Sistema del agente urbanizador

Autor:Alberto Palomar (Magistrado y Profesor Titular -Acred- de Derecho administrativo ) y Javier Fuertes (Doctor en Derecho. Magistrado suplente)
 
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El sistema del agente urbanizador es aquel en que la actuación urbanizadora es ejecutada por cuenta de la Administración actuante por un agente, que podrá ser o no propietario del suelo, seleccionado mediante un proceso de pública competencia.

La figura del agente urbanizador aparece, por vez primera en la Ley 6/1994, de 15 de noviembre , reguladora de la actividad urbanística. En ella, y en lo que aquí interesa, se establecía que:

1) La gestión es indirecta cuando la Administración delega la condición de agente urbanizador adjudicándola en favor de una iniciativa empresarial seleccionada en pública competencia ( artículo 7.2 ). 2) Es el agente público responsable de ejecutar la Actuación. En ejercicio directo de sus competencias, esa responsabilidad puede ser asumida por la propia Administración o, mediante gestión indirecta, adjudicarse a un particular -sea o no propietario del terreno-, seleccionado como Urbanizador en pública competencia al aprobar el Programa y según convenio estipulado en éste. El Programa ha de fijar la forma de gestión -directa o indirecta- de la Actuación Integrada ( artículo 29.6 ).

Desde ese el agente urbanizador, como medio de ejecutar la actividad urbanística, se ha ido incorporando a las diferentes regulaciones autonómicas.

Contenido
  • 1 Concepto y naturaleza del sistema del agente urbanizador
    • 1.1 Características del agente urbanizador
    • 1.2 Relación con el suelo y retribución
  • 2 Cesión y subcontratación
  • 3 Derechos y deberes en el sistema del agente urbanizador
    • 3.1 Facultades del agente urbanizador
    • 3.2 Obligaciones del agente urbanizador
    • 3.3 Responsabilidades del agente urbanizador
  • 4 Régimen jurídico del sistema del agente urbanizador
    • 4.1 Agente urbanizador y suelo
    • 4.2 Agente urbanizador y propietarios del suelo
    • 4.3 Agente urbanizador y Administración actuante
  • 5 Procedimiento del sistema del agente urbanizador
  • 6 Ver también
  • 7 Recursos adicionales
    • 7.1 En doctrina
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia citada
Concepto y naturaleza del sistema del agente urbanizador Características del agente urbanizador

El agente urbanizador es el agente público responsable de ejecutar la urbanización por cuenta de la Administración actuante según el convenio que se haya establecido para ello.

Téngase en cuenta que, como establece el artículo 165.4 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón :

“en ningún caso podrán promover programas de urbanización ni resultar adjudicatarios de los mismos, bajo sanción de nulidad de pleno derecho, quienes carezcan de capacidad de obrar, estén inhabilitados para contratar de acuerdo con el ordenamiento jurídico o se encuentren comprendidos en alguna de las prohibiciones de contratar establecidas en la legislación de contratos del sector público”.

Se caracteriza por:

  • Ser el agente público responsable de ejecutar la urbanización en la gestión indirecta por urbanizador.

El agente urbanizador es la persona legitimada por la Administración actuante para participar, a su riesgo y ventura, en los sistemas de actuación, asumiendo la responsabilidad de su ejecución frente a la Administración actuante y aportando su actividad empresarial de promoción urbanística.

El artículo 155.3 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo , de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, determina en momento y los supuestos en los que podrá procederse a la ejecución del planeamiento mediante el sistema de agente urbanizador.

…que no era exigible para resultar designado urbanizador, estar clasificado como contratista de obra pública, ya que pueden resultar designados urbanizadores de sus terrenos los propietarios, pues con ello se respetan estrictamente los principios de no discriminación y libre concurrencia" (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2007, recurso 7376/2003 [j 1], y de 12 de noviembre de 2014, recurso 1684/2012) [j 2].
  • Podrá ser o no titular del suelo afectado por la actuación.
La condición de agente urbanizador puede ser asumida por cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no del suelo.
  • Será seleccionado en pública competencia.

Conforme a lo establecido en la legislación urbanística y (en lo que resulte de aplicación) en la normativa de contratación del sector público.

El agente urbanizador obtiene la legitimación para intervenir en la ejecución urbanística tras su selección en pública concurrencia por la Administración actuante y la suscripción del convenio urbanístico regulador de la actuación urbanizadora conforme a lo dispuesto en esta Ley y supletoriamente en la legislación de contratación del sector público para el contrato de gestión de servicios públicos.

