Conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo por no presentar los títulos por su orden normal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Sabido es que principio de prioridad es fundamental en nuestro sistema registral. Por tanto, en principio, cada título debe despacharse por su orden de presentación.

En el supuesto de cargas sobre una finca será fundamental la presentación eficaz en tiempo del título que la establece (una hipoteca , un mandamiento de embargo , etc.).

Si, por ejemplo, A vende una finca a B y se presenta en el Registro la pertinente copia auténtica de la venta, aunque después acceda al Registro un mandamiento para la anotación preventiva de embargo en procedimiento de apremio contra el vendedor (aunque sea de fecha anterior a la de la venta), el Registro denegará la inscripción ya que la adquisición de la finca por B se ha presentado antes. Esto no ofrece duda alguna.

Contenido
  • 1 Planteamiento del conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo
  • 2 Doctrina de la DGRN sobre el conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia citada
Planteamiento del conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo

El tema que intentamos explicar es qué ocurre cuando se otorgan dos títulos, accede al Registro el segundo y antes de la presentación del primero, que es antecedente necesario del segundo, se presenta en el Registro un título que afecta al titular de la finca antes de los dos títulos indicados.

Se verá mas claro viendo los hechos del caso que ha resuelto la DGRN en su resolución de 12 de noviembre de 2010 [j 1] :

  • Unos consortes casados en régimen de gananciales otorgan capitulaciones matrimoniales pactando la separación de bienes y adjudicándose una finca ganancial, por iguales partes indivisas; a esta escritura le llamamos el título número 1.
  • Seguidamente, el marido dona su mitad indivisa a la esposa; a esta escritura le llamamos el título número 3.
  • Un Juzgado, por deudas del marido ordena un mandamiento de embargo sobre la finca ganancial, habiendo notificado a la esposa; a este mandamiento le llamamos el título número 2.
  • Al Registro se presentan los títulos en el siguiente orden: en primer lugar el título 3: la donación (para cuya inscripción, como es natural, debe presentarse la previa liquidación de la sociedad conyugal, título 1); después se presenta el mandamiento de embargo (título 2) y después el título 1 (liquidación de sociedad conyugal) que complementa la donación.

¿Qué pasa con el embargo? ¿gana la donación por estar presentada antes o gana el embargo por estar presentado antes que el primer título que completa la donación?.

Es de ver que el problema deriva de no haber presentado por su orden protocolar los títulos 1 y 3.

Doctrina de la DGRN sobre el conflicto entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo

Reconoce la DGRN en la citada Resolución de 12 de noviembre de 2010 [j 2] una aparente contradicción en sus resultados entre el principio de prioridad y el de tracto sucesivo , ambos básicos en nuestro sistema registral. Y dice la DGRN:

Por un lado, conforme al principio del tracto sucesivo, no pueden inscribirse o anotarse títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria (LH) ), (El párrafo séptimo de este art. ha sido modificado por la Ley 41/2015, de 5 de octubre, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Criminal para la agilización de la justicia penal y el fortalecimiento de las garantías procesales.) por...

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