Reparcelaciones en la legislación estatal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model de certificat de l'acord de dissolució de SA adoptat en una junta general de SA celebrada amb caràcter universal amb estudi de la normativa aplicable a l'acord concret.

 
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La reparcelación tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de fincas.

Por lo tanto, terrenos que no eran edificables, una vez urbanizados y hechas las cesiones pertinentes, serán edificables. Los propietarios aportan la finca bruta y reciben unas nuevas fincas de reemplazo, con el traslado de las cargas que de las fincas de origen pasan registralmente a las nuevas y además quedan con las afecciones a los costes de la urbanización, como carga real.

Las modalidades de la reparcelación son las siguientes:

  • Puramente voluntaria: En la reparcelación voluntaria estamos ante una situación de absoluta unanimidad de los propietarios.
  • Compensación básica
Contenido
  • 1 Normas Estatales sobre las reparcelaciones
  • 2 Reglas prácticas
  • 3 Efectos Prácticos de la reparcelación
    • 3.1 Mientras la reparcelación no es firme e inscrita
    • 3.2 Reparcelación firme: reorganización de la propiedad
    • 3.3 Obligación de pago y sanciones
    • 3.4 Alteraciones futuras de las fincas
  • 4 Rectificaciones o modificaciones posteriores del proyecto
  • 5 Sentencia declarando la nulidad de una reparcelación
  • 6 Normas Autonómicas sobre las reparcelaciones
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia citada
Normas Estatales sobre las reparcelaciones

El RDLeg 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana reguló la reparcelación. Hay que tener en cuenta que la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones derogó en gran parte a la ley del suelo (ver los respectivos textos refundidos) y además, en su exposición de motivos ya indicó:

"El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en materia de urbanismo y de ordenación del territorio en sentido propio, no puede por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar una solución parcial poniendo a contribución su indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada sentencia del Tribunal Constitucional, regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así como regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la expropiación forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de las Administraciones públicas o el procedimiento administrativo común."

En la actualidad:

El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en vigor el 31 de octubre de 2015).

El nuevo texto no regula estos temas.

Además hay que aplicar RD 1093/1997, de 4 de Julio,por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística :

Conforme al art. 5 del RD 1093/1997, de 4 de Julio, el Registrador practicará la nota al margen de cada finca afectada al procedimiento de equidistribución, (de los que la reparcelación es una de sus formas) expresando la iniciación del procedimiento; esta nota marginal dura tres años y es un aviso a posibles adquirentes de que está en marcha una actuación urbanística; y la expresada nota podrá ser prorrogada por otros tres años a instancia de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora.

El título idóneo para acceder al Registro de la Propiedad, es el que expresa el Art. 6, del citado Decreto , cual es:

  • La certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto, la cual podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el artículo 211 del Reglamento notarial , a requerimiento de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere tramitado el proyecto.
  • También la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas.

Y este título debe contener , según especifica el Art. 7 del RD 1093/1997, de 4 de Julio :

  • Referencia a la unidad de ejecución y a la aprobación definitiva del Plan que se ejecuta y, en su caso, al expediente de delimitación de la propia unidad, especificando la fecha de aprobación del proyecto de equidistribución y de su publicación en el Diario Oficial que corresponda.
  • Descripción de cada una de las fincas, partes de fincas y unidades de aprovechamiento incluidas en la unidad de ejecución o adscritas a ésta, especificando su titularidad y las cargas y gravámenes inscritos sobre las mismas y, en su caso, de sus datos registrales.
  • Especificación respecto de cada finca de origen de las modificaciones que se produzcan en su descripción o en su titularidad, cuando los datos resultantes del Registro no coincidieren con los del proyecto.
  • Determinación de la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas, conforme al mismo, a los titulares de las primeras.
  • En el caso de que en el proyecto se lleve a cabo la agrupación instrumental de la totalidad de las fincas de origen que forman parte de la unidad de ejecución, se describirá la finca agrupada, que deberá comprender solamente los terrenos físicamente incluidos en la unidad de que se trate.
  • Descripción de las construcciones que se mantienen y especificación de las fincas de resultado en que se ubican. Se expresarán, en su caso, las construcciones existentes, aunque no hubieran sido objeto de previa inscripción registral.
  • Descripción de las fincas de resultado formadas en virtud del proyecto de equidistribución, conforme a lo dispuesto en la Legislación Hipotecaria, bien por sustitución de las fincas originarias, bien por segregación de la agrupada instrumentalmente a estos efectos.
  • Determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución, de acuerdo con lo establecido en el artículo 20.1 del RD 1093/1997, de 4 de Julio .
  • Adjudicación de las fincas de resultado a los titulares a quienes correspondan por título de subrogación o de cesión obligatoria.
  • Relación de los propietarios de fincas y de aprovechamientos, así como de los titulares de las cargas y gravámenes afectados por la equidistribución, con especificación de sus circunstancias personales, de acuerdo con lo dispuesto en la Legislación Hipotecaria, y con expresa indicación de haber sido notificados en el expediente.
  • Plano de las fincas de resultado. Cuando se hubieren incluido en la unidad de ejecución fincas situadas fuera de ella o que hubieren sido objeto de ocupación directa, con apertura de folio independiente a su aprovechamiento, se aportará plano aparte de las mismas. Al título inscribible se acompañará ejemplar por duplicado de los planos para su archivo en el Registro de la Propiedad.

Como recuerda la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2.007 [j 1], no cabe que las cargas que afectan a una de las fincas aportadas se trasladen a una finca que no sea la de reemplazo; se exige la correspondencia: si aporto una finca hipotecada, la hipoteca pasará a la nueva finca que jurídicamente (no físicamente) la reemplaza.

Muy importante la posibilidad de inmatriculación de excesos de cabida: así dice el art. 8 del RD 1093/1997, de 4 de Julio :

"La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para: 1ª. La inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción y la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, sin necesidad de otro requisito. Cuando el proyecto se hubiere llevado a cabo por acuerdo unánime de los interesados o a instancia de propietario único, para que produzca los efectos previstos en este párrafo deberá someterse al trámite ordinario de información pública previsto en la legislación urbanística para los proyectos de equidistribución."

Conviene precisar que el art. 9, LH según redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria - en vigor el 1 de noviembre de 2015 - dice que siempre que realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Reglas prácticas

Al otorgar escrituras de reparcelación (o en las certificaciones administrativas) deben tenerse presentes diversas reglas prácticas:

  • Si se trata de actuación mediante Junta de compensación : deberá acreditarse su constitución, vigencia de cargos de Presidente y Secretario y inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas (si lo exige la legislación pertinente)
  • Debe tenerse cuidado con las edificaciones que existan en las fincas aportadas, no sea que desaparezcan en las de reemplazo.
  • La suma de la superficie aportada ha de coincidir con la de las fincas reemplazadas, más cesiones, más viales y equipamientos; en su caso, procederá registrar la mayor cabida de las fincas originarias.
  • Si hay servidumbres que graven fincas antiguas y sean incompatibles con el planeamiento, deberá...

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