Así, el artículo 176 del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón , dispone que:

“la tramitación en competencia de alternativas técnicas de programa de urbanización tiene por objeto fomentar la competencia entre quienes deseen optar a la urbanización garantizando, desde la perspectiva de los intereses generales, la aprobación de la opción técnica y económicamente más ventajosa para la ejecución del planeamiento” (aparado 1) y que “la tramitación en competencia tendrá lugar mediante procedimiento abierto por concurso con admisión de variantes, conforme a lo establecido en esta Ley” (apartado 2).

Y el artículo 169.4 de la Ley 2/2001, de 25 de junio , del Suelo de Cantabria establece que “en todo lo no previsto en esta Ley será de aplicación lo dispuesto para el contrato de concesión de obra pública en la legislación del Estado, que será de aplicación también para todos los aspectos comunes a los contratos administrativos”, contrato de concesión de obra pública delimitado en el artículo 14 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público , y regulado en los artículos 247 a 283 de ese mismo texto legal.

El artículo 160.1 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo , de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, establece que “el de agente urbanizador es un contrato administrativo especial de los contemplados en la Legislación sobre contratos de las Administraciones Públicas y se regirá por las normas contenidas en la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo, y supletoriamente por lo dispuesto en la Ley estatal”.

“La cuestión que se plantea en este motivo de casación se ciñe, como hemos anticipado, a que la adjudicación al agente urbanizador del Programa de Actuación Integrada no sería un contrato público con el significado contemplado en las Directivas de la Unión Europea citadas sino un contrato especial, que se debe regir por su regulación específica, en este caso la legislación urbanística valenciana, y no por lo establecido para los contratos de obras o de servicios en la legislación estatal de contratos de las Administraciones Públicas. La cuestión planteada en este motivo de casación ha adquirido una singular actualidad como consecuencia de la sentencia pronunciada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 26 de mayo de 2011 en el asunto C-306/08 [j 3], sobre las Directivas 93/37/CEE y 2004/18/CE y la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma Valenciana, que invoca la Generalitat valenciana” (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2012, recurso 6460/2008) [j 4].
“Esta Sala del Tribunal Supremo, en las Sentencias citadas por la Sala de instancia y en las que hemos reseñado, no ha definido la naturaleza jurídica de la selección del urbanizador en el ordenamiento urbanístico valenciano, es decir que nunca se ha pronunciado sobre el significado jurídico de la adjudicación de los Programas de Actuación Urbanística al agente urbanizador , sino que se ha limitado a declarar que, dada su finalidad, tal adjudicación debe respetar los principios recogidos en la legislación estatal de contratos de las Administraciones Públicas, que ha incorporado los principios que las repetidas Directivas europeas exigen en el procedimiento de adjudicación de los contratos públicos de obras o de servicio” (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2015, recurso 2421/2013)) [j 5].
“La sentencia del TJUE no obliga a alterar la jurisprudencia de este Tribunal sobre el sometimiento de la selección de los agentes urbanizadores a la normativa de contratación, en armonía con la legislación autonómica valenciana de que se ha hecho mérito. No es procedente que extendamos nuestro pronunciamiento, en forma general, más allá de lo que demanda la solución del caso, como se pretende en el motivo de casación. Basta indicar que la [j 6] se ha limitado a desestimar la pretensión de la Comisión Europea frente al Reino de España porque aquélla no demostró que el objeto principal del contrato celebrado entre el Ayuntamiento y el urbanizador correspondiese a un contrato público de obras en el sentido de la Directiva 93/37 o de la Directiva 2004/18, de lo que no cabe deducir, en contra de la tesis que defiende la Generalitat valenciana en su motivo de casación, que en la adjudicación del Programa de Actuación Urbanística a Gesturbe, S.L., como agente urbanizador, no haya de respetarse, como exige la Sala de instancia siguiendo la doctrina jurisprudencial que antes hemos recogido, los principios de concurrencia, igualdad y no discriminación, publicidad y transparencia, que, según hemos indicado, han sido incorporados tanto por la legislación estatal vigente sobre suelo como por la Ley urbanística valenciana 16/2005, de 30 de noviembre” (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de mayo de 2011, recurso 6460/2008).

Agente Urbanizador que, en su actuación urbanizadora, tendrá la consideración jurídica de la Junta de Compensación.

Tal y como señala el artículo 171.3 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio , Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra, y el artículo 166 d) del Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de...

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