Notas sobre la compraventa en Cataluña. CCCat

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, en vigor el 1 de enero de 2018, regula con detalle la compraventa.

Contenido
  • 1 Concepto de compraventa
    • 1.1 Clases de compraventas
    • 1.2 Prohibiciones de comprar
    • 1.3 Obligaciones de los contratantes de una compraventa
    • 1.4 El supuesto de incumplimiento de las obligaciones en la compraventa
    • 1.5 Resolución del contrato de compraventa
    • 1.6 La venta injusta o con lesión en más de la mitad
    • 1.7 Especialidades en la venta de inmuebles
    • 1.8 Aspectos relacionados con la compraventa
  • 2 Recursos adicionales
    • 2.1 En formularios
    • 2.2 En doctrina
  • 3 Legislación citada
  • 4 Jurisprudencia citada
Concepto de compraventa

El art. 621-1 del CCCat define el contrato de compraventa en forma más completa que el CC español.

En efecto: el artículo 1451 del Código Civil define la compraventa como el contrato en que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente; el CCCat nos habla en el art 621-1 de contrato por el que el vendedor se obliga a entregar un bien conforme al contrato y a transmitir su titularidad, ya sea del derecho de propiedad o de los otros derechos patrimoniales, según su naturaleza, y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero y a recibir el bien.

Para el legislador catalán el vendedor no se obliga sólo entrega una cosa (que puede ser obligación que resulte de una venta o de otros contratos), se añade un plus: transmitir la titularidad del bien, precisando que puede ser venta de la propiedad o de otros derechos patrimoniales, (tanto la plena como la nuda propiedad de la cosa o cuota de la misma, el usufructo, un derecho de edificación, un derecho de vuelo, una derecho de subedificación, etc. etc.).

Y bienes son los que señala el art. 511-1 y 511-2 del CCCat y los futuros y los que puedan ser manufacturados o fabricados.

Clases de compraventas

Podemos hablar de :

1.- Compraventa no empresarial y venta empresarial, siendo ésta aquella en la que el vendedor actúa en el ámbito de su actividad empresarial o profesional y el comprador actúa con un propósito principalmente ajeno a estas actividades.

La particularidad de la compraventa de consumo es que debe protegerse al adquirente, y por ello, el art. 621-2 considera ineficaz cualquier pacto, cláusula o estipulación que modifique, en perjuicio del consumidor, el régimen imperativo de protección establecido por la ley.

2.- La compraventa de cosas existentes en el momento del contrato y la de cosas futuras.

3.- La compraventa en firme y la sujeta a condiciones, suspensivas o resolutorias, en especial la venta a prueba o ensayo que se considera la sujeta a la condición suspensiva de la aprobación del comprador (art. 621-6 CCCat) que debe tener lugar en el plazo establecido en el contrato o el razonable que fije el vendeor, actuando el silencio positivo: no manifestar nada en contra en dichos plazos supone aceptación.

No debe confundirse la venta a prueba o ensayo con la práctica deshonesta de algunas empresas de remitir un bien a un presunto comprador, indicando que si nada dice en un plazo determinado quiere decir que acepta comprar y se le procederá a su cobro; sin mediar contrato, podrá ser una oferta, pero el receptor no está obligado a contestar, no se le puede exigir que, sin haber pedido nada, deba decir que no quiere lo recibido, imponiéndole una obligación que no tiene. Por ello el art. 331-4 de la Ley del Código de Consumo de Cataluña (Ley 22/2010, de 20 de julio) considera infracción (calificada de leve, salvo reiteración que las convierta en graves) en materia de normalización, documentación y condiciones de venta y en materia de suministro o de prestación de servicios:

p). Enviar bienes o prestar servicios no solicitados previamente por el destinatario o destinataria y enviar ofertas o publicidad no solicitadas, si comportan gastos para el receptor o receptora.
q). Considerar que la falta de respuesta del destinatario o destinataria de una oferta o de publicidad equivale a la aceptación del bien o servicio ofrecidos.
Prohibiciones de comprar

Siguiendo al art. 621-4 no pueden adquirir en virtud de contrato de compraventa, directamente o por persona interpuesta:

a) Los empleados públicos, los bienes públicos que gestionan.

b) Los jueces, los magistrados, el personal de la Administración de justicia, los abogados, los procuradores y los peritos, los bienes litigiosos respecto a procedimientos en los que ejercen sus funciones de acuerdo con la normativa aplicable.

c) Quienes, por ley o por acto de autoridad pública, administran bienes ajenos, los bienes administrados, salvo que la ley o la autoridad dispongan otra cosa.

d) Los tutores y demás cargos de protección de la persona, los bienes de esta, salvo aprobación o autorización judiciales.

e) Los apoderados y mandatarios, los bienes cuya gestión tienen encomendada, salvo consentimiento expreso.

f) Los albaceas, los bienes que administran, salvo autorización expresa.

Obligaciones de los contratantes de una compraventa

1.- Obligaciones del vendedor:

  • Obtener el consentimiento expreso del comprador para cualquier aumento del precio acordado.
  • Entregar, en el tiempo, lugar y forma que determina el contrato, el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.
  • Garantizar que el bien es conforme al contrato.
  • Transmitir la titularidad del bien y de sus accesorios. Si se ha pactado una reserva de la titularidad, la transmisión tiene lugar cuando el comprador paga el precio o, si procede, cumple las obligaciones pactadas.
  • Pagar los gastos de la entrega del bien, salvo pacto.

El CCCat detalla cómo se cumplen debidamente estas obligaciones, regulando el transporte de bienes muebles, la puesta a disposición del bien vendido, el seguro concertado o no, el tiempo y lugar de cumplimiento, los gastos (en caso de una escritura que señala el art. 531-6 del CCCat, es decir, los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedición de primera copia y los demás gastos posteriores a la transmisión corren a cargo de los adquirentes, salvo que una disposición especial o un pacto establezcan lo contrario), la entrega frustrada, la transmisión de riesgos, los criterios para determinar la conformidad y el examen del bien vendido y la tradicional obligación de evicción y saneamiento (sin utilizar estos nombres).

2.- Obligaciones del comprador:

  • Salvo pacto, pagar los gastos de la recepción de la cosa comprada y los de transporte que no corran a cargo del vendedor y los gastos del otorgamiento de la escritura, en la forma indicada antes.
  • Notificar y describir al vendedor sin dilación indebida cualquier falta de conformidad del bien. En la compraventa de consumo, este plazo es, como mínimo, de dos meses.
  • Pagar el precio.
  • Recibir el bien, sus accesorios y los documentos relacionados, si existen.

El CCCat regula el tiempo de pago, lugar, recepción y conservación del bien.

El supuesto de incumplimiento de las obligaciones en la compraventa

Según el art. 621-37 del CCCat:

1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:
a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.
b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.
c) Resolver el contrato.
d) Reducir el precio, en el caso del comprador.
e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios.
3. Si el vendedor no puede entregar el bien por causas imputables al comprador, se aplica el artículo 621-16.
4. El comprador o el vendedor que ha provocado el incumplimiento del otro no puede recurrir a ninguno de los remedios establecidos por el presente artículo.

También el CCCat completa esta materia, interesando en especial el tema resolución.

Resolución del contrato de compraventa

La Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, regula la resolución que está prevista cuando el incumplimiento de una parte esencial, y se entiende por tal si priva sustancialmente a la otra parte de aquello a lo que tenía derecho según el contrato.

Se hace referencia al retraso que no sea esencial, a la reducción del precio en caso de cumplimiento no conforme al...

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