Subrogación del acreedor en los préstamos

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La subrogación del acreedor en los préstamos supone que un nuevo acreedor toma esta posición, en sustitución del anterior que percibe íntegramente su crédito. En la actualidad ha decaído su frecuencia de forma fulminante.

Contenido
  • 1 Objeto del tema
  • 2 Normas legales de la subrogación del acreedor
  • 3 Ámbito de la subrogación del acreedor en los préstamos
  • 4 Procedimiento de la subrogación del acreedor en los préstamos
    • 4.1 Oferta vinculante
    • 4.2 Notificación y requerimiento
    • 4.3 Sistemas de pago
    • 4.4 Notificación notarial de la subrogación ya formalizada al primer acreedor que no certificó la cantidad acreditada
  • 5 Casos concretos
    • 5.1 Tema de la ampliación de capital
    • 5.2 Subrogación de préstamo transcurrido el plazo de vencimiento
  • 6 Comisiones en las subrogaciones en préstamos
    • 6.1 Comisión por cancelación
      • 6.1.1 Préstamos concertados antes del 27 de abril de 2003
      • 6.1.2 Préstamos concertados a partir del 27 de abril de 2003 hasta el 9 de diciembre de 2.007
      • 6.1.3 Préstamos formalizados a partir del 9 de diciembre de 2007
    • 6.2 Subrogación más novación
      • 6.2.1 Préstamos anteriores a 27 de abril de 2.003
      • 6.2.2 Préstamos a partir del 27 de abril de 2.003
      • 6.2.3 A partir del 9 de diciembre de 2.007
  • 7 Beneficios fiscales y reducción de honorarios
  • 8 Legislación básica
  • 9 Legislación citada
  • 10 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
  • 11 Recursos adicionales
    • 11.1 En formularios
    • 11.2 En doctrina
Objeto del tema

Es objeto del tema la subrogación del acreedor cuya utilización fue limitada a las entidades financieras.

Procede examinar la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, el procedimiento y sistemas de pago, las comisiones por subrogación y la doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN).

Si de lo que trata es de una subrogación de un nuevo acreedor fuera del ámbito de las entidades financieras, los requisitos exigidos vienen detallados en la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2015 [j 1], en especial el consentimiento del acreedor; el procedimiento adecuado para formalizar la subrogación del tercero viene constituido por el procedimiento general de ofrecimiento de pago y consignación regulado en los artículos 1176 a 1181 del Código Civil y 98 y 99 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, debidamente adaptado al supuesto concreto.

Por tanto, cuanto sigue, se aplica sólo a préstamos concedidos por entidad financiera siendo otra entidad financiera la que pretende la subrogación.

Normas legales de la subrogación del acreedor

La Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios , reguló la subrogación y modificación de préstamos. No hablamos de la subrogación del deudor (por ejemplo venta en la que el comprador se subroga en la responsabilidad personal hipotecaria) sino de la subrogación del acreedor, es decir, el caso relativamente habitual en que una entidad de crédito mejora la hipoteca y pagando al primer acreedor, ocupa su posición pasando a ser el acreedor hipotecario.

La Ley 41/2007 de 7 de diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (LRMH) , ha modificado la anterior Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Ámbito de la subrogación del acreedor en los préstamos

Hay que advertir que ahora cabe la subrogación tanto en préstamos como en créditos; antes sólo se admitía en préstamos.

Pero no debe olvidarse que para los créditos anteriores habrá que aplicar la doctrina de la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2001: [j 2] se había constituido una hipoteca en garantía de una cuenta corriente de crédito sobre una finca; más tarde ésta se vende y el acreedor acepta el cambio de deudor, pero desaparece a partir de este momento la posibilidad de realizar nuevas disposiciones. En este caso, en realidad, el crédito ha pasado a ser un préstamo y ahora sí será posible la subrogación del acreedor al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios que ahora estudiaremos.

Procedimiento de la subrogación del acreedor en los préstamos Oferta vinculante

La Entidad que pretenda la subrogación debe realizar una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo. Si sobre la finca existe más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.

En relación a la oferta vinculante debemos analizar qué ocurre si la oferta se protocoliza y hay disparidad (en especial comisiones y gastos) entre lo que dice la oferta y lo que consta en la Escritura. La Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2.008 [j 3] indica claramente que:

lo que se inscribe es la escritura de subrogación, documento en el que las partes establecen las nuevas condiciones pactadas En rigor, la oferta vinculante ni siquiera tiene por qué constar incorporada a la escritura de subrogación.

Planteamiento reforzado por el sistema establecido en la citada Ley 41/2007, de 7 de diciembre por la que se modifica la LRMH.

Notificación y requerimiento

Aceptada la oferta, la oferente debe notificar notarialmente a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse y le requerirá para que le entregue en el plazo de siete días naturales certificación del importe del débito.

El requerimiento deberá hacerse, por persona facultada para requerir, al Notario competente territorialmente, pero cabe que se requiera a otro Notario para que éste a su vez practique la notificación a la parte acreedora, en cualquiera de sus sucursales, a no ser que el requirente expresamente indique una de ellas.

Este Acta tiene por objeto, por un lado, notificar y por otro requerir para que se expida la certificación; debe incorporarse la oferta en original en testimonio.

La notificación podrá hacerse personalmente o por correo certificado con acuse de recibo (pero por Notario competente en el lugar de la notificación).

La entidad titular de la hipoteca inicial puede:

  • Entregar la certificación dentro de plazo (siete días) y enervar la subrogación (por apoderado con facultades suficientes) en el plazo de quince días (días naturales, sin excluir los inhábiles) a contar desde dicha notificación del requerimiento si comparece ante el mismo notario que le ha notificado y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante (no basta con decir que quiere enervar, debe indicar que iguala o mejora) . De esta manifestación se dejará constancia en el acta de notificación. En este caso, se acaba el proceso con la escritura de novación entre acreedor primitivo y deudor; recordemos que la contestación al requerimiento notarial es vinculante para el que enerve la subrogación. Para el sistema anterior, la STS de 25 de noviembre de 2.003 [j 4] dejó claro que enerva el acreedor la pretendida subrogación si realiza una comunicación fehaciente y vinculante al deudor, dentro del plazo de quince días, aunque no se haya formalizado tal novación ya en escritura; ahora está claro. Un problema será cuando no se entregue la certificación dentro de los 7 días, pero se quiera enervar dentro de los quince; parece que, en este caso, valdrá ejercer el derecho a enervar.
  • Entregar la certificación y no enervar la subrogación dentro de plazo, no compareciendo ante el Notario que les requirió. En este caso, se precisa que, en la escritura:

a) El acreedor nuevo declare haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente, intereses y comisión.

b) En la escritura se incorpora un resguardo de la operación realizada con tal finalidad solutoria (fotocopia del resguardo de pago por transferencia).

c) Se presente copia del acta notarial de notificación de la oferta de subrogación de la...

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