Principio de prioridad registral y sus efectos. Asiento de presentación y rango

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

El principio de prioridad tiene un sentido distinto en el ámbito civil y en el ámbito registral y está en conexión con el asiento de presentación. Es de los principios hipotecarios más destacados.

Contenido
  • 1 Ámbitos de aplicación del principio de prioridad
  • 2 Definición del principio de prioridad
  • 3 Manifestaciones del principio de prioridad
  • 4 Excepciones al principio de prioridad
  • 5 Efectos prácticos del principio de prioridad
  • 6 Asiento de presentación y su relación con el principio de prioridad
    • 6.1 Regulación legal del principio de prioridad
    • 6.2 Caducidad y negativa al asiento de presentación
    • 6.3 Asiento de presentación y desistimiento del mismo
    • 6.4 Relación con el principio de prioridad
  • 7 Rango registral: permuta, posposición y reserva de rango
  • 8 Conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo
  • 9 Recursos adicionales
    • 9.1 En doctrina
  • 10 Legislación básica
  • 11 Legislación citada
  • 12 Jurisprudencia citada
Ámbitos de aplicación del principio de prioridad

Mientras las obligaciones son compatibles unas con otras en cuanto a su existencia, los derechos reales son poco propicios a esta coexistencia en pie de igualdad; además, ello es imposible en cuanto a la propiedad en la que un titular excluye a otros.

De acuerdo con estos precedentes, el Código Civil (CC) establece la regla “prior tempore, potior iure” que se deriva de la regla “nemo dat quod non habet”. Según estas reglas, y en el ámbito estrictamente civil, tratándose de derechos reales de igual contenido se protege siempre al primer adquirente y tratándose de derechos reales diversos se concede al titular de cada uno de ello la posibilidad de desconocer los que se constituyan con posterioridad al suyo.

En derecho civil y referido especialmente a bienes inmuebles, LACRUZ indica que la prioridad la da la fecha de la escritura en que se constituye el derecho real; pero como éste no queda plenamente constituido con efectos erga omnes hasta que se inscribe , esta regla de prioridad puede alterarse por la inscripción.

Efectivamente, será el Registro donde la prioridad va a tener una gran aplicación que se ha concretado con el llamado principio de prioridad. No debe pensarse, sin embargo, que el Registro acoge sin más la regla prior tempore, potior iure; al contrario, esta regla pierde parte de su independencia al trasladar su centro de gravedad desde el momento de la constitución del derecho al momento de la inscripción; la regla se somete a las consecuencias de la publicidad registral Puede verse: Principio de publicidad registral .

Y este principio viene a decir: el que inscriba podrá ignorar, cualquiera que sea la fecha de su derecho, todos los derechos reales sobre la finca cuya existencia le sea desconocida al constituir su título.

Con meridiana claridad y para el supuesto clásico de la doble venta, lo expresa la Sentencia nº 1029/2005 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Diciembre de 2005: [j 1]

La prioridad es preciso ponerla en relación con el Registro de la Propiedad, por lo que en caso de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil) no la inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior sí realiza la inscripción a su nombre, confiere a este último la propiedad, siempre que medie buena fe, que en materia de derechos reales no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones contratos, sino de conocimiento.
Definición del principio de prioridad

Ni la Ley Hipotecaria (LH) ni su Reglamento dan una definición del principio de prioridad, pero viene confirmado por varios artículos como el art. 17 , el art. 24 , el art. 25 y el art. 248 de la LH.

En este punto conviene citar la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2013 [j 2] que afirma:

El registrador, en estricto cumplimiento del principio de prioridad, ha de calificar, despachar y practicar los asientos por el orden cronológico en que han llegado al Registro.
Manifestaciones del principio de prioridad

SANZ y ROCA SASTRE han señalado que el principio de prioridad tiene dos manifestaciones:

* Un aspecto positivo: cuando se trate de derechos reales de imposible concurrencia o coexistencias sobre la misma finca, el principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que primero llegue al Registro cierra éste para los posteriores incompatibles; si se trata de derechos reales compatibles entre sí, el principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que posteriormente acude a su registración.

* Un aspecto formal: aspecto que determina la forma de proceder en la práctica registral, esto es, por el Registrador ante estos títulos excluyentes o compatibles:

,, si el título presentado es incompatible se ordena al Registrador que cierre el Registro.

,, Si se trata de títulos compatibles se ordena al Registrador que guarde en el despacho de los mismos el orden cronológico que resulta de su presentación en el Diario.

La Resolución de la DGRN de 3 de agosto de 2011 [j 3] menciona esta doble variante: variante relativa o de función prelativa y de rango registral y la variante absoluta o de cierre.

En todo caso, si se presenta un documento estando pendiente uno anterior lo procedente, como recuerda la Resolución de la DGRN de 7 de septiembre de 2017 [j 4] es aplazar o suspender la calificación del documento presentado posteriormente mientras no se despachen los títulos previamente presentados, como resulta implícitamente de lo dispuesto en los artículos 111, párrafo tercero, y 432.2 del Reglamento Hipotecario al regular las prórrogas del asiento de presentación, criterio confirmado en el artículo 18.2.º de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre.

Excepciones al principio de prioridad

Se mencionan:

* Doctrinales: las principales excepciones al principio de prioridad, según DE LA RICA, son las siguientes:

a).- El caso en que una misma persona presente varios títulos, ella decidirá el orden de presentación ( art. 420 del Reglamento Hipotecario).

b).- Cuando se presenten al mismo tiempo dos títulos contradictorios relativos a una misma finca, deberá tomarse anotación preventiva de ellos y a falta de acuerdo entre los interesados sobre la preferencia entre los mismos, deberá ser ésta determinada judicialmente art. 426 del RH.

c).- Los casos de reserva de rango legal, impuesta tal reserva por la Ley Hipotecaria a favor de acreedores y legatarios por los arts. 45 de la LH y 51 de la LH durante el plazo de 180 días, a los efectos de la oportuna toma de razón de anotación preventiva.

d).- La permuta, posposición y reserva de puestos convenida ente los interesados que impliquen una alteración del rango hipotecario. Después se menciona el tema del rango hipotecario.

* Jurisprudenciales:

La doctrina de la DGRN hace referencia al supuesto en que hay varios títulos presentados en el Diario y se procede a su calificación.

El principio de prioridad no impide que títulos presentados posteriores al que se va a calificar deban tenerse en cuenta en varios casos:

1) Por afectar a la validez del presentado antes, que puede resultar nulo según título presentado con posterioridad.

La Resolución de la DGRN de 6 de julio de 2011 [j 5] indicó:

... hay que recordar con la Resolución de 2 de octubre de 1981 que una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posteriori-dad. En la calificación del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el titulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado).

Pero como reconoce esta resolución esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración en el orden de despacho de los mismos.

Precisando más, la Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2014 [j 6] afirma:

es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.

En iguales términos, la Resolución de la DGRN de 28 de noviembre de 2017: [j 7] el principio de prioridad registral y orden de presentación de documentos, no debe obstar a calificar negativamente un título cuando la presunta validez del mismo resulta contradicha por otro presentado posteriormente.

2) Por afectar a la la capacidad del otorgante, con mención especial al supuesto de concurso.

A ello se refiere la muy importante Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2012 [j 8] que tras...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA