Hipoteca y anulación del titulo anterior

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
EXTRACTO GRATUITO

En este apartado queremos apuntar un comentario al modo de resolver el problema entre la hipoteca inscrita y la anulación del título anterior a la misma.

Contenido
  • 1 Problema entre la hipoteca inscrita y la anulación del título anterior a la misma
    • 1.1 Solución de la DGRN al problema entre la hipoteca inscrita y la anulación del título anterior
  • 2 Recursos adicionales
    • 2.1 En doctrina
  • 3 Legislación básica
  • 4 Jurisprudencia citada
Problema entre la hipoteca inscrita y la anulación del título anterior a la misma

Se trata la siguiente cuestión: Inscrita una hipoteca se anula más tarde el título anterior; por ejemplo, se ha formalizado una venta a Don José; éste en garantía de un préstamo hipoteca la finca adquirida; más tarde se anula judicialmente el título de comprador (dolo, simulación, etc.) ¿qué ocurre con la hipoteca?.

Solución de la DGRN al problema entre la hipoteca inscrita y la anulación del título anterior

El tema es estudiado por la resolución de la DGRN de 4 de julio de 2.011. [j 1]

Por mandamiento judicial se anula un título de adquisición y se ordena la cancelación de los asientos posteriores; entre estos está una hipoteca debidamente inscrita.

El Registrador deniega la cancelación de la hipoteca fundamentalmente por lo siguiente:

La cancelación afecta al acreedor hipotecario que no ha sido parte en el procedimiento ni consta que haya dado su consentimiento; por lo que no puede alterarse la titularidad registral sin su concurso, ya que tiene la condición de tercero, como manifiesta el T.S. en Sentencia, de 18 de marzo de 2008: [j 2] en el presente caso, ha de reconocerse a dicha entidad la condición de tercero hipotecario protegido por el Registro de la Propiedad (artículo 34 de la Ley Hipotecaria), (LH) ya que adquiere a título oneroso un derecho real limitado, como es el de hipoteca, de quien aparecía en el Registro de la Propiedad como titular dominical y, por tanto, con facultades para su constitución y, a su vez, lleva a cabo la inscripción de su derecho, sin que se haya acreditado la existencia de mala fe en su actuación.

Y dos son las cuestiones que resuelve la DGRN:

1.- La hipoteca ha de subsistir, aunque se anule el título del hipotecante. Y es así, como dice la DGRN,

mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario. Debe tenerse en cuenta además, que el acreedor hipotecario no tiene por qué verse afectado por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que está protegido de los defectos que anulen o resuelvan el título de su adquirente por causas que no consten en el Registro por la fe pública registral , principio proclamado en el artículo 34 de la LH y que se extiende al adquirente que inscribe

2.- Y ¿qué ocurre con la inscripción del hipotecante, declarada nula judicialmente? Es...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA