Opción de compra: requisitos y efectos

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La opción de compra se encuadra dentro de los llamados derechos de preferente adquisición.

Su origen es voluntario y nace de un acuerdo de voluntades, a diferencia de otros derechos de preferente adquisición que tienen un origen legal, como los tanteos y retractos legales.

Contenido
  • 1 Concepto de opción de compra
  • 2 Origen de la opción de compra
  • 3 Regulación
  • 4 Naturaleza jurídica
  • 5 Doctrina de la DGRN y del Tribunal Supremo
  • 6 Ejercicio unilateral
  • 7 Efectos
    • 7.1 Derechos del titular de la finca
    • 7.2 Derechos del titular de la opción
    • 7.3 Otros puntos
    • 7.4 Ejercicio por tercero designado por el titular del derecho
    • 7.5 Ejercicio de la opción, cuando hay titulares del dominio o derechos reales posteriores a su concesión
    • 7.6 Admisión de un medio de pago distinto al convenido
    • 7.7 Opción con objeto alternativo
    • 7.8 Cancelación de cargas posteriores a la concesión del derecho de opción
  • 8 Caducidad y prórrogas
  • 9 Opción de compra en las legislaciones forales y territoriales
    • 9.1 Opción de compra en Aragón
    • 9.2 Opción de compra en Baleares
    • 9.3 Opción de compra en Cataluña
      • 9.3.1 Normas comunes
      • 9.3.2 Derecho de opción
      • 9.3.3 Duración máxima
      • 9.3.4 Transmisibilidad
      • 9.3.5 Ejercicio
      • 9.3.6 Ejercicio unilateral
      • 9.3.7 Procedimiento
      • 9.3.8 Norma transitoria
    • 9.4 Opción de compra en Galicia
    • 9.5 Opción de compra en Navarra
      • 9.5.1 Normas hasta el 15 de octubre de 2019
      • 9.5.2 Normas a partir del 16 de octubre de 2019, inclusive
    • 9.6 Opción de compra en el País Vasco
  • 10 Ver también
  • 11 Recursos adicionales
    • 11.1 En formularios
    • 11.2 En doctrina
  • 12 Legislación básica
  • 13 Legislación citada
  • 14 Jurisprudencia citada
Concepto de opción de compra

Define la opción la Sentencia nº 903/2011 de TS de 1 de diciembre de 2011, [j 1] recordando otras anteriores que definen y caracterizan la opción afirmando:

es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado.

Por su parte, la Sentencia de 17 de marzo de 2009 [j 2] dice:

Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa; es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.
Origen de la opción de compra

Una opción de compra puede derivar de un contrato único o puede ser pacto incluido dentro de otro contrato (ejemplo: Arrendamiento con opción de compra) y se puede complicar más, establecer condiciones, etc.

En efecto, si al formalizar la opción se concede al propietario concedente que pueda desistir de la misma abonando una determinada cantidad (por ejemplo, pagar el doble de la prima recibida al conceder la opción) en tal caso el optante no puede exigir el cumplimiento, pues se ha previsto un posible desestimiento y sus efectos (véase la citada STS de 1 de diciembre de 2011). [j 3]

Regulación

Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 14 de febrero de 2013 [j 4] que al carecer de regulación positiva en nuestro ordenamiento jurídico, el contrato, el pacto y el derecho de opción han merecido una prolija atención por parte de la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo que ha enfatizado, por aquella razón, que su contenido se rige esencialmente por el principio de autonomía de la voluntad sin otros límites que los que se derivan de su aplicación. De este modo, el contrato de opción (que no puede confundirse con la promesa bilateral de comprar y vender a que se refiere el art. 1451 del Código Civil), y el derecho de él derivado puede configurarse de muy diversas maneras y con muy distinto contenido sin mas límite que el derivado de la Ley, la moral o el orden público.

La opción está regulada, a efectos registrales cuando se trata de inmuebles, por el Reglamento Hipotecario (RH), el cual exige para su inscripción una duración máxima de cuatro años (art. 14) y la solicitud expresa de su inscripción en el Registro de la Propiedad. La excepción son los arrendamientos con opción de compra. Ahora bien, la Resolución de la DGRN de 18 de marzo de 2016 [j 5] entiende que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y «numerus apertus» en materia de derechos reales.

