Propiedad temporal y propiedad compartida en Cataluña
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La Propiedad temporal y la propiedad compartida en Cataluña son instituciones nuevas, recogidas en el Código Civil de Cataluña, Libro Quinto, relativo a Derechos Reales (Ley 5/2006, de 10 de mayo) por la Ley 19/2015, de 29 de julio.
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Contenido
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Se presentó por el Gobierno del Estado ante el Tribunal Constitucional recurso contra a Ley de Catalunya de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código Civil de Catalunya, pero la Sentencia 95/2017, de 6 de julio de 2017. Recurso de inconstitucionalidad 2465-2016 [j 1] rechaza el recurso, considerando constitucional la Ley, diciendo literalmente:
Propiedad temporal Concepto de propiedad temporalLa propiedad temporal que regula la Ley 19/2015 no supone la conservación o modificación de una institución existente en el Derecho civil especial de Cataluña, pues ha quedado claro que es una figura jurídico real que no estaba regulada en él al promulgarse la Constitución. Constituye, sin embargo, una actualización a las necesidades presentes de acceso a la vivienda de un principio preexistente en dicho ordenamiento, cual es la utilización de fórmulas de dominio dividido para facilitar el acceso a la propiedad. Por esta razón la regulación recurrida debe calificarse, conforme a nuestra doctrina, como un supuesto de crecimiento orgánico del Derecho civil especial de Cataluña que resulta amparado por la competencia atribuida al legislador autonómico para el «desarrollo» de su Derecho civil especial. Procede, en consecuencia, que afirmemos la constitucionalidad de la norma impugnada y desestimemos íntegramente la demanda.
Conforme al art. 547-1 del CCCat., el derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo.
En esta situación hay un propietario temporal, es decir, un titular del dominio limitado en el tiempo, y un titular sucesivo, que es quien quedará como único y total titular el extinguirse la propiedad temporal.
Esta propiedad no debe confundirse con un fideicomiso, con la donación con cláusula de reversión, con el derecho de superfície o con cualesquiera otras situaciones temporales de la propiedad que se regirán por sus normas específicas. La jurisprudencia a propósito del derecho de superfície, utiliza la expresión de que el superficiario asume la propiedad temporal de las construcciones (así la Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 10 de Junio de 2015) [j 2] pero el derecho de superfìcie se regirá por sus reglas específicas.
Esta propiedad es compatible con la propiedad compartida.
Objeto de la propiedad temporalPueden ser objeto de propiedad temporal los bienes inmuebles. También lo pueden ser los bienes muebles duraderos no fungibles que puedan constar en un registro público (art. 547-3 del CCCat.).
Forma de constituirse la propiedad temporalLa propiedad temporal se adquiere por negocio jurídico entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte. Puede transmitirse la propiedad temporal, y el transmitente, reservarse la propiedad sucesiva o a la inversa, el dueño se reserva una propiedad temporal y enajena la propiedad sucesiva. A título gratuito (donación, herencia, legado), puede ordenarse la propiedad temporal, debiendo indicarse el propietario sucesivo.
La duración no puede ser inferior a diez años para los inmuebles y a un año para los muebles, ni superior, en ningún caso, a noventa y nueve años.
En el negocio constitutivo puede establecerse determinados pactos, que se detallan en el siguiente apartado.
Pactos posibles al constituir la propiedad temporalPuede pactarse:
- La facultad del propietario temporal de prorrogar su derecho por un plazo que sumado al inicial no exceda del máximo legal, sin perjuicio de terceros.
- El derecho de adquisición preferente del propietario temporal para el caso de transmisión onerosa del derecho del titular sucesivo, y el derecho de adquisición preferente de este último para el caso de transmisión onerosa de la propiedad temporal.
- Un derecho de opción de compra de la titularidad sucesiva a favor del propietario temporal.
- Que el propietario temporal tenga derecho a que el titular sucesivo le pague los gastos por obras o reparaciones necesarias y exigibles, atendiendo, principalmente, al tiempo que queda de la duración de la propiedad temporal y al importe de dichos gastos.
Para el supuesto de pactar un derecho preferente, si se desea evitar el sistema supletorio previsto en el art. 552-4-del CCCat., puede verse:
Y para el supuesto 3, puede verse el formulario Escritura de constitución de un derecho de opción.
Facultades del propietario temporalSiguiendo al art. 547-6 del CCCat.:
- El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, sin más limitaciones que las derivadas de su duración y de la existencia del titular sucesivo.
- La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado, sin necesidad de la intervención del titular sucesivo y sin perjuicio de que le sea notificado el acto una vez celebrado. La propiedad temporal también puede transmitirse por causa de muerte. Conviene destacar esta posibilidad de hipotecar, lo que permite acceder a una propiedad por tiempo determinado con un préstamo inferior al supuesto de la adquisición de la propiedad normal.
- Si el bien objeto de propiedad temporal es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones...
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