hipotecario (RH).

Es decir, en la actualidad no sólo están admitidas las hipotecas unilaterales, sino que están debidamente desarrolladas legislativa y jurisprudencialmente, de forma que según el citado artículo 141 la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

Y el art. 237 del RH regula la cancelación de estas hipotecas.

El supuesto más frecuente de constitución de hipotecas unilaterales es la que se otorga a favor de la Administración (especial para el caso de aplazamientos en el pago de obligaciones tributarias) o a favor de entidades de crédito (en situaciones de dificultad económica de empresas, individuales o personas jurídicas, para poder refinanciar la deuda).

No es este lugar, al tratarse de una Obra práctica, de analizar si la hipoteca unilateral es un supuesto de reserva de rango, o es una hipoteca sujeta a condición suspensiva, o es un negocio jurídico unilateral que provoca o no provoca bien sea la adquisición o la constitución de un derecho real, o es una expectativa de hipoteca, o es un hecho real, pero no es aún un derecho real y demás juegos de palabras que se desee; en todo caso, como expresa la Resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2010: [j 1]

No obstante la calificación o naturaleza que se le atribuya a la hipoteca unilateral, ésta requerirá, para la plena eficacia del derecho real, su previa aceptación. De ahí que esta Dirección General, haya venido reconociendo en sus diversas Resoluciones la falta de eficacia de la hipoteca unilateral que se encuentra pendiente de aceptación, ya que no nace como derecho real sino desde que sea «formalmente aceptada.»

Es, pues, de mayor interés las reglas prácticas y efectos de estas hipotecas.

Requisitos para la constitución de hipoteca unilateral

Por ser un supuesto de constitución unilateral, se han de tener en cuenta para su constitución, y sólo respecto a la parte hipotecante las reglas y los requisitos normales de toda hipoteca voluntaria, que se pueden sintetizar así:

* Elemento personal: capacidad del hipotecante y posibilidad de hipotecante no deudor, todo lo cual se estudia en Elementos personales de la Hipoteca . En este punto, hay que destacar que la capacidad del hipotecante es exigible en el momento de la constitución de la hipoteca, no afectando las vicisitudes posteriores, como el caso que trata la Resolución de la DGRN de 2 de noviembre de 2011 [j 2] (se presentó al Registro la declaración de concurso del hipotecante antes que la escritura de hipoteca, pero ésta era anterior a la fecha de la declaración de con curso.)

* Elemento objetivo, con aplicación de la doctrina general que se analiza especialmente en los siguientes temas:

Cosas y derechos que pueden ser hipotecados

Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca

Extensión objetiva de la hipoteca

* Elemento formal: como en toda hipoteca se exige escrtitura pública, pero, además, que se constituya expresamente como hipoteca unilateral; por ello, la Resolución de la DGRN de 23 de mayo de 2013 [j 3] dando por cierto que el artículo 138 de la Ley Hipotecaria permite que las hipotecas voluntarias puedan ser constituidas unilateral o bilateralmente, afirma que no cabe entender que una hipoteca bilateral que pueda ser defectuosa por haberse apreciado un vicio en el consentimiento del acreedor quede convertida automáticamente en una hipoteca unilateral y sujeta a la regulación del artículo 141 de la Ley, ya que los peculiares efectos que lleva aparejado este último tipo de hipoteca exige que se constituya expresamente con ese carácter.

Efectos de la hipoteca unilateral

* Antes de ser aceptada:

La Hipoteca actúa como un gravamen o cargas sobre la finca hipotecada, quedando bajo el amparo de los principios fundamentales del sistema y afectando al posible adquirente de la finca.

La hipoteca unilateral, una vez inscrita, ha de entenderse existente sin perjuicio de los efectos de una posible no aceptación en el procedimiento cancelatorio específico a que se refieren los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 del Reglamento Hipotecario. Se crea mediante la inscripción de la escritura de constitución un derecho potestativo o de modificación jurídica desde el lado del acreedor y una oferta vinculante desde el lado del constituyente en los términos que resulten del Registro.

Esta afección es sólo real, no personal; como advierte la Sentencia nº 516/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 11 de Junio de 2008 [j 4] el adquirente de la finca, por el hecho de su adquisición constando la nota marginal o sabiendo que se ha constituido una hipoteca unilateral aún no inscrita, nunca será responsable personal de la deuda garantizada con la hipoteca unilateral.

Mientras no conste registrada la aceptación, el acreedor no puede ejercitar los derechos de la titularidad sobre la hipoteca, puesto que en ésta la inscripción es constitutiva incluso en la titularidad activa.

* Después de ser aceptada:

La aceptación se hace constar en el Registro por nota marginal , cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la constitución de la misma. Para la extensión de esta nota se requiere el documento público en que conste la aceptación.

Se discute si la aceptación ha de ser siempre expresa o si sería un supuesto admisible de aceptación tácita el hecho de que el acreedor inste la ejecución de la hipoteca. Pero debe afirmarse que como dice la DGRN en muchas ocasiones, con carácter general, en el ámbito de la legislación hipotecaria la regla general es la de que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos, y además rige el principio general de titulación auténtica, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria por lo que de no constar expresamente la aceptación siempre se podrá pedir la cancelación en los términos que luego se indica.

Cancelación de la hipoteca unilateral

Podrán darse dos supuestos:

Que el acreedor repudie la hipoteca; nada dice la Ley ni el RH; pero parece que si en documento público conste la repudiación y voluntad expresa de no aceptar la hipoteca podrá cancelarse a petición del hipotecante, otorgando éste la pertinente escritura.

Que el deudor inste al acreedor a que acepte; el...

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