Venta de finca urbana arrendada

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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La venta de una finca urbana arrendada, sea una vivienda o un garaje tiene sus particularidades que deben analizarse.

Contenido
  • 1 Venta de vivienda o local arrendado
    • 1.1 La preferencia del arrendatario
    • 1.2 El arrendamiento y el Registro de la Propiedad
    • 1.3 Normas practicas en materia de arrendamientos urbanos
    • 1.4 Doctrina de la DGRN
  • 2 Venta de plaza de garaje
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Venta de vivienda o local arrendado

Diferenciaremos:

La preferencia del arrendatario

A.- Arrendamiento anterior a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos : se rigen por su legislación, y por tanto habrá tanteo y retracto en los casos que dicha legislación indica; dada su antigüedad suele ser tema muy conocido y no nos extendemos en ello.

Además, parece conveniente tener presente que en los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1.985 sigue siendo aplicable el art. 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por el decreto 4104/1964, de 24 de diciembre 1964.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 [j 1] lo ratifica diciendo:

«esta Sala ya ha resuelto la cuestión jurídica que se plantea en el motivo en sendas sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009, que resolvieron los recursos de casación números 2097/2003 y 1555/2002 , en las que se declara como doctrina jurisprudencial que «el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum legem", y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 5».

Y es importante; dice este art. 53:

«1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas, exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez an-tes de 1 de enero de 1942 y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante fundándose en la causa primera del artículo 62.»

B. Arrendamiento concertados al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y por tanto, a partir de 1 de enero de 1995 hasta el 18 de diciembre de 2018 y recobrada su vigencia a partir del 23 de enero de 2019, al no convalidarse el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), vigente hasta el 5 de marzo de 2019: deberá tenerse en cuenta el art. 25 según la redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas:

«1. 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art: 1518 del CC , cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exig-dos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o me-nos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escri-tura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compra-venta.»

C.- Arrendamiento concertado a partir del 6 de marzo de 2019; el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler modifica el apartado 7 del artículo 25 queda redactado en los siguientes términos:

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
El arrendamiento y el Registro de la Propiedad

A.- Arrendamiento concertado a partir del 6 de junio de 2013, inclusive hasta el cinco de marzo de 2019:

Estarán sujetos a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que ha modificado importantes preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en concreto y por lo que se refiere a los derechos del arrendatario hay que tener en cuenta, además de lo antes indicado:

El art. 7. 2:

En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrenda-mientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Dijo la Resolución de la DGRN de 24 de marzo de 2017: [j 2]

La modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urba-nos ha alcanzado también al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador que señala: «Si durante la duración del con-trato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento...

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