Determinación de la hipoteca. Distribución de responsabilidad y aplicaciones del principio de determinación
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La determinación de la hipoteca es la aplicación a la misma del llamado Principio de especialidad
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Contenido
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Entre los llamados principios hipotecarios se halla el principio de especialidad. Así, del artículo 9 de la ley Hipotecaria (LH), entre las circunstancias que deben constar en la inscripción, indica:
La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título
La redacción se mantiene en este punto, ahora letra c) de dicho artículo en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015).
Y, en esta línea, el artículo 51.6ª del Reglamento Hipotecario (RH) dice que:
Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o límite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquél.
Es decir, todo derecho inscrito ha de estar perfectamente identificado de forma que sea conocida su extensión y características.
Aplicado a la hipoteca, se habla del principio de determinación, que exige en su constitución deba determinarse la titularidad y su contenido. Es decir, la determinación de la hipoteca tiene dos vertientes:
Determinación en su aspecto subjetivoDeben determinarse el acreedor y el deudor.
Acreedor: la inscripción publicará frente a todos la titularidad que a favor del mismos se concreta sobre los bienes hipotecados, sujetándoles directamente, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituyó la hipoteca.
Si los acreedores fueren varios, tal como recuerda la Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2012, [j 1] es criterio de la DGRN exigir para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una hipoteca en garantía de una obligación con varios titulares la determinación de las cuotas de cada titular del crédito hipotecario, salvo en los casos en que se hubiese pactado la solidaridad del crédito.
Deudor: es el vinculado al cumplimiento de una prestación pecuniaria por consecuencia de la obligación que se asegura, siendo responsable de ellos, no sólo con los bienes hipotecados, sino personal e ilimitadamente; si hay varios deudores, su responsabilidad no es mancomunada, sino solidaria. Relacionado con el deudor está la conveniencia de que en la hipoteca se fije un domicilio para la práctica de cuantas notificaciones o requerimientos sean necesario, pues de no hacerlo no podrá el acreedor utilizar el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados ni la ejecución extrajudicial.
Si se hipotecan varias fincas, ha de señalarse uno solo domicilio para requerimientos y notificaciones para no tener que acudir a una interpretación como la que resulta de la Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2019 [j 2] la cual, en una hipoteca de dos fincas, (vivienda y garaje) en que se dice que el domicilio para requerimientos y notificaciones se fija en la finca hipotecada, (sin especificar cuál de las dos) ha entendido que se refiere a la vivienda, interpretación que es la más favorable no sólo para el acreedor, sino especialmente para el deudor.
Hay que tener presente que el hipotecante puede no ser el deudo; puede verse Elementos personales de la hipoteca
Es más, la Resolución de la DGRN de 8 de febrero de 2011 [j 3] afirma y explica que puede constituirse hipoteca en garantía de deuda ajena sin que sea precisa la intervención del sujeto pasivo de ésta.
Determinación en el aspecto objetivoSon tres los aspectos a considerar:
1º.- La finca: el objeto de la garantía ha de ser un inmueble susceptible de inscripción o un derecho real inmobiliario enajenable según las Leyes (art. 106 de la Ley Hipotecaria) o alguno de los casos citados en el art. 107 de la LH y nunca los citados y excluidos en el art. 108 de la LH (con la excepción de las servidumbres de aguas y usufructo a favor del cónyuge viudo).
Puede verse: Cosas y derechos que pueden ser hipotecados
2º.- El crédito garantizado: las escrituras que dan origen a la inscripción de una hipoteca suelen detallar ampliamente la obligación que con la hipoteca se asegura; puede verse: Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca recordando que, como dice la Resolución de la DGRN de 25 de abril de 2008: [j 4] «La máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto».
3º.- El derecho real.
La determinación del gravamen real afecta los siguientes extremos:
a).- A la extensión objetiva de la hipoteca.
b).- A la acción de devastación: generalmente, se prevé que la finca puede perder valor. Para evitar perjuicio al titular de la finca, se suele pactar la obligación del deudor de asegurar la finca y el compromiso contraído de no celebrar contratos de arrendamiento sin el consentimiento expreso y escrito del acreedor; sobre la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado referidas a los arrendamientos, puede verse la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009 [j 5] y el tema Cláusulas inscribibles de una hipoteca
c).- Al procedimiento de ejecución de la hipoteca:
c.1.- Como el señalar el domicilio de los deudores; puede verse en el tema Temas prácticos en materia de préstamos hipotecarios si puede designarse como domicilio para notificaciones y requerimientos un solar.
c.2.- Fijar el precio en que se tasa la finca para que sirva de tipo a la subasta.
En este punto debe señalarse:
- Que según la Resolución de la DGRN de 4 de junio de 2014, [j 6] sólo puede haber un único valor de tasación; no se admite un valor de tasación actual de la obra en construcción y otro una vez finalizada la edificación. Cosa distinta es el valor en que se tase la finca a efectos de subasta que no queda limitado por el valor actual de la finca; en efecto, hay casos en que resulta muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro perjudicaría notablemente al prestatario. (Resolución de la DGRN de 8 de mayo de 2019). [j 7].
- La fecha que sirve para determinar la caducidad del certificado de tasación (por regla general, seis meses) es la del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario y no la de presentación en el Registro de la propiedad, sin que nada importe la situación concreta en que la obra afectante a la finca (en construcción o terminada) se encuentre en el Registro; basta con que no sea inferior al valor de la tasación homologada, pues la ley no prevé otro límite, como dice la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2022. [j 8]
- Que para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial resulta imprescindible aportar la tasación realizada legalmente, la cual debe contener o la información necesaria y suficiente para la fácil comprensión de su contenido, según expresa la Resolución de la DGRN de septiembre de 2017. [j 9]
- Que si el préstamo se concede por entidades distintas de las expresadas hasta el 8 de julio de 2022 en el art. 2 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo,- y a partir del 8 de julio de 2022 por las que regula el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de varias directivas,- la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas según la misma, pudiendo ser realizadas por otras entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasación de inmuebles. (Resolución de 7 de julio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 10]
- Que, en principio, puede modificarse el valor fijado para subasta, con las siguientes precisiones:
-. Antes iniciar la ejecución, es decir, durante la fase de seguridad de la hipoteca: la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2016, [j 11] pese a opiniones doctrinales distintas, entiende que el consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares registrales de cargas posteriores, durante la fase de seguridad de la hipoteca, es innecesario, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye por sí misma derecho alguno a esos titulares hasta la utilización de los correspondientes procedimientos.
-. Iniciada la fase de ejecución y más aún adjudicada ya la finca, no cabe inscribir un nuevo valor para la subasta. No se puede inscribir la reducción del valor pactado para subasta de una finca hipotecada, cuando ya se ha consumado su ejecución hipotecaria y adjudicado la finca al ejecutante en procedimiento judicial en el que tomó como valor de subasta (a los efectos de adjudicar la finca por la mitad de dicho valor), no el que constaba inscrito, que era mayor, sino el que más reducido que no...
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