Por otro lado, el plazo normal máximo de 4 años es desde la constitución del derecho, sin que se pueda pactar que este plazo empezará transcurrido en un tiempo determinado, como destaca la Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 2013. [j 6] En términos similares, la Resolución de la DGRN de 16 de febrero de 2017 [j 7] señala que el derecho de opción para ser inscrito no puede exceder de 4 años de la fecha de su constitución, pero el tiempo de ejercicio pueden pactarlo libremente las partes, pero siempre dentro del plazo máximo de cuatro años desde la constitución del derecho de opción.

En definitiva, toda opción ha de constituirse por tiempo determinado. Como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2008: [j 8]

la vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la venta.
Naturaleza jurídica

Derecho real o personal: siempre se ha discutido si la opción es un derecho real o personal. El T.S. en varias Sentencias (como la Sentencia TS de 9 de Octubre de 1987) [j 9] lo califica de derecho personal y no real, puesto que si fuera real sería inscribible sin necesidad de requisitos complementarios; pero obsérvese que la regulación de Cataluña admite su constitución como personal o real.

En todo caso, inscrito produce efectos reales, pero no cierra el Registro.

Ahora bien, la opción inscrita tiene eficacia o trascendencia real en el sentido genérico de producir efectos respecto de terceros, por lo que convierte en claudicantes los derechos -no preferentes- que accedan al Registro de la Propiedad con posterioridad. Por tanto, una anotación preventiva posterior a la inscripción de la opción se ve perjudicada por el ejercicio de ésta, sin que obste que su ejercicio sea posterior.

Doctrina de la DGRN y del Tribunal Supremo

Particularidades de interés:

Como dice la Resolución de la DGRN de 22 de enero de 2018: [j 10]

El contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione.

Por tanto:

  • No hay inconveniente en que la prima pagada al pactar la opción se considere ya como parte del precio de la futura compraventa. Pero esto exige pacto expreso, de forma que en caso de ejercicio unilateral del derecho no puede el comprador descontar lo que pago como prima si no se pactó expresamente que dicho importe se deduciría del precio en caso de ejercitarse la opción (Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2019). [j 12]
  • No puede dejarse la determinación del precio a la decisión de una sola de las partes; la Resolución de la DGRN de 25 de septiembre de 2003 [j 13] no admite que el precio sea el que fije una sociedad de tasación y si el optante no está de acuerdo pueda acudir a otra sociedad de Tasación y el precio para ejercer la opción sea la media de ambas tasaciones, y ello porque aunque la persona (sociedad de tasación) sea determinable, el sistema no ofrece iguales posibilidades para las dos partes contratantes, ya que el concedente de la opción no tiene posibilidad de intervenir en el precio y el optante sí.
  • Se puede conceder sobre parte de una finca, siempre y cuando esté perfectamente determinada (aunque no se haya hecho la necesaria futura segregación).
  • En el caso de bienes gananciales se necesita el consentimiento de los dos consortes, puesto que no es un simple acto de administración.
  • Para el ejercicio del derecho de opción basta la comunicación dentro de plazo, aunque el pago se realice en momento posterior; así lo dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2010: [j 14] el pago se debe producir, salvo pacto en contrario, contra la entrega del bien, y ambas circunstancias suponen la consumación de la venta.
  • Ya se ha dicho que la comunicación de la voluntad de hacer uso de la opción debe realizarse dentro de plazo; el problema se plantea cuando el optante intenta la comunicación dentro de plazo pero el dueño de la finca recibe la comunicación agotado el plazo. La jurisprudencia entiende que el carácter recepticio de la comunicación sobre el ejercicio de la opción requiere que, o bien haya llegado a conocimiento del concedente dentro del plazo establecido por los contratantes o bien, si no ha llegado dentro de dicho plazo, que tal circunstancia resulte imputable al concedente y no al optante. La Sentencia nº 738/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Diciembre de 2016 [j 15] trata un caso en el que el...

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