Declaración de obra nueva antigua

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Entendemos por declaración de Obra nueva antigua la declaración hoy y ahora de una edificación que se realizó hace años, con o sin licencia, pero en todo caso, cuando ya ha prescrito cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad. Es igualmente aplicable a toda ampliación o modificación de un edificio ya inscrito prescrita la acción administrativa.

Hay que tener presente que una cosa es la edificación (o ampliación) realizada hace años con la pertinente licencia y certificación del Técnico competente y que incluso cuente con la acreditación del pertinente seguro decenal y otro supuesto es intentar la declaración de una Obra antigua si no hubo licencia, o no no hubo técnico redactor del proyecto o/y sin director de la obra (pudo no haberlo o haber ya fallecido.)

Pensemos en muchas edificaciones en el campo, donde no constan las naves agrícolas, los cortijos, las casas, etc., y también existen casas en suelo urbano que se construyeron hace muchos años y no se declararon, haya licencia, se haya extraviado, haya prescrito la acción administrativa, etc.

Contenido
  • 1 Fases históricas sobre declaración de obra nueva antigua
    • 1.1 Primera Fase de la declaración de obra nueva antigua
    • 1.2 Segunda fase de la declaración de obra nueva antigua
    • 1.3 Tercera Fase
  • 2 Aclaraciones de la DGRN
  • 3 Medios de acreditar la antigüedad de la obra
  • 4 Dos apuntes fiscales sobre la declaración de obra nueva antigua
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia citada
Fases históricas sobre declaración de obra nueva antigua

Se indican las siguientes:

Primera Fase de la declaración de obra nueva antigua

Para resolver la situación de las obras antiguas no declaradas en el registro, el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria (LH) sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística dispuso:

Reglas aplicables a otras construcciones . Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Bajo dicha legislación encontramos las siguientes resoluciones de la DGRN, que pueden aplicarse a la situación actual:

La resolución de la DGRN de 17 de febrero de 2005 [j 1] que ya dejó claro que:

El artículo 22 de la Ley 6/1998 de 13 de abril, del Suelo y Valoraciones, (hoy derogada) impone a Notarios y Registradores, para autorizar e inscribir, respectivamente, declaraciones de obra nueva, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia, permitiéndose por el artículo 52 del Real Decreto 1093/ 1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos urbanísticos, la inscripción de la obra realizada si se acredita la prescripción de la acción urbanística respecto de una edificación sin licencia, siendo aplicable dicha doctrina como ha dicho también esta Dirección (cfr. Resoluciones de 22 de julio de 1998 y 9 de octubre de 2000 al supuesto de inmatriculación de edificaciones.

La resolución de la DGRN de 23 de enero de 2006, [j 2] en un caso de declaración de una obra nueva sin licencia, admite que con una certificación municipal se acredite la antigüedad del edificio y con una certificación catastral su descripción (siempre que no haya dudas que hace referencia a la misma edificación.)

Y la Resolución de la DGRN de 21 de marzo de 2006 [j 3] indica que basta el certificado del técnico que acredita la antigüedad de la obra, sin necesidad de documento municipal que acredite que han prescrito las acciones administrativas; otra cosa, no resuelta por esta resolución, es si hará falta que el certificado del técnico esté visado por el Colegio correspondiente, para que el certificante tenga realmente la condición de técnico competente.

La Resolución de la DGRN de 25 de agosto de 2008 [j 4] admite una ampliación (en el caso concreto la existencia de una planta sótanos) con base a la certificación catastral y gráfica en la que consta su superficie, y ello aunque la expresada certificación indique para la edificación ya inscrita una superficie distinta de la que consta en el Registro de la Propiedad.

La resolución de la DGRN de 21 de noviembre de 2009 [j 5] admite como suficiente para la inscripción de una obra antigua el certificado del técnico competente, aunque en el Catastro figura la finca como solar sin edificar (pues dicha construcción se acredita mediante otro medio legalmente admitido.)

Segunda fase de la declaración de obra nueva antigua

El Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (en vigor el 7 de julio de 2011), en su art. 24 y respecto a obras antiguas sin licencia, modificó el artículo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, de aplicación en todo el Estado) diciendo:

..... 3. En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) El asiento de inscripción dejará constancia de la situación de fuera de ordenación en la que queda todo o parte de la construcción, edificación e instalación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable. A tales efectos, será preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido.
c) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción y en la nota de despacho la práctica de dicha notificación.

Este precepto ha dado motivo a dos tesis:

Primera Tesis:

Entender que no cabe inscripción sin que se aporte certificación de estar el edificio fuera de ordenación.

Esta tesis tiene un inconveniente: da por supuesto que toda obra nueva antigua se refiere a un edificio fuera de ordenación y esto que parece resultar del precepto no es así. ¿Debemos considerar fuera de ordenación la existencia de una Masía no declarada, o una casa construida hace 50 años en suelo urbano y con permiso de Obras que se ha extraviado?.

De defender esta tesis no cabe obra Nueva sin exigir algo más de lo que en su día se exigía si estamos ante un edificio construido con todos los permisos ? extraviados ? o que no está fuera de ordenación por no tener licencia o ésta no ampara todo lo construido.

Segunda Tesis:

Que acreditada la antigüedad de la edificación podrá inscribirse la Obra Nueva, sin que deba previamente aportarse ninguna certificación administrativa de que el edificio está o no está fuera de ordenación; ahora bien, practicada la inscripción se comunicará al Ayuntamiento y, si el edificio está fuera de ordenación, se hará constar así en el Registro.

Esta tesis se basa, entre otros, en los siguientes argumentos:

  • Cuando el legislador ha exigido unos requisitos previos a toda inscripción (licencia de parcelación, declaración de innecesariedad, licencia de obras, etc.) siempre lo ha dicho de forma expresa, y ahora se habla de que el asiento de inscripción dejará constancia y no dice que no se pueda inscribir y después indicar esta circunstancia.
  • No se ha alterado lo que ya dispuso la Disposición Transitoria 6ª de la Ley 8/1990, según la cual la edificación se entiende incorporada al patrimonio de su titular cuando ya no cabe adoptar medidas para exigir la demolición, por haber prescrito la acción administrativa.
  • La tesis que exige la previa fiscalización va en contra de todo el sistema anterior y contra la dicción literal de la Ley del Suelo.

Esta tesis, (no exigir en la declaración de obra antigua la indicada certificación administrativa) es la que ha admitido la resolución de la DGRN de 17 de enero de 2012, [j 6] por los siguientes argumentos:

  • Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación.
  • Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación...

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