Posesión y Registro de la Propiedad: inscripciones de posesión

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La posesión y el Registro plantea el siguiente problema: si la posesión se considera como un derecho debería ser susceptible de protección registral; en cambio, si la posesión es un hecho, aunque produzca consecuencias jurídicas, no se admitirá su registrabilidad. El tema a tratar es la relación entre la posesión y el Registro.

Contenido
  • 1 Sistemas posibles para la solución de problemas entre posesión y Registro de la Propiedad
  • 2 Evolución histórica de la relación entre la posesión y el Registro
  • 3 Inscripciones de posesión en la legislación vigente
    • 3.1 Normas sobre las inscripciones de posesión
    • 3.2 Inscripciones de posesión anteriores al 1 de enero de 1945
  • 4 Conversión de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio
  • 5 Posesión a efectos de la usucapión secundum tabulas
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Sistemas posibles para la solución de problemas entre posesión y Registro de la Propiedad

Ciertamente hay parte de la doctrina que defiende que la posesión es a la vez un hecho y un derecho, según se contemple en quietud o en movimiento.

Al relacionar la posesión con el Registro surgen graves conflictos; por un lado, cabría pensar que posesión y Registro se desenvuelven en campos distintos por lo que podrían desconocerse; pero no es así: los puntos de fricción son frecuentes, por lo que el legislador ha regulado ambos institutos.

El Código Civil (CC) , en su art. 462 se limita a respetar el impero de la Ley Hipotecaria (LH) en cuanto a la pérdida y transmisión de la posesión para los efectos de la inscripción, al decir que la posesión de las cosas inmuebles y de los derechos reales no se entiende perdida ni transmitida para los efectos de la prescripción en perjuicio de tercero, sino con sujeción a la Ley Hipotecaria.

El problema queda latente; posesión y Registro son figuras antagónicas: una está en el campo de los derechos y la otra en la de los hechos, pero ambas persiguen el mismo fin: la publicidad y legitimación del derecho de propiedad.

Para intentar solucionar los problemas de las relaciónes entre Registro y posesión se han formulado diversos sistemas:

incorporación de la posesión al Registro: es la tesis de los autores que supervaloran la posibilidad del Registro; se ha dicho que la mejor manera de acabar con la posesión era encerrarla en el recinto amurallado del Registro; pero para ello se debería admitir la llamada posesión tabular y forzar el verdadero sentido del Registro.

ineficacia de la posesión frente al tercer adquirente; según esta tesis el Registro sería el único órgano de publicidad para terceros del dominio y los derechos reales sobre inmuebles; con esta solución la posesión vive fuera del Registro pero no perjudica al tercer adquirente; es la victoria del Registro sobre la posesión. Teóricamente sería la solución perfecta, pero no cabe desconocer la realidad de la posesión y se quiera o no la posesión es un medio de publicidad.

Acceso al Registro de la posesión bajo la forma de anotación preventiva como supuesto para que la misma pueda perjudicar al tercer adquirente; supondría así una advertencia para tercero.

Evolución histórica de la relación entre la posesión y el Registro

Primera fase:

Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861: esta Ley considerando que generalmente el propietario es el poseedor y ante el deseo de que pudieran tener acceso al Registro los propietarios faltos de titulación escrita o auténtica, acudió al expediente posesorio como titulación supletoria. Eran sus caracteres:

  • Tener el carácter de titulación supletoria y ser una solución de derecho transitorio.
  • En el expediente posesorio no se discutía la propiedad; se dejaban a salvo los derechos del propietario posible.
  • Se basaba en la información testifical.
  • Permitía la inscripción de la posesión, aún habiendo asientos contradictorios siempre que fuere citado y oído el interesado y el Juez declarara confirmado el auto de aprobación, suspendiéndose mientras tanto la inscripción.
  • Era requisito que la posesión que se trataba de inscribir hubiera comenzado a ejercitarse antes de 1 de enero de 1.863.

Durante esta fase surgieron algunas disposiciones que al retocar ciertos aspectos del expediente posesorio dieron pié a una mayor intensificación de las inscripciones de posesión y provocaron la llegada de una segunda fase, con justicia llamada de desorden.

El Real Decreto de 11 de noviembre de 1864 estableció un nuevo medio de inmatriculación de la posesión: las certificaciones posesorias de bienes del Estado o de las Corporaciones civiles y eclesiásticas.

El Real Decreto de 25 de octubre de 1867 estableció como medio bastante para el logro de la inscripción en posesión la certificación del Alcalde respectivo con referencia al Amirallamiento.

Segunda Fase:

Representa esta fase la Ley de 1869 que:

  • En vez de rechazar el sistema de certificación del Amirallamiento para conseguir la inscripción de la posesión, lo elevó a rango legal y lo incorporó a sus preceptos.
  • Al admitir con regulación diferente el expediente de dominio, resulta que no era necesaria para promover el expediente posesorio ser poseedor-propietario, sino que con las facilidades dadas se permitía la inscripción del poseedor no propietario.

Tercera fase:

Se inicia con la Ley de 17 de julio de 1877 y llega hasta la reforma de 1909: no se admiten las certificaciones con referencia al Amirallamiento como medio de sustitución de la información testifical: se exigen ambos como parte del engranaje del expediente posesorio.

Cuarta fase:

Con la Ley de 1909 se vuelve al caos:

  • Por un lado se impone un límite: para inscribir la posesión se exige certificación negativa del Registro acreditativa de que la finca no está inscrita,.
  • Pero por otro lado sus efectos eran exagerados a cuando a la posesión inscrita al disponer que la posesión inscrita producía los mismos efectos que el dominio en favor del poseedor.

Estos efectos, parcialmente corregidos por disposiciones posteriores como el RH de 1915 exigían al vuelta a un orden que se llevó a cabo con la reforma del 44-46.

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