Principio de publicidad registral. Certificaciones y notas simples
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El principio de publicidad es la esencia de nuestro sistema registral del cual emanan todos los efectos sustantivos que la registración produce y sobre el cual funcionan todos los demás principios hipotecarios que rigen nuestro sistema.
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Contenido
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No hay total unanimidad sobre la denominación; mientras algunos autores (NUÑEZ LAGOS, LACRUZ) hablan de la publicidad en sus dos vertientes: material y formal, otros autores como ROCA SASTRE, prefieren hablar del principio de presunción de exactitud. En realidad, como dice ANTONIO MANZANO en su trabajo «El principio de rogación en el contexto de los principios hipotecarios,» la publicidad, ordenada a través de un sistema de registración, no es un principio, sino un hallazgo histórico, una técnica jurídica que, a lo largo de un proceso continuado de perfeccionamiento, ha llegado a su actual estado. Pero conforme a la terminología habitual, seguiremos hablando del principio de publicidad.
Esencia del principio de publicidadEl Registro de la Propiedad surge en la vida jurídica como un medio técnico y perfecto para lograr la publicidad de las relaciones inmobiliarias; su finalidad esencial es la de lograr la seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario protegiendo a quienes adquieren confiados con el contenido de lo que el Registro publica.
Nuestro Derecho parte de la base de que la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y se transmiten en virtud de ciertos contratos mediante la tradición; la inscripción es en general voluntaria, de forma que, en general, las modificaciones reales se producen al margen del Registro de la Propiedad, con lo cual hay una doble vida registral y extrarregistral.
Esta doble vida de los derechos reales provoca, muchas veces, una disconformidad: si el acto jurídico ha nacido a la realidad extrarregistral y no ha acudido al Registro, éste resulta inexacto; cuando el acto acude al Registro entre la vida real y la vida registral existe plena identidad, paralelismo o concordancia. Pues bien, el principio de publicidad inviste de certeza a las declaraciones registrales que se presumen exactas, aun en el supuesto de que dicho contenido registral pueda ser una simple apariencia formal, que no refleja la realidad jurídica del momento; la realidad registral supera a la real en virtud del principio de publicidad y crea una apariencia formal.
Diferencia del principio de publicidad con otras figurasHay que distinguir el principio de publicidad del principio de inscripción, aunque algunos autores los identifican.
Para NUÑEZ LAGOS existe una clara diferencia:
- El principio de inscripción significa la fuerza negativa de la misma: lo no inscrito no existe.
- El principio de publicidad representa la fuerza positiva de la inscripción; ésta produce efectos especiales respecto a tercero. De donde resulta que el principio de inscripción pertenece a la esfera del ser; el de publicidad a la del valer.
El principio de publicidad tiene dos vertientes, puestas de relieve ya por la Ley Hipotecaria de 1861: una material o sustantiva y otra formal o adjetiva. La primera revela el fin inmediato del principio: dar notoriedad a los derechos reales sobre inmuebles y precisar los efectos que la Ley confiere a esa publicidad. La segunda facilita los medios o modos que permiten a los interesados conocer el contenido del Registro.
Publicidad materialLa publicidad en su aspecto sustantivo o material opera a base de una doble dimensión: la positiva que reviste la forma de presunción; la negativa que no presume nada, afirma.
- Negativa: supone que lo inscrito no afecta al que contrata confiado en el contenido registral; con ello se intenta fomentar la inscripción, ya que se protege a quien inscribe frente al que no lo hace y se degrada el acto que no está inscrito.
Este aspecto negativo está recogido en el art. 32 de la Ley Hipotecaria (LH) que dice:
Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Este precepto es reproducción del art. 606 del Código Civil.
Estamos ante la esencia del principio de publicidad en su aspecto negativo: lo no inscrito es como si no existiera.
- Positiva: este aspecto positivo produce en el contenido registral una doble presunción:
- Se presume que lo que el Registro publica es verdad en forma iuris tantum, o sea, mientras no se demuestra la inexactitud del contenido registral: estamos ante el principio de legitimación. (artículo 38 de la LH).
- Se presume que el Registro es exacto e íntegro en forma iuris et de iure, o sea, aunque se demuestre lo contrario cuando se trata de proteger la buena fe que el tercero tuvo en la apariencia publicada ( cfr. Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) [j 1] . A este efecto se le señala con el nombre de Principio de fe pública registral.
Publicidad formalFinalidad de la publicidad.
La finalidad básica registral no llegaría a alcanzarse sin esta manifestación del principio de publicidad que regula los medios o modos de hacer efectiva la notoriedad de las inscripciones permitiendo a los particulares conocer el contenido del Registro.
Este aspecto adjetivo de la publicidad consiste en franquear la puerta a los que tengan interés legítimo en conocer el estado de la propiedad y sus gravámenes.
Este aspecto del principio de publicidad viene formulado en el art. 221 de la LH al decir:
Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.
Ahora bien, como señala la Resolución de la DGRN de 27 de junio de 2017, [j 2] la publicidad ha de ser para finalidades de la institución registral como la investigación, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad), así como la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. No cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos.
Recuerda la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2015 [j 3] que nuestro sistema hipotecario descansa en el principio de publicidad, y afirma:
Reconociendo el derecho que todos tienen de conocer y acceder al contenido de los libros del Registro en la forma prevenida por la leyes. En este sentido, la Instrucción de 17 de febrero de 1998 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre principios generales de publicidad formal y actuación de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles en caso de petición en masa, señaló las líneas que deben seguirse en orden a la expedición de publicidad del contenido de los libros del Registro donde el derecho de información debe ser conjugado siempre con los principios de seguridad jurídica y protección de datos de carácter personal; es por ello que debe acreditarse el interés legítimo y obtener la información a través de los medios admitidos por las leyes, bien sea a través de certificaciones, notas simples o manifestación de los libros.
Valoración de la petición de datos.
La Resolución de la DGRN de 7 de abril de 2016 [j 4] advierte que, a la hora de expedir la publicidad formal, el registrador debe valorar dos aspectos fundamentales en el peticionario de la información: que concurra el interés legítimo para acceder al conocimiento de los datos registrales, y que se respete la normativa sobre protección de datos personales. Además, desde el punto de vista del objeto y extensión de la publicidad, el interés expresado no es cualquier interés (pues entonces la prueba la constituiría la mera solicitud), sino un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante.
Por ello, la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2020 [j 5] declara que tal interés legítimo no se aprecia en una solicitud genérica de información sobre patrimonio de las personas que podría contravenir la legislación de datos de carácter personal. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2022 [j 6] deniega la posibilidad de consignar en una certificación el precio de venta de una transmisión que refleja un dato sensible como es la capacidad económica de los compradores.
Pero es que, además, como dice la Resolución de la DGRN de 19 de diciembre de 2016 [j 7] y reitera la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) de 3 de junio de 2020, [j 8] existiendo interés legítimo en el conocimiento del contenido de los libros del Registro, será el registrador el que decida qué datos, por tener la consideración de sensibles conforme a lo anteriormente expuesto, deberán quedar excluidos de la información suministrada.
En definitiva, como dice la Resolución de la DGRN de 1 de marzo de 2017: [j 9]
Como doctrina general, este Centro Directivo tiene declarado (cfr. Instrucción de 17 de febrero de 1998) que la publicidad formal de los asientos registrales no puede consistir en dar conocimiento indiscriminado del patrimonio de las...